最近は女性が社会で活躍する時代ということもあり、以前にも増して独身女性の住宅購入のニーズが高まってきました。
しかし、それでもやはり住宅ローンを不安に感じる方もいるのではないでしょうか？
「いくらの住宅ローンを組むべきか」「独身女性は審査が厳しいのではないか」「団体信用生命保険はどういう商品に入るべきか」など、悩みは尽きないですよね。
そこで今回は、24歳で住宅購入をした筆者（しーちゃん）が自身の住宅ローン事情を大公開し、住宅ローンを組む際のポイントや審査時に見ている条件などをお伝えしていきます！
【24歳独身女性、家を買う】Vol1はこちらから
住宅ローンは独身女性でも組めるのか？
現在は金融商品の低金利時代ということもあり、住宅購入においては住宅ローンを組むことが一般的となっています。
住宅ローンを組む際、どうしても逃れられないのが住宅ローンの審査ですよね。
- 住宅ローンの審査基準は、どういうところを見ているのか？
- 独身女性でも住宅ローンを組むことはできるのか？
など、疑問点はたくさん出てくるかと思います。
そこで今回は、筆者が実際に住宅ローンを組むまでの経緯をお話ししたいと思います。
金融機関が審査時にチェックしている項目や、独身女性の住宅ローン審査の難易度などを解説していきますね！
筆者のプロフィール・住宅ローンを組んだ当時の属性を大公開
最初に、筆者のプロフィールを簡単に紹介いたします。
- 名前・・・しーちゃん
- 年齢・・・現在26才
- 職業・・・IT企業営業職 住宅ローン組んだ当時は不動産営業職
- 休日の過ごし方・・・買い物、BBQ、飲み会、ウサギのお散歩、料理
筆者は24歳のときに新築マンションを購入し、竣工後の2020年1月に引き渡しが完了しました。
その後、同年2月に新しい職場へ転職。
勤務を始めて間もなく新型コロナウイルスの影響を受け、在宅勤務を開始。
ちなみに4・5月は巣篭もり生活をしていたため、付き合っていた彼氏とコロナ破局をしました！（どうだっていい）
家も変わり、職も変わり、勤務の仕方も変わり、その上男もいなくなる！！
出会いあり別れありでしたが、新しい人生がこれから楽しくなりそうな今日この頃です。
人生いつ何が起こるかわからないので、好きなことに挑戦し、楽しく生きていきたい！
そんな自由な性格の筆者です。
そんな筆者ですが、まずは住宅ローンを組んだ当時の属性と、住宅ローン審査の話をしていきます。
住宅ローンを組んだ当時の筆者の属性は以下の通りでした。
- 勤務先・・・大手不動産会社の親会社へ出向 営業職
- 雇用形態・・・正社員
- 年収・・・400万円半ば（住宅手当て込）
- 勤続年数・・・2年
- 既存借入・・・2件（奨学金、ジャックス医療ローン）
- 借入希望額・・・3,000万円弱
- 住宅手当・・・月2万円
上記の条件で銀行のローン審査に出しました。
結果、借入希望金額3,000万円弱で無事ローン承認を獲得することに成功。
この経験のもとに、金融機関が住宅ローン審査で見ている5つのポイントについて解説していきます。
※審査ポイントについては、各金融機関によって基準は異なるため、一つの例として参考にしていただければと思います。
金融機関が住宅ローン審査で見ている5つのポイント
①勤務先の安定性
金融機関は、契約者の勤務先の企業の業績が安定してるか、突然倒産するようなことがないかを確認しています。
これは、契約者に支払い能力があるかどうかをチェックしている項目といえますね。
- 企業の場合：東証一部上場企業もしくは、その子会社は有利
- 個人事業の場合：業績の安定性がある（三期連続青字経営）は審査に通りやすい
②雇用形態
2つ目のチェックポイントは、正社員であることです。
派遣社員、契約社員、アルバイトでも金融機関によっては融資対象基準に入りますが、金利が高くなったり連帯債務者が必要となるなど条件がつくケースもあります。
住宅ローンを組む際は、正社員であることが有利な条件といえるでしょう・
③収入
3つ目は、収入です。
借入希望金額が規程の返済比率内におさまっているかどうかをチェックします。
返済比率とは、別名「年収負担率」と呼ばれ、年収に占める年間返済金額の割合を指します。
金融機関や年収ごとに基準が異なりますが、今回は【フラット35】を例にとって説明していきますね！
| 例）【フラット35】の返済比率の基準 | |||
| 年収 | 400万円以上 | 400万円未満 | |
| 基準 | 35%以下 | 30%以下 | |
では、年収430万円の人がフラット35で借入れする場合、借入可能な月額を算出してみましょう。
つまり、毎月の返済額が約125,416円以内におさまっていれば、返済比率が35%以下になります。
現在カードローンやショッピングローンなどの借り入れがある方は、その既存借り入れと住宅ローンの返済額を合わせて、毎月の返済額以内におさまるかどうか確認してみましょう。
当然ながら毎月安定した給与をもらっているかなどの収入の安定性も、確認項目に該当します。
また、営業職の場合だと、インセンティブ制度の有無も審査に影響するため注意が必要です。
インセンティブが給与の多くを占めている場合には、収入証明書通りの収入で審査をすることができない場合もあるため、事前に計算方法を調べておきましょう。
