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公開日:2018/09/14
更新日:2020/02/10

住宅ローン見直しの裏技、教えます|金利交渉と借り換えの秘訣!

公開日:2018/09/14 更新日:2020/02/10

低金利で住宅ローンを借りられる裏技をご紹介!

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

住宅ローンを低金利で借りるための鉄則は、住宅ローンをしっかり比較検討し、金利の低い住宅ローンを選ぶことです。
しかし、住宅ローンを少しでもお得に借りるための、「裏技」があることをご存知でしょうか?

住宅ローンの裏技を使うことで、通常の金利よりも低い金利で借りられる可能性がございます。

「知らなかった」では済まされないのが、住宅ローンの怖いところ。

そこでこの記事では、住宅ローンを少しでも低い金利で借りる「裏技」についてご紹介させて頂きます。
知っておいて損はございません。ぜひ最後までお読みくださいませ。

住宅ローンを低金利で借りるための裏技

裏技3つをご紹介。


住宅ローンの金利が0.1%下がるだけでも、総返済額は大きく変わります。

月々の支払額の影響は微々たるものかもしれませんが、それでも35年間も積み重なると、取り返しのつかない差になります。

涙ぐましい努力をして金利が下がるのなら、裏技だって駆使したいです。
では住宅ローンを低い金利で借りる裏技は、どんなものがあるのでしょうか?

おすすめの裏技は、次の3つです。

裏技1:新規オープン、リニューアルした銀行を狙い撃ちする。

住宅ローンを低金利で借りるための裏技は、新規オープン、リニューアルした銀行で住宅ローンを申し込むことです。

銀行が新規オープン、リニューアルオープンする場合、お得なキャンペーンが開催されます。

  • 新規申し込み 金利−0.2%!
  • 当店からのお借換え 金利−0.2%!

オープンした銀行は周囲の方に存在を知ってもらうため、お得なキャンペーンを開催します。キャンペーン期間中は、通常の金利よりも低い可能性があります。
ですので、そこを狙うのです。

新規オープンキャンペーンに便乗して住宅ローンを申し込めば、金利が少しだけ低くなる可能性があります。
しかしながら問題点は、

  • 新規オープン、リニューアルオープンする時期が限られる。
  • 自分が住んでいる地域で新規オープンするとは限らない。
  • そもそも、金利の高い銀行かもしれない。

などがあります。

現実問題として住宅購入のタイミングに合わせて、裏技が使えるかは疑問が残ります。
さらに言ってしまえば、金利だけ見るなら、ネット銀行が圧倒的に低いです。お得な新規オープンキャンペーンの金利でも、ネット銀行の低金利には敵わないかもしれません。

裏技2:売れている営業マンの紹介で住宅ローンを申し込む。

売れっ子営業マンに頼むのも1つの手!?

住宅ローンを低金利で借りる裏技は、売れている営業マンの紹介で住宅ローンを申し込むことです。

売れている営業マン経由で住宅ローンを申し込み、「もう少し金利を低くして!」とお願いするのです。

売れている営業マンは、それだけ多くのお客さんを銀行に紹介しています。

つまり銀行も売れている営業マンからの頼み事であれば、無下にできないのですよね。その結果、通常の住宅ローンの金利よりも、少しお得に借りれるかもしれません。

しかしこの裏技の問題点は、

  • 売れている営業マンが誰か分からない。
  • 売れている営業マンに当たる確率が低い。
  • 売れない営業マンに当たったら悲劇。
  • 売れてる営業マンとはいえ、銀行への影響力は未知数。

ということでしょう。

はっきり申し上げるならば、「個人の影響力は、巨大な組織の前では無力だ」ということでございます。

「効果がない!」とはいいません。いえ、効果はあるはずです。あるはずなんです。

ただ、問題点も多いのです。

一筋縄ではいかないのが裏技らしいところですが、やはり住宅ローンは正攻法で攻めた方が確実に低金利で借りられます。

裏技3:固定金利の優遇期間が終わるタイミングで、銀行と交渉する!

「おいおい、裏技、本当に大丈夫かよ……?」
と、心配されたあなた。大丈夫でございます。とっておきの裏技がございます。

それは固定金利の優遇期間が終わるタイミングで、銀行と金利の交渉をすることです。

固定金利は、当初の優遇期間の金利はとても低く設定されています。しかし、優遇期間が終了すると、金利は高くなります。
通常であれば、低金利で優遇してもらったのですから、その後の高い金利も我慢して受け入れるのが筋です。

……しかしでございます。
ここで銀行に持ち掛けるのです。

「そろそろ優遇期間が終わって金利が上がるけど、実は住宅ローンの借り換えを検討していまして……」

つまり銀行に住宅ローンの借り換えをちらつかせ、金利の引き下げを要求する作戦です。
ゲスいやり方のように感じるかもしれませんが、これは住宅ローンに限らず、交渉の常套手段です。

