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2017/06/19

当初固定金利とは?|住宅ローンの選び方

千日太郎

住宅ローンに関するブロガーとして著名な千日太郎さん。過去にお話しいただいた「ボーナス払い ダメ、絶対」「今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない?ならば住宅ローンを繰上返済しよう」が大変好評だったため、今回はシリーズで住宅ローンの選び方について語っていただきます。自身がマイホームを購入した経験と、ブログで受け付ける住宅ローン相談に答えることによって蓄積される知識を元に編み出された「千日メソッド」を大公開。(いえーる すみかる編集部)

千日の住宅ローンの選び方シリーズ、今回は全5回シリーズの4回目です。
住宅ローンの当初固定金利についてお話しようと思います。

第1回:自分にとっての住宅ローンとは何か?をあなたは知らない
第2回:変動金利とは何か?をあなたは知らない
第3回:固定金利とは何か?をあなたは知らない
第4回:「当初固定金利」とは何か?をあなたは知らない
第5回(前編):固定金利と変動金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない
第5回(後編):一定期間固定金利のミックスローンとは何か?をあなたは知らない

銀行の融資担当者にどんな商品ですか?と聞いたら『当初の固定期間は金利が固定されていますが、その期間が終了すると改めて金利を選び直すタイプの住宅ローンの商品です』という回答が返ってくるでしょう。その通りです。

銀行の担当者がもう少し親身になってくれる人であれば『当初の固定期間が終わると店頭表示金利からの引下幅が減ってしまいます』ということも教えてくれます。例えば三井住友信託銀行の3年固定と変動金利を比較してみましょう。

期間 3年固定 変動金利
当初の3年 店頭表示金利2.850%
引下幅△2.450
適用金利0.350%
店頭表示金利2.475%
引下幅  △1.875%
適用金利  0.600%
その後変動金利を選んだら 店頭表示金利2.475%
引下幅△1.700%
適用金利  0.775%

ですから、35年間の借入期間であれば、金利が安いのは当初の3年だけで、残りの32年は変動金利よりも高い金利が適用されることになります。
また、金利が固定されて安心なのは当初の3年だけで、残りの32年は金利の上昇リスクを負担することになります。
当初固定金利、という表現が誤解を生むんでしょうね。千日流に表現するなら「当初固定期間後ちょっと高めの変動金利」です。つまりこれは変動金利の一種です。

『だから当初固定金利を選んではいけない』

もしこのように思っているのだとしたら、私の話を聞く価値があると思います。そんな単純なものではありません。もっと奥が深いのですよ。

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1.当初固定金利タイプの本質と心構え

まず、銀行の担当者が説明する『当初の固定期間は金利が固定されていますが、期間が終了すると改めて金利を選び直すタイプの住宅ローンの商品です』という説明には銀行側のバイアスが既にかかっているんですよ。

✔そのまま、当行で借り続けてほしい。
✔その場合、惰性で高めの金利に移行してほしい。

住宅ローンを借りるときって、人生最大の契約ですからみんなすごく考えるんですよね。このエントリーを読んでいるのがその証拠です。でも、住宅ローンは一度借りて返済が始まり、ちょっと時間が経過するとじきに慣れてくるんですよ。日々の生活や仕事ではいろんな問題が起こりますから、今ほど金利のことを考えなくなるものです。

当初の固定期間が終わって、月に数千円の支払いが増えたとしても『まあ、払えない金額じゃないし』と惰性でそのまま続けてしまう人の割合が一定数います。銀行の狙いはそこにあるんですよ。一人ひとりの利用者にとって月に数千円ですから負担感はあまりないですが、それが何十年も安定して続くというのが銀行の収益になるわけです。

なので、銀行のバイアスがかかった見方で当初固定金利を捉えてはいけません。利用者の目線から、当初固定金利をどう捉えるか?という話をしましょう。

(1)銀行との間では何も決まっていないけど、自分の中では決まっている

当初固定金利とは、当初の固定期間の条件は決まっているが、期間終了後のことは何も決めない(白紙)の金利タイプです。

✔そのまま、この銀行で借り続けるとは限らない。
✔ましてや、惰性で高めの金利なんて払わない。

『何も決めない』のは銀行に対しての話です。これ大事なポイントです。

自分の中ではきっちり決めているんですよ。後に述べる二つの方針に基づき、選択肢のどれかを必ず行います。これ、銀行の人が見たらあんまり良い気のしないものだと思います。なぜなら、銀行は我々にこれをしてほしくないから、バイアスをかけた説明をしているからです。

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