不動産投資ローンの金利を比較！相場や低金利で融資を受けるコツ

不動産投資ローンの利用を検討しているけれど「金利がどれくらいか気になる」「住宅ローンとの違いがわからない」という方も多いのではないでしょうか。
借入条件は金融機関によって差があるうえ、不動産投資ローンの金利は住宅ローンとも大きく異なります。また、低金利で借入する方法は、収入や勤続年数といった個人の属性を上げるだけではありません。
不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済の負担が大きくなりがちです。対策をしなければ、生活に影響を及ぼす可能性も考えられます。

この記事では、住宅ローンとの違いや不動産投資ローンの金利について、各金融機関の特徴と金利相場を解説しています。金利を抑えるためのポイントと注意点も紹介しています。
住宅ローンとの違いを理解して、自分の目的に合ったローンを選んでください。

不動産投資ローンと住宅ローンは何がちがう？

不動産投資ローンは、同じ住宅を購入するためのローンでも住宅ローンとは大きく異なります。この項では、5つのポイントから不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説します。
確認して、不動産投資ローンについての理解を深めてください。

借入をする目的

不動産投資ローンを利用して借入する目的は、収入が得られる不動産を購入することです。
一方、同じく不動産のために借入する住宅ローンは、本人が居住するための自宅の購入や増改築に充てるのが目的となっています。
本人が住む予定がなく、賃貸経営として利用するといった場合には、住宅ローンが使えません。

金融機関も目的に合わせた審査のうえで融資を行うため、住宅ローンを収益が得られる不動産の購入に充てるのは契約違反となります。

返済原資

返済原資とは借入金の返済に充てる資金を指し、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。
収益用不動産の購入に充てるために借入を行うので、賃貸経営によって得られる毎月の家賃収入からローンを返済していきます。

住宅ローンは自宅用の借入が目的で、不動産による収益が発生しないため、基本的には個人の給与収入が返済原資となります。ほかの個人向けの借入と同じように、本人の安定した返済能力が重要です。
金融機関は、不動産投資ローンと住宅ローンのそれぞれの返済原資となる対象ごとに目的に応じたローン商品を用意しています。

融資の金額

融資金額は、不動産投資ローンのほうが上限が高くなっています。不動産投資ローンは、賃貸経営という事業に対しての融資であることが大きな理由です。
不動産投資ローンの融資金額の上限は、個人年収の20倍となるケースもあります。

一方、給与収入が主な返済原資である住宅ローンは、個人の年収の8倍ほどが上限とされています。職種や勤務年数も踏まえた返済能力によって違いがありますが、5倍ほどが一般的です。
はじめて不動産投資ローンを組む場合でも、返済能力や購入予定の物件の収益性によっては年収の数十倍の融資を受けられる可能性があります。このように、消費のための住宅ローンと収益のための不動産投資ローンは、融資可能な金額も異なります。

金利

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。不動産投資ローンの年利は1.5％〜4.5％程度である一方、住宅ローンの年利は0.5％〜2.0％程度と不動産投資ローンよりも低くなっています。
金利が異なる大きな理由は、返済ができなくなるリスクの高さです。前述のとおり、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入であるため、空室状況や家賃の変動によって返済が滞る可能性が高いといえます。

一方、住宅ローンは給与収入が返済原資ですので、安定した返済が見込めます。返済ができないリスクの高さが金利に影響するため、不動産投資ローンでも高い収入利益が安定して得られると判断された場合は、比較的低い金利での借入が可能です。
金融機関によっても異なりますが、基本的には返済原資の安定度合によって、借入の金利に差が出ます。

審査内容

不動産投資ローンの審査は年収や貯蓄、ほかでの借入などの返済能力と職種や勤続年数といった状況に加えて、購入する物件の収益性の高さも重視されます。物件の情報で重要なのは、以下のような点です。

• エリア
• 築年数
• 設備
• 家賃設定

また、過去の不動産売買の履歴も信用に関わります。

住宅ローンの場合の主な審査内容項目は、年収や職種、雇用形態、借入状況、家族構成などです。
基本的には個人の返済能力が重視されますが、返済が滞った場合の担保として不動産に抵当権を設定している場合は、物件の情報も融資の判断に大きな影響があります。不動産投資ローンのような、収益性といった観点での審査とは異なります。