条件が変わるとき、悪くなるタイミングで、再度打診することは同然の権利でございます。交渉のカギを握るのが、住宅ローンの借り換えです。

「優遇期間が終了しても、金利を低くしてくれないなら、住宅ローンを借り換えるよ」と打診するのです。

銀行もみすみす金利を払ってくれるお客さんを逃したくありませんので、金利の引き下げに応じる確率は高いです。

しかしこの裏技の問題点は、

  • 優遇期間が終わるまで時間があり、裏技の存在を忘れそうになる。
  • 交渉が決裂したとき、住宅ローンを借り換えるのがめんどくさい。
  • 交渉が決裂しそうになったとき、「やっぱりごめんなさい」というのが恥ずかしい。
  • そもそも金利の低いネット銀行は、値引き交渉を受けるのか疑問。

ということでしょうか。

優遇期間中は金利も低く設定されていますので問題ありません。ですが、うっかり交渉のタイミングを忘れてしまうのは大問題です。

また、交渉が決裂したときの住宅ローンの借り換えはめんどくさいです。
ですので、あまり強気な交渉はせずに、ちょっと控えめな交渉を持ち掛けることがポイントです。

住宅ローンを低金利で借りるには、最初から金利の低い銀行を選ぶこと。

銀行を選ぶときはしっかりと!


住宅ローンの裏技を紹介させて頂きましたが、はっきり申し上げて裏技の効果は微々たるものです。
裏技を駆使して金利が半分になるようであれば、それは裏技ではなく当たり前のことになっているはずです。

ですので、住宅ローンを低金利で借りるには、やはり最初から低金利の銀行を選ぶことが大切です。
低金利で定評があるのは、ネット銀行です。

実店舗を持たない分、こまやかなサービスは期待できませんが、その分低金利の恩恵が受けられます。
また住宅ローンの種類も大切です。

金利の低い住宅ローンは、

  • 変動金利
  • 固定金利(3年、5年、10年)

などがあります。

フラット35など長期期間、金利が固定される住宅ローンは、安心感がありますが、その分金利は高いです。
金利の低さを重視するならば、変動金利、もしくは期間の短い固定金利がおすすめです。

まとめ:住宅ローンを低金利で借りる裏技は、3つある。

住宅ローンを低金利で借りるための裏技は、3つあります。

  1. 新規オープン、リニューアルオープンの銀行を狙い撃ちする。
  2. 売れている営業マンから銀行に交渉してもらう。
  3. 固定金利の優遇期間が終わるタイミングで、金利の引下げ交渉をする。

裏技を駆使することで、若干ではありますが、金利の引下げが見込めます。

もし条件がよく、裏技が発動できるタイミングがそろっているならば、迷わず発動してください。
恥ずかしい気持ちは一瞬ですが、低い金利の恩恵は完済するまで続きます。

もし裏技が成功し、ちょっとでもお得になれば、大成功と言えるでしょう。
しかしながら、低金利で住宅ローンを借りるには、裏技よりも正攻法です。

  • どの銀行から
  • どんな金利タイプで

住宅ローンを借りるかによって、金利は大きく変わります。

「どの銀行も同じでしょ!?」と思わずに、まずはそれぞれの住宅ローンを詳しく比較してみてくださいませ。

もしも「どの住宅ローンがいいか、分からない!」という方は、ぜひ当サイトの無料相談へご相談ください。あなたにぴったりな住宅ローンをご提案させていただきます。

ぜひ素敵な住宅購入を。それでは、また!

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

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こんにちは、ブロガーの千日太郎です。ここ最近、日銀の政策修正によって大手銀行が住宅ローンの金利を上げてきたため、「いよいよ金利が上がるのでは?」というムードが濃厚になってきました。低金利なので借り換えしたいな……と思っていた人にとっても気になる動きですよね。

何かそわそわする感じ、人としてその感覚は正しいと思います。

そこで今回は、既に何年か前に住宅ローンを借りていて、その見直しをしたいという人のために意外と知られていない裏技的方法を伝授したいと思います。では始めましょう。

そもそも借り換えって何!?という方はコチラ!

住宅ローンの借り換えってなに?|住宅ローンのプロ、借り換える。Vol.1

借り換えメリットがあるなら手軽に金利交渉で金利を下げられる!

金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる(借り換えメリットがある)から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけただけです。

そのときのやり取りなどを書いた記事はこちらです。

ホントに得した!住宅ローンの見直し、住宅ローンブロガーが実体験をこっそり教えます

たかが0.1%でも数十万の違いが出る!

0.1%でこんなに差が出るの!?

0.1%でこんなに差が出るの!?

実際、ゼロコンマ数パーセント金利が安くするために、そこまでする意味ないでしょ……と思っていた人でも「え?そんなに?」と思ったのではないでしょうか。

住宅ローンの元本は数千万円にもなりますし、その期間は長いですから、ちょっとの金利の違いであっても積もり積もって大きな金額の違いに繋がるのです。

例えば自分の場合でどれだけの影響があるのか、ザックリでも知りたくないですか?
簡単な早見表を作ってみました。

0.1%金利が下がると減少する支払額

(単位:万円)
現在元本 残りの期間
10年 15年 20年 25年 30年
1,000万 5 8 10 13 15
2,000万 10 15 20 25 30
3,000万 15 23 30 38 45
4,000万 20 30 40 50 60

たったの0.1%で何十万も違ってきますよ、というのはウソじゃないということがおわかりいただけたと思います

金利の引き下げが0.2%ならこの表の数字が単純に2倍になります。0.3%なら3倍!

