マンションの買い替えには失敗のパターンがあるんです。
どうもこんにちは、マンション買い替えのコンシェルジュこと、ザク男爵でございます。
マンションはライフスタイルの変化に合わせて、自由に買い替えできるメリットがあります。
- 子供が生まれた。
- 子供が成長した。
- 子供の入園、進学、受験。
- 夫の転勤、定年退職。
- アクセスのいい場所にうつりたい。
しかしその一方で、買い替えは「マンションを売る・買う」のタイミングが難しく、失敗するリスクもあります。
ではマンションの買い替えで、どのような失敗があるのでしょうか？
この記事では、マンションの買い替えでありがちな失敗パターンをご紹介させて頂きます。
マンション買い替えで失敗しないためにも、どうぞ最後までお付き合いくださいませ。
マンションの買い替えとは？売却と何がちがうの？
マンションの買い替えとは、
- マンションを売る。
- マンションを買う。
この2つを同時に進めることです。
ですので、マンションを売るだけの売却よりも、大変な作業となります。
またマンションを買い替えるときは、住宅ローンが完済されていることが条件になります。
しかし現実には、多くの方が住宅ローンが残ったままマンションを買い替えます。
住宅ローンが残ったままマンションを売却する場合、
- マンションを売った金額＋貯金 ＞ 住宅ローンの残高
- マンションを売った金額＋貯金＋買い替えローン ＞ 住宅ローンの残高
マンションの売却金をもとに、今住んでいるマンションの住宅ローンを完済します。（不足分は、買い替えローンなどで補います。）
以前住んでいたマンションの住宅ローンを清算してから、新しく住むマンションの住宅ローンを新たに契約するのですね。
買い替えローン(住み替えローン)とは、マンションを売却したお金で住宅ローンを返せないときのみ、銀行などの金融機関から審査に通れば、買い替えローンとして新居の購入資金を融資してもらえるローンです。
マンション売却資金のみで住宅ローン返済できる人は、買い替えローンの利用はできません。
マンションの買い替えで失敗しがちなパターン 6つ！
買い替える時に陥りがちな６パターンをご紹介。
マンションの買い替えでは、ありがちな失敗パターンがあります。
先人たちが失敗したパターンを学ぶことで、買い替えで失敗しないセオリーが自然と見えてきますよ。
1.マンションが売れないと、二重ローンになる。
マンションの買い替えでありがちな失敗は、マンションが売れる前に新しいマンションを買ってしまい、二重ローンになってしまうことです。
1つの住宅ローンを支払うだけでも大変なのに、これが2倍になるのですから。その大変さは、想像のはるか上空を飛び越えます。
一時的に二重ローンに耐えられても、やはり長く持ち堪えることはできないのですよね。
その結果、
- 二重ローンに耐えられず、以前住んでいたマンションを相場より安く売ってしまう。
- マンションを売っても、以前の住宅ローンが完済できない。
住宅資金計画に、大きな誤算が生まれてしまいます。
マンションの買い替えは「売る・買う」の同時進行が基本ですが、新しいマンションを先に見つけてしまうと、二重ローンになるリスクがあります。
ですので、「先にマンションを売る」ことを優先した方が、マンション買い替えの失敗リスクは少なくなります。
賃貸アパートに一時的に仮住まいすることになりますが、先の見えない二重ローンにあえぐよりは、金銭的にもメンタル的にも健全です。
2.マンションが思った金額で売れず、新居の費用が不足する。
マンションを売却するとき、仲介会社から査定を受けます。ですがマンションは、査定額で必ず売れる保証はありません。
なぜならマンションの売却価格は、購入希望者が「この値段なら買いたい！」という金額で決まるからです。
もしも購入希望者の「この値段なら買いたい！」に納得できなければ、取引が成立しないだけですから。また一からやり直しでございます。
ですので、査定額はあくまでも指標の1つでしかありません。
しかし仲介会社の査定額をうのみにして資金計画を立てていると、思った金額でマンションが売れないと、新居の費用が不足してしまいます。
十分な貯金があれば対応できますが、現金が足りないなら買い替えローンを組むしかありません。
買い替えローンを組むと、以前より住宅ローンの返済額が増えることもあります。
「マンション買い替えてから、住宅ローンの返済がつらい・・・」
マンション売却での失敗は、買い替えの失敗につながります。
マンションを売却するときは、近隣マンションの相場とよく比較し、タイミングを見計らうことが大切です。
3.諸費用の存在を忘れてしまう。
マンションの買い替えで諸費用の存在を忘れてしまうと、思わぬ失敗につながります。
- 不動産取得税
- 住み替え費用（引っ越し費用、仮住まい費用）
- 仲介手数料（買う・売る）
不動産取得税には一定の条件で軽減措置があり、0円の場合もあります。
しかし「大丈夫だろう」と安易に思っていると、「数十万円～」かかる場合もありますので、担当者によく確認しておく必要があります。
また住み替え費用も、多めに見積もっておくことが大切です。
とくに仮住まい費用は、マンションが売れるタイミングによって変わります。
想定していたよりも早く、今住んでいるマンションが売れると、それだけ仮住まい生活が長くなり、費用もかかります。