金利と同じく、金融機関によって差があるのが、審査の基準や内容です。内容は明かされていないため、実際に同じ返済能力や物件でも、審査に通る銀行と通らない銀行が存在します。
不動産投資ローンは事業としての安定感を審査し、住宅ローンは個人の信用度を審査する傾向にあるため、審査内容が異なります。

さまざまな制限

不動産投資ローンと住宅ローンには、それぞれいくつかの制限があります。

• 法人名義での契約
• 借入できる年齢

これまで解説してきたように、不動産投資ローンは賃貸経営を行うための借入です。
不動産収入を得る事業となり、法人名義での契約ができるようになっています。対して、住宅ローンは居住用の物件購入のための借入であるため、法人名義での契約ができません。

また、借入可能な年齢にも違いがあります。不動産投資ローンの主な返済原資は、購入した物件から得られる家賃収入です。個人の返済能力よりも物件の収益性が重視されるため、定年の影響を受けず、状況次第では70歳以上でも借入できます。

住宅ローンは給与収入が主な返済原資となり、定年によって収入に大きく変動があるケースが多いため、借入可能な年齢は65〜70歳未満程度に設定されています。年齢だけで考えると、住宅ローン審査は定年までの期間が長いほど有利です。
このように、同じ物件購入のためのローンでも、不動産投資ローンと住宅ローンでは目的の違いによってそれぞれ制限があります。

不動産投資ローンの金利は2種類

不動産投資ローンの利用にあたって、金利の種類について知っておく必要があります。
この項では、2種類の金利とそれぞれのメリットを解説しますので、参考にして不動産投資ローンの金利について詳しく確認してください。

変動金利と固定金利

不動産投資ローンの金利は、変動金利と固定金利の2種類から選択することになります。金利が低い変動金利の方が多く選ばれる傾向にあります。
変動金利は返済期間中、短期プライムレートや長期プライムレートをもとに定期的な金利の見直しが行われる金利です。金融機関によっても異なりますが、半年ごとに見直されるのが一般的です。

変動金利は市場に影響されますが、金利が上昇した場合も5年間は返済額が変わらなかったり6年目以降も1.25倍以上には上がらなかったりといった、
利用者の負担になりすぎないためのルールも設けられています。それぞれの金融機関によって、適用されるかどうかも異なりますので契約前に確認してください。

一方で、固定金利を選択した期間は金利の変動がありません。金利が固定されているため、将来的に金利が上がっても下がっても、影響がないのがポイントです。
固定金利はもともとの金利の水準が高く、変動金利の1.5倍ほどになるケースもあります。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、金利を低い水準で抑えられることです。低金利の状態が続く日本では、将来的に金利が大幅に上昇しなければ、固定金利での借入よりも返済総額を少なくできます。
変動金利は市場の影響を受けており、とくに近年の低金利の状況が反映されています。金利によって返済の負担も大きく変わるため、低金利に抑えられるのは重要なポイントです。

固定金利のメリット

固定金利のメリットは、金利が変動するリスクがないことです。将来、インフレによって金利が急上昇した場合でも、借入れ当初の金利のまま返済を続けられます。
また、固定金利は変動しないため、返済額と金利による支払いの総額があらかじめ把握でき、返済を踏まえた資産計画を細かく立てられます。
不動産投資ローンの返済期間は長期になりやすいため、変動しない安心感と計画を立てやすい点は、固定金利の大きな魅力です。

ただ、低金利が長く続いている状況を考慮すると、当面は市場に合わせて変動金利で借入する方が有利という見方もあります。短期間での売却を検討している場合にも、変動金利を選ぶ方が賢明といえます。
将来どうなるかを見越すのは難しく、どちらがお得かは一概にはいえないため、それぞれのリスクや状況から納得できる方を選んでください。

不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンの利用を実際に検討する場合は、どの金融機関を選ぶのかが重要です。それぞれに異なった条件があるため、返済の負担を大きく左右します。
この項では、金融機関ごとの金利相場について解説します。確認して、自分にあった借入先を見つけてください。（※各金融機関の情報は2023年12月時点のものとなります）