例）収入証明書の8割で収入を計算するなど
④勤務年数
勤続年数は1年以上であること。
原則3年以上といわれていますが、1年勤めていれば審査に影響が出ない金融機関が多いです。
勤続年数が1年未満だった場合には、個別相談が必要になります。
⑤購入する物件の評価
金融機関は物件を担保に融資することになるため、物件の評価次第では審査が通らなかったり、融資金額が希望通りにならないことがあります。
物件に関しては、このような項目が審査に含まれています。
2．建物の耐震基準が新耐震基準の場合
3．建築確認日が1981年6月より前の旧耐震建物
4．容積率オーバー、建蔽率オーバーなどの違法建築物、既存不適格物
1．2．が満たされている物件に関しては比較的ローンが組みやすいです。
3．4．に該当する物件の場合、ローンを組みにくくなる傾向にあります。
また、金融機関は融資するにあたって以下の2点を恐れています。
- 住宅ローンの返済が滞る可能性がある
- 住宅ローンの返済中に賃貸に出す可能性がある
この2点に当てはまると、金融機関の審査が厳しくなることがほとんどですので注意が必要です。
有利な情報は１つでも多く伝えること
さて、これらのポイントと筆者の属性を比較した際、懸念点となったのは「独身」かつ「不動産会社勤務である」ということでした。
なぜなら不動産業に勤めている単身者は住宅ローンで不動産を購入後、住宅ローンを借りたまま賃貸として運用する可能性が高いからです。
さらに筆者には、奨学金の借入と医療ローンの計2件の借入がありました。
まさに先ほどお伝えした金融機関が融資を恐れる理由2つが当てはまってしまったのです・・・。
そんなこともあり、住宅ローンの審査については審査基準に達しない金融機関も多く、とても苦戦しました。
しかし裏を返すと、この2点をうまく証明できれば、審査が有利に進められるということ。
そこで筆者は、金融機関に以下の情報を提供しました。
2．医療ローンを繰上げ返済をして完済すること
3．勤務先から住宅ローン手当が毎月2万円出るということ
この3点を金融機関に伝えたところ、審査基準についてはかなりギリギリだったようですが、既存借入（医療ローン）の完済条件付きで満額融資の承認を得ることに成功しました。
これらの経験から、「審査に有利な情報は出来るだけ多く金融機関に伝えておいた方がいい」という結論に至りました。
あなたのちょっとした一言が、審査を通す糸口になるかもしれませんよ。
独身女性の住宅ローン審査の難易度
前述で伝えた通り、単身者の場合は居住ではなく投資を目的として住宅ローンを組むのではないかという懸念を金融機関にもたれることが多くあります。実はそれは女性の場合でも同様で、投資目的の住宅購入の懸念をもたれるリスクがあるのです。
特に独身女性は将来結婚して子供ができた際に、マンションを手放して賃貸運用するリスクがあると金融機関に判断されやすいということがあります。
しかし、女性だから審査にマイナスな影響があるというよりも、単身者への融資に厳しいというほうが適切かもしれません。
なぜそこまで投資懸念に敏感になっているかというと、不動産投資ローンよりも住宅ローンのほうが金利が低いことが要因として挙げられます。
近年、投資用物件に対して「自宅用の物件」として無理やり住宅ローンを適用させる不正融資が多発しているんです。
当然ながら、借入先金融機関に投資用物件であるとわかった場合には、融資が無効となり一括返済を求められます。
筆者の場合は独身で不動産会社勤務と2つも懸念材料となる要素が揃ってしまっため、かなり投資リスクが高まってしまい、審査は難航しました。
しかし審査の難易度は「ローンを組む人の属性」により異なるので、審査に出してみなければわからないことが多いです。
購入したい物件がある場合は、まず住宅ローンを組めるのかどうか、試しに事前審査をしてみることをオススメします。
実は住宅ローン一番の肝！団体信用生命保険について
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に、住宅ローン契約者が死亡や高度障害など、所定の症状に陥ってしまった場合に適用される生命保険のことで、略して団信（だんしん）とよばれています。
急なケガや病気で万が一のことがあるとローンの返済が滞ってしまい、せっかく手に入れたマイホームを手放してしまうことも・・・。
そのような事態を回避するためのものが団信で、適用条件にあてはまった場合、保険会社が金融機関へローン残高を全額返済してくれます。
一般的に団信は住宅ローンを組む際に加入が必須となっていますが、例外としてフラット35など任意加入のものもあります。
しかし、団信は途中で付けることができないため、加入は任意だとしても慎重に選ぶようにしましょう。
なお保険料は、通常契約先の金融機関が負担しますが、フラット35の場合は住宅ローンの金利に上乗せとなります。
団体信用生命保険の審査について
団信の加入は住宅ローンを組む上でほぼ必須となっており、加入ができなければ住宅ローンの選択肢はかなり限られてきます。
そこで気になるのは、審査基準ですよね。
金融機関により書式は異なりますが、基本的には告知書での審査となります。
場合により、健康診断書の追加提出を求められることもありますよ。
告知書は自己申告で契約者自身の健康状態を記入していきます。