とは言え、先にマンションを買ってしまう「二重ローン」は避けたいところです。
「売る・買う」がベストタイミングで重なれば問題ありませんが、少しタイミングがずれただけで資金計画が崩れるようなプランは危険です。
自分に合ったタイミングで売買できるよう、事前に専属アドバイザーに相談してみませんか？
4.マンションを売る時期が悪いと、相場より安くなってしまう。
時期によっては相場より安くなってしまうことも…。
マンションの買い替えの準備を抜かりなくしても、マンションを売り出すタイミングには注意が必要です。
なぜなら売り出すタイミングが悪いと、相場よりも安い価格になってしまい、損をしてしまうからです。
マンションの価格は、需要と供給のバランスによって左右されます。
- 同じようなマンションが同時期に売り出されたら、マンションの価格は相場より安くなる。（マンションが欲しい人よりも、売ってるマンションの数が多い）
- 売られているマンションが少ないときに売り出せば、マンションの価格は相場より高くなる。（売っているマンションより、マンションが欲しい人が多い。）
| マンションが欲しい人 | |||
|---|---|---|---|
| 多い | 少ない | ||
| 売られているマンション | 多い | 相場通り | 相場より安くなる |
| 少ない | 相場より高くなる | 相場通り | |
どうですか？高校の経済で習った気がする、「需要と供給のバランス」に完全に一致しますよね。
ですので、マンションは売り出すタイミングが命なのです。
マンションを売り出す前に、しっかりと周辺地域の状況をリサーチすることが大切ですよ。
5.「もっと高く売れるかも・・・」と思っていたら、売れなかった。
マンションを売却するとき、2つの価格を設定します。
- 希望販売価格：売り出し価格として、提示する価格。
- 許容範囲の最低価格：値引き交渉されても、「この金額なら売ってもいいかな」と思える最低限の価格。
マンションの買い替えで失敗しないためには、「許容範囲の最低価格」で買ってくれる人がいたら、迷わずさっさと売ってしまうことが大切です。
なぜなら「もっと高く買ってくれる人がいるかも・・・」と待っているうちに、周辺のマンションが安く売り出される可能性があるからです。
あなたが3,000万で売り出しているところに、2,500万円のマンションが登場したら、あなたのマンションは3,000万円では売れません。それどころか、許容範囲の最低価格でも売れないかもしれません。
「なぜ今、そんな価格でマンションを売るのだ・・・！！」
こみあげる怒りを振りかざしても、安くて価値の高いマンションが売れるのが市場原理。つまり「完敗」ということでございますね。
ですので、マンションの買い替えでは、売れるときにさっさと売ってしまった方が失敗しないのです。
いつまでも高値で売れるのを夢みていると、二重ローンに苦しむバッドエンドを迎えるかもしれません。
6.仲介会社に任せれば売れると思ったけど、売れなかった。
マンションの買い替えで失敗しないためには、タイミングよく高値でマンションを売ることが大切です。
そのためには仲介会社と連携をとり、購入希望者に「買いたい！」と思わせることが必要になります。
具体的には、
- 内覧会のスケジュール調整
- 内覧会のお出迎え準備（スリッパ、清掃など）
- 値引き交渉の判断
など、やるべきことがたくさんあります。
ですが「仲介会社に任せておけば売れるだろう」とタカをくくって協力しないと、なかなかマンションは売れないのですよ。
だってそうじゃないですか。購入希望者は、ほかのマンションも見学しているのですよ？
もしほかにレスポンスよく対応してくれて、値引き交渉にも応じてくれるマンションがあれば、そちらに流れてしまいます。
売れるタイミングを逃してしまうと、安値での売却や二重ローンにつながってしまいます。
マンションの買い替えでは、とにかく売るタイミングが命です。
ですので、仲介会社にお任せしないで、「一緒に売るぞ！」と協力することが大切です。
とはいえ、買い替え時にやるべきことが意外と多く、初めは不安だと思います。専属アドバイザーに一度相談してみませんか？
まとめ：マンションの買い替えは慎重に。でもタイミングも命。
マンションを高値で売るタイミングを見計らおう！
マンションの買い替えでの失敗には、ありがちなパターンがあります。
- マンションが売れないと、二重ローンになる。
- マンションが思った金額で売れず、新居の費用が不足する。
- 諸費用の存在を忘れる。
- マンションを売るタイミングが悪いと、相場より安くなってしまう。
- 「もっと高く売れるかも・・・」と思っていたら、逆に売れくなった。
- 仲介会社に任せれば売れると思ったけど、売れなかった。
失敗パターンを分析してみると、「マンションを売る」ことでの失敗が多いようです。
マンションの買い替えで失敗しないためには、まずは「高値で売る」ことに心血を注いだ方がいいでしょう。
先に売ってしまうことで、二重ローンのリスクがなくなり、安心して新しいマンションを探すことができます。
ライフスタイルにあわせて賢くマンションを買い替えるためにも、ありがちな失敗だけは避けたいものですね。
それでは、また！
ザク男爵
ブロガー
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