都市銀行やメガバンク

都市銀行やメガバンクの金利相場は、年利1％前後となっています。都市銀行とは全国展開している規模の大きな銀行のことをいい、三井住友銀行・三菱UFJ銀行・みずほ銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行を指すのが一般的です。
なかでも、三井住友銀行と三菱UFJ銀行、みずほ銀行はメガバンクと呼ばれます。

都市銀行でローンを組む際の主なメリットは、以下のとおりです。

• 低金利での借入が可能
• 長期借入が可能
• 融資エリアが全国

年利1％前後と低金利での融資が受けられる点と、20年以上の長期の借入もできる点が魅力的で、全国に展開しているため利便性が高くなっています。住んでいる場所から離れた物件のエリアの支店利用も可能です。
ただ、年収や自己資金など審査の基準が高く、融資を受けるのは非常に難しいとされています。上場企業に勤務していたり、すでに不動産投資による収入があったりといった場合は有利になると考えられます。

物件においても高い収益性が求められる傾向にあるため、都心部の物件や路線価の高い物件、築年数の浅い物件といったように、安定した家賃収入が見込めるかどうかも重要です。
審査は厳しいですが、低金利での借入は返済の負担を大きく抑えられるため、まずは都市銀行を検討しましょう。

地方銀行

地方銀行の金利相場は年利1.5%〜4.5%程度です。地方銀行はそれぞれ方針が異なっている場合が多く、不動産投資に対する力の入れ具合にも差があります。横浜銀行やスルガ銀行などは、とくに不動産投資ローンにも積極的といえます。
都市銀行よりも金利は高いため、築年数やエリアによって審査が厳しくなっている収益性の高い物件の購入に利用するのがおすすめです。

地方銀行でローンを組む際の主なメリットは以下のとおりです。

• 都市銀行よりも審査が柔軟
• 銀行によっては積極性の高い融資

収入や勤続年数、物件の収益性といった審査内容や基準に柔軟なケースがあり、都市銀行の審査に落ちてしまった方でも借入できる可能性があります。

都市銀行に比べて各行の特徴に違いが大きく、不動産投資ローンへの積極性の高い銀行選びが重要です。長い付き合いのある銀行があれば、
さらに審査を有利に進められるかもしれません。地方銀行は、都市銀行での審査に不安がある方におすすめです。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合の金利相場は、年利2％ほどです。信用金庫は地方銀行と同じく地域に根差した金融機関ですが、銀行の根拠法である「銀行法」とは異なり「信用金庫法」に基づいているため、営業できるエリアが金融庁によって定められています。
それぞれの信用金庫で融資可能な地域が決まっていますので、物件を購入したエリアの近くでローンを組むことになります。信用金庫によっては、地方銀行よりも金利を抑えられる可能性もあるため、エリア次第では効果的な選択肢です。

ノンバンク

ノンバンクの金利相場は、年利1%〜5%ほどです。ノンバンクとは、クレジットカード会社や消費者金融といった預金業務を行わない金融機関を指します。なかでも、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは不動産投資に積極的です。
ほかの金融機関に比べると、金利は高いものの審査に柔軟性があり、長期の融資も可能です。個人の収入や自己資金が多くない場合や、都心部から離れたエリアの物件の購入でも融資を受けられる可能性があります。

また、営業先に制限がなく、全国の物件で融資が受けられるのも便利なポイントです。高い金利の借入は物件の収益性を考慮し、慎重に判断しましょう。

不動産投資ローンにおすすめの会社と金利比較

同じ不動産投資ローンでも、金融機関によって金利やそのほかの条件、特徴が異なります。
この項では、不動産投資ローンにおすすめの金融機関について解説します。参考にして、自分にあった条件で融資を受けられそうな金融機関を見つけてください。

りそな銀行

りそな銀行は全国に支店がある金融機関です。対応エリアが広く、物件の場所に影響されないのは大きなメリットといえます。

不動産投資ローンの対象として購入はもちろん、増改築や修理もあるため、利用しやすい設定です。融資可能な年齢は原則満20歳以上ですが18歳以上であれば検討の余地があるとしています。
また、りそな銀行の不動産投資ローンには、法人での契約ができる資産管理会社タイプもあります。