ほとんどの申込書に共通している申告のポイントは、以下の3点です。
- 過去3ヶ月以内に医師の治療（検査、診察、指示を含む）や投薬を受けたことがあるか
- 過去3年以内に病気で手術を受けたことがあるか、治療や投薬の内容
- 身体障害の有無
上記に該当した場合は注意が必要です。
風邪や花粉症、指の骨折などの軽微な病気やケガであれば加入できる可能性はありますが、健康状態に問題があると判断された場合は団信謝絶となり、住宅ローンを組めなくなってしまうことも十分にありえるからです。
「住宅ローンを組むのは若いうちがいい」とよく耳にしますが、それは住宅ローン審査だけでなく、団信の審査で健康状態が重要となっていることも理由の1つともいえるでしょう。
特約付団体信用生命保険について
団信は別名「一般団信」ともよばれており、この一般団信をベースに保障内容がさらに充実しているのが特約付団体信用生命保険（特約付団信）です。
例えば商品名は異なるものの、よく見かける保障種類は以下の2つです。
- 3大疾病保障付団信
一般団信（死亡、高度障害）に加えてがん、急性心筋梗塞、脳卒中になった場合に保障されるもの - 7大疾病保障付団信
一般団信（死亡、高度障害）と3大疾病保障（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）に加えて高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変になった場合に保障されるもの
該当する病気で所定の状態になった際に、住宅ローンの残債が０円になったり、月々の返済が免除されます。
特約付団信は、金融機関により商品名はもちろん保障内容や保険料が異なるため、事前に他の金融機関と比較してみると良いでしょう。
特約付団信の場合は、金融機関が負担してくれる一般団信と異なり（フラット35などを除く）、保険料として一般団信の金利より0.1〜0.3%金利を上乗せとなることが多いので、金利も含めて検討しましょう。
しかし、ここで注意していただいことが2点あります。
①商品によって保険が適用されるタイミングが違うこと
同じ3大疾病保障付団信でも保険の適用されるタイミングが異なることがあるため、保険を選ぶ際にはそれぞれの団信の概要をよく見ることがとても大切です。
例えば、がんと診断された時点で全額保障される保険もあれば、がんと診断されて60日を超えて入院した場合に対象になるなど、病気の進行度合いにより全額保障となるケースがあります。
せっかく特約付団信を選ぶのであれば、早い段階で保険が適用されるほうがいいですよね。
そのあたりもしっかり確認しておきましょう。
②加入年齢について
団信は生命保険なので、一般的な保険同様に加入年齢が定められています。
商品によって異なりますが、特約付団信の場合は加入年齢が49歳もしくは50歳までまでの商品が多いです。
せっかく選んだ保険なのに年齢で加入ができない、なんてことがないように事前に加入できる年齢についても調べておきましょう。
筆者（しーちゃん）が住宅ローン選びで後悔したこと
私がマイホームの引き渡しを受けてから住宅ローンで後悔したのは、団信の選定です。
住宅ローンを組んだのが、2020年の１月下旬。
その当時は「今まで大きな病気にかかったことないし、一般団信で十分でしょ」と思い、一般団信で住宅ローンを組むことにしました。
しかし、そこから現在までのわずかな期間に膵臓系と腎臓系の2箇所で医師による投薬治療や通院、入院などを経験するハメに・・・。
今回の場合は、特約付の団信にしたとしても補助金の出る基準まで達する治療内容ではなかったのですが、「もう少し団信について慎重に考えればよかったな」と後悔しました。
「そんなに心配なら、途中から特約付きの商品に加入すれば良いのでは？」と思われがちですが、一般団信同様にほとんどの場合は途中から加入できないのです。
稀に中途加入できる特約付団信もありますが、非常に少ないのが現状です。
また、団信の契約内容を変えたい時には、住宅ローンの借換を検討しなければなりません。
団信は一度加入するとなかなか変えることができないため、最初の段階でどの保障内容を選ぶのかが重要になってきます。
もちろん、ご自身の健康状態によっては加入できないものもありますが、事前に情報収集することを強くオススメします。
住宅ローン選びに悩まれている皆様へ
今回は実体験をもとに、住宅ローンのリアルをお伝えさせていただきました。
家は人生の中で最も高額な買い物になる人がほとんどですので、未来のことも想定しながらご自身のライフスタイルをしっかり考慮して、慎重に住宅ローンを選ぶようにしましょう。
とはいっても、住宅ローンは金融機関選びだけでなく団信の種類も非常に豊富であり、自分だけで最適なローンを選ぶのはなかなか難しいですよね。
そのような方は、プロへの相談もおすすめです。
住宅ローンのご相談、銀行商品の比較検討でお悩みの方は住宅ローンのプロフェッショナルに相談してみませんか？
住宅ローンは一度組むと、数十年単位での付き合いとなりますので、後悔のない住宅ローン選びをして、少しでもお得に将来への安心も手に入れましょう。
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