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公開日:2017/06/19
更新日:2020/02/10

固定金利を選ぶメリットとは|住宅ローンの選び方

公開日:2017/06/19 更新日:2020/02/10

(1)フラット35の金利は前の月から予測できる

金融市場の長期金利の動向を予測するのは、専門家でも困難です。でも、住宅ローンの固定金利として代表的なフラット35の金利であれば、前の月から予測することが出来ます。

フラット35は半民半官の住宅金融支援機構が貸し付ける住宅ローンです。
住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売しています。

フラット35図解

つまり、フラット35のお金は、元を辿れば住宅金融支援機構の機構債の販売代金であり、機構債の表面利率とは機構債を買う投資家の投資利回りです。言い換えると機構債の表面利率は翌月のフラット35の『予定の金利』なんですよ。ですから、以下の式でフラット35の金利を予測することが出来るんです。

フラット35金利=機構債の表面利率+住宅金融支援機構のコストと取扱金融機関の利益率

『予測する』というより『予定に基づいて推測する』のに近いです。千日のブログでは毎月中旬から下旬に、この予定に基づいてフラット35の金利を推測して公表していますので、時々のぞいてみてくださいね。

(2)融資の実行日は翌月と今月の低い方を選べるように月末近くにしておく

上記の方法で翌月の金利が下がることが分かっても、既に融資実行してしまった後では正に後の祭りですよね。ですから、融資の実行日は月末、ないし月末近くにしておくのです。

✓もしも翌月に金利が上がる予測なら予定どおり月末に融資を実行する。
✓もしも翌月に金利が下がる予測なら融資の実行を翌月に延期する。

融資の実行日を月末にしておけば、いわゆる『後出しジャンケン』が可能になるんです。もちろん、予定は予定ですので100%その通りになるという保証はありませんので、その点は覚悟しておく必要があります。

2.固定金利を選んだら、その後変動金利が上がらないと損?

『金利は変動金利の方が安い、でも変動金利は今後上がるかもしれない、だから固定金利にしておこう』このように考えて固定金利を選ぶ人が多いです。

しかし、敢えて言いましょう。それは誤りです。

この考え方は、金融市場に投資家として参加している人が資金調達するときの考え方です。我々は利益を求めて住宅ローンを借りるのではありません、マイホームを購入するためです。固定金利は全返済期間にわたって毎月の元利均等返済額を固定する効果があります。つまり、固定金利による毎月の支払い額がその家の値段なのです。

『毎月これだけの支払いであれば、この家に住んでもいいな』

これが、固定金利を選ぶ時の判断の物差しです。

また同時に、これは家を買う時の判断の物差しにもなります。住宅展示場やマンションモデルルームのチラシには変動金利でこの物差しを提供していますよね。『毎月〇〇円(家賃程度)で買えます!』という売り文句は賭けてもいいですが、それは変動金利です。

もし同じことを固定金利で計算すれば、千日メソッドの判断の物差しになるんですよ。

ですから、固定金利でその家を購入したら、仮にその後変動金利がどうなろうと関係ないのです。『自分と違う選択をした人が損をしないと、得した気にならない』と考える人もいるかもしれません。しかし、それは金融市場に投資家として参加する場合の原理なのです。

自分の収入で無理なく返済が継続できるのであれば問題ありません。固定から変動に借り換えるのは、今後は金利変動リスクを自分が負うという方針に舵を切るということです。その場合に必要な考え方は『第2回:変動金利とは何か?をあなたは知らない』をご一読ください。

また、固定から固定に借り換えることで、総返済額が少なくなるなら、それもアリです。後から家の値段を値引きしてもらったのと同じ効果です。

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ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

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