公表はしていませんが、都市銀行であるため比較的低金利での借入ができます。借入金額の上限も高いため、収益性の高い都心部の物件を購入する方におすすめです。

オリックス銀行

オリックス銀行は預金やカードローンを取り扱っているほか、資産運用向けの銀行として不動産投資ローンにも積極的な金融機関です。

不動産投資ローンの融資対象は、原則として「首都圏」「近畿圏」「名古屋市」「福岡市」の居住用不動産です。条件としてマンションの場合、専有面積は40㎡以上が必要であるため、あらかじめ物件の確認をしておきましょう。
融資にあたり個人の条件として基本的には勤続年数3年以上が求められますが、申し込みできる可能性があると公表しているため、不安に感じる方は問い合わせてみてください。

金利の種類を選べる点や35年の長期での借入ができるのは大きな魅力です。また、オリックス銀行でローンを組む際には、ほかの金融機関の口座から引き落とせるため、新しく口座を開設する手間がかかりません。
エリアに該当する物件の購入を検討している方におすすめです。

セゾンファンデックス

セゾンファンデックスは個人から法人、個人事業主までの融資に対応しているクレディセゾングループの金融機関です。カードローンや住宅ローンに加えて、不動産投資ローンも取り扱っています。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンの主な特徴は、次の3つです。

1. 銀行などで審査に落ちた場合も借入可能

2. 永住権のない外国人の方でも借入可能

3. 自己資金なしのフルローンが可能

個人の条件や物件の収益性から銀行では審査に通らなかった場合でも対応できる可能性があるとしており、
柔軟な対応が強みとなっています。また、永住権がない外国人の方でも借入できるのは珍しい特徴です。融資対象国も公表しているため、気になる方はぜひ確認してください。

自宅やすでに持っている不動産を共同担保にすれば自己資金なしのフルローンでも借入できます。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンの対象エリアは「首都圏」「近畿圏」「愛知県」「札幌市」「仙台市」「岡山市」「広島市」「福岡市」「那覇市」などです。審査に通らずに困っている方は、ぜひ検討してみてください。

日本政策金融公庫とは国民の生活向上に向けて、銀行や信用金庫よりも受け皿を広くしている金融機関です。国が管理しており、法人、個人問わずほかの金融機関では借入が難しい方も融資の対象としています。
借入期間が最長でも20年であるほか、物件の購入にあたって借入できる上限は4800万円ほどと低めですが、金利も低めで、35歳未満や55歳以上の融資が受けにくいとされる年齢層の方や女性に対しての支援があるのも魅力です。

しかし、日本政策金融公庫の融資は不動産投資が対象ではありません。あくまで、不動産賃貸業に対する融資です。

中心市街地の活性化に関する法律第15条第1項各号に定めるまちづくり会社等または同法第42条第4項に定める民間中心市街地商業活性化事業計画の認定を受けた方に限られますが、
「女性」「若者」「シニア」といった条件であれば借入できる可能性があります。ある程度長期の不動産賃貸業を検討しており、安定した借入を求める方におすすめです。

不動産投資ローンを低金利で組むコツ

不動産投資ローンの金利が金融機関によって異なる点について解説してきましたが、申込者の状況でも変動します。
この項では、低金利でローンを組むための3つのポイントを紹介します。ぜひ、参考にして金利を抑えてください。

頭金で支払う割合を増やす

1点目は、頭金の割合を増やすことです。頭金とは、物件の購入にあたって最初に用意しておく自己資金です。金融機関や担保によっては不要な場合もありますが、基本的には10％〜20％用意する必要があります。
頭金が多いほど借入額が少ないため、返済の負担も少なくなります。同時に金融機関としてもリスク軽減になり、信用度が高まるポイントです。

また、頭金が用意できているほど申し込める金融機関の幅も広がりますので、よりよい条件の中から選べます。
収入の見通しがつきにくい家賃収入で返済する不動産投資ローンは、負担の軽減のためにも、頭金となる自己資金がどれくらいあるかが金利にも影響することを把握しておきましょう。

自身の属性をあげる

2点目は、属性をあげることです。属性とは、申込者の「年齢」「収入」「勤務先」「勤続年数」「借入状況」「貯蓄」といった情報を指します。
今後の返済に重要な情報は、金融機関からの信用につながるポイントです。申込者の属性があがると審査にとおりやすく、金利も低く抑えられる可能性があります。