元本が多ければ多いほど、
残りの期間が長ければ長いほど、
ほんの小さな金利の違いであっても総支払額の差が大きくなってくるのですね。

    金利上昇が怖い?なら変動から固定への借り換えも合理的

    「今変動金利で住宅ローンを借りているんだけど、固定金利も低いし、今のうちに固定にかりかえようか?
    でも、固定金利にすると毎月の返済が増えてしまう……」

    こんなジレンマに陥ってしまう人が多くて、無料相談にもよく相談があります。確かに固定金利が安くなったといっても、フラット35の金利は1.39%(団信込み借入期間21年~35年)です。これに対して変動金利ならネット銀行では0.5%を切っていますものね。

    「今から固定金利に借り換えたら損なのではないか……?」

    こんな風に思ってしまうのです。しかし、プロの視点から見るとまったく損ではないのですよ。解説しましょう。

    例えば2015年初頭のころのフラット35(21年~35年)の金利は1.37%でこれに団信0.358%が別でしたから、おおむね1.7%から1.8%というのが固定金利の相場だったわけですね。

    つまり3年前に固定金利で借りたいと思ったら1.7%の金利で今まで借りなければならなかったのですが、それを安い変動金利で借りられた(金利が今まで上がらなかった)ということです。さらに今は当時よりも安い1.39%の固定金利で借りられるのです。

    つまり以下の二つを比較して損得を考えるのです。

    当初3年間は0.7%(変動金利)、残り32年を1.39%で借りる場合
    最初から最後まで35年間、固定金利1.7%で借りる場合

    借入残高を4,000万円、35年元利均等返済ボーナス払い無しとして比較してみましょうか。

    このように、毎月の返済は万単位で変わってきますし、35年間の返済総額では借り換えた方が345万円も得になります。借り換え費用は数十万ですからトータルでも数百万はメリットがあるでしょう。

    変動から固定への借り換え、全然アリですよね!あくまで自分が過去に採りえた選択肢との比較を行うべきなのです。先のことは誰にも分かりませんが、後になってからの答え合わせはできますからね。

    過去に変動金利を選んだということの答え合わせとして、正解だったということです。変動金利は上がるリスクが常に付きまといます。だからこそ金利が安いのです。

    つまり、変動金利から固定金利に借り換えたときに支払額が増えるのは、金利が上がったときの保険料相当なのだということです。今はその保険料が割安となっているタイミングなのですね。

    ですから変動から固定に借り換えるというのは十分に合理的な考え方なんです。変動金利が今後いつ上がるのか?については個人的に2023年から2028年ごろという予想を立てています。

    ※金利予想:変動金利が上がるXデーは銀行の営業戦略から2023年~2028年が濃厚これは、政府が政策金利を上げるような好景気にならなくても、銀行が営利企業としての判断で一斉に横並びで変動金利を上げるというシナリオです。あくまで千日個人の予想ですので現実の金利の動きと異なってくることは大いにあり得ることです。用法用量を守ってご利用くださいね。まとめ~住宅ローンは借りて終わりじゃない
    借りたら終わりじゃない!

    借りたら終わりじゃない!

    裏技というタイトルで書きましたが、これらは住宅ローンを借りる人が、本当は知っておくべきなのにも拘わらず、意外と知られていないことです。

    住宅ローンの金利というのは銀行との契約(約束ごと)です。もちろんそれを守らなければならないですけど、金利が安くなっているならば対等な立場でその引き下げを要求したり、他行に乗り換えるということをしていかないと、本当なら払わなくていい費用を払い続けることになってしまいます

    私たちは金融市場に貼り付いているデイトレーダーではないですけど、実は何千万という住宅ローンの元本でもって金融市場に参加しているとも言えるのです。

    なかなかそういう自覚を持てないかもしれませんが、住宅ローンは借りて終わりではありません。少し意識を変えて、借りた後も金利を調べてみたり、銀行に交渉したりすることで支払金額に意外と大きな違いが出てくるということを知ってほしいですね。

    と出会った皆様が住宅ローンの選択と見直しで賢い選択をし、ご家族と素敵な人生を歩まれることを願っています。

    借り換え・金利交渉について、以下の記事もチェックしてみてください!

    住宅ローンの借り換えと金利引き下げ交渉のタイミングの見つけ方|経済情勢のタイミングと自分のタイミング

    4,000万円35年 最初変動
    後から固定
    最初から最後まで
    固定
    差額
    当初3年の毎月返済 11万円 13万円 -2万円
    その後の毎月返済 12万円 13万円 -1万円
    35年返済総額 4,965万円 5,310万円 -345万円

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