ただ、年齢や勤続年数はもちろん、収入や勤務先をすぐに変えるのは難しいといえます。
改善しやすいのは、利用中のカードローンの完済といった借入状況の更新です。既存の借入があると返済リスクとして見られますが、過去の完済実績は金融機関にとって好印象となります。

上げられる属性の改善に取り組むことで、金融機関からの信用を高めるのは、低金利での借入に有効な手段です。

収益性が高い物件の購入を検討する

3点目は、収益性の高い物件を選ぶことです。

前述のとおり、不動産投資ローンは主な返済原資が家賃収入であるため、審査では個人の属性に加えて、対象となる物件がどのくらい安定した利益を生むのかが重要になっています。
家賃収入で高い利益が見込めると返済が滞るリスクが抑えられ、金融機関からの信用は高まります。

基本的には都心部や築年数、設備面から人気が高く安定した収益を確保できる物件選びを行ってください。審査に通るだけでなく、金利を下げる面でも物件の収益性は重要なポイントです。

不動産投資ローンで注意すること

不動産投資ローンを組む際には、注意しなければならないこともあります。
この項では、3つの注意点を開設しますので、トラブルを避けるためにもぜひ参考にしてください。

借入期間を長くする

不動産投資ローンの借入期間は、できるだけ長くすることが大事です。短期での契約は利息が抑えられるためお得に感じますが、毎月あたりの返済額は長期のときよりも多くなってしまいます。
とくに不動産投資ローンは返済原資が家賃収入ですので、空室のリスクを考えなければいけません。予想していたよりも空室が多かったり、期間が長かったりした場合の返済は大きな負担です。

借入期間は可能な限り長くして、もし家賃収入が減ってしまったときでも負担になりすぎないように、毎月無理のない返済ができる計画を立てましょう。

不動産投資ローンの借り換えを避ける

不動産投資ローンでは、借り換えも避けるのもポイントです。
現状よりも低金利なプランがあればすぐに乗り換えたくなりますが、短期間での借り換えは金融機関からの信用が下がります。今後の融資で不利になる可能性ありますので、なるべく控えましょう。

返済や金利が負担に感じた場合は、まず現在の金融機関に相談しましょう。プランの変更などの提案が受けられるかもしれません。

初期費用は事前に準備しておく

余裕をもった初期費用の準備は、トラブルを避けるうえで大切です。物件購入費用以外にも契約には諸費用がかかってきます。
実際に不動産投資ローンを利用する場合は、以下のような費用が発生します。

• 印紙代
• 火災保険料、地震保険料
• 不動産登記費用
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 司法書士に対する報酬
• 不動産会社の仲介手数料

物件価格の3％ほどの出費を想定するのがおすすめです。思わぬコストがかさんで、生活が圧迫されるといったことがないようにゆとりをもって、初期費用を準備しておきましょう。

こちらの記事では、不動産投資の成功率や成功する人の特徴を解説しています。不動産投資の利回りや利益率についても説明していますので、ぜひあわせてお役立てください。

住宅ローンで投資用物件を購入しない

自己の居住用を利用目的とした住宅ローンで投資用物件を購入することは、重大な契約違反となります。
利用目的は申込時に申告をし、契約のタイミングでも確認をされます。そのため、融資を受けた後でも目的外利用と判明した場合には、不適正利用として一括返済請求を受けることとなります。

たとえ、手続きを事業者任せにしていたとしても虚偽申告で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）となり、自身がその責任を問われることとなります。
住宅ローンと投資用ローンについて、正しく理解し適切なローンを選ぶことが大切です。

まとめ

不動産投資ローンは、同じ物件の購入である住宅ローンと比べると、収入を得るか消費するかといった目的の違いから商品が全く異なります。
金利も高い傾向にあるため、よい条件で借入するために金融機関を選んだり、信用を高める工夫をしたりするのが重要です。

また、家賃収入という給与収入に比べると不安定な返済原資でも、余裕をもって返済し続けられるような準備と計画性も欠かせません。
不動産投資ローンも住宅ローンも難しい点が多く、トラブルにもつながりやすいため、正しい情報のもとで検討することが大切です。

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リスクある不動産投資を行わずとも、ご自身に合った住宅ローンを選ぶことで無理のない資産形成ができるかもしれません。数多くの銀行を知り尽くした住宅ローンの専門家への相談によって理解も深まり不安も解消されるでしょう。

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