住宅ローンの優遇金利に関する基礎知識！利用する際の注意点は？

住宅ローンの優遇金利とは優遇を受けられる引き下げ幅のことですが、金融機関によって異なり、利用するにも条件や注意点があります。また、住宅ローンの返済額計算に直接関わるのは適用金利のため、優遇金利だけを見てどの金融機関がいいかは判断できません。
そこで今回は、3種類の金利と、その関係性や優遇金利の種類を紹介します。利用する際の注意点や金融機関ごとの優遇金利についても解説していますので、参考にしてください。

住宅ローンの優遇金利とは

住宅ローンの優遇金利とは、各金融機関が設定する、借り入れの際に受けられる割引のことです。住宅ローンの適用金利・店頭金利・優遇金利は、以下のような関係になっています。
適用金利＝店頭金利−優遇金利

3種類の金利を買い物にたとえると、適用金利は購入価格、店頭金利は定価、優遇金利は割引にあたります。
店頭金利が同じ場合、優遇金利の幅が大きいほど適用金利が低くなります。優遇金利を利用するには金融機関が定めた条件があり、その条件を満たさないと利用できません。

店頭金利とは

店頭金利とは基準金利ともいい、住宅ローン本来の金利のことです。優遇金利と同じく各金融機関が設定します。店頭金利は市場の動向が影響して、景気に合わせて変動します。

店頭金利は金融機関の経営スタイルによっても大きく異なります。実店舗のないネット銀行は、人件費や店舗の賃貸費用などさまざまな経費を抑えられるため、利率は実店舗型の金融機関よりも低めです。実店舗型の金融機関でも、オンライン手続きを利用すると利率を下げられる場合もあります。

適用金利とは

適用金利とは住宅ローンを借入れする時の実際の金利です。住宅ローンをどこの金融機関で借り入れするか比較検討する際は、適用金利を確認します。

優遇金利の種類

住宅ローンの優遇金利は、当初期間優遇と全期間優遇の2種類のタイプがあります。タイプは選択できるため、それぞれの特徴や違いをしっかり抑えておきましょう。

当初期間優遇

当初期間優遇は優遇幅が変動するタイプです。返済開始時は金利優遇の幅が大きく、一定期間経過した後に優遇の幅が小さくなります。返済開始時の金利は低めに設定されているため、初期の返済額を少なくしたい方におすすめのタイプです。
一定期間経過後は金利が高くなり、契約内容によっては、返済途中で優遇期間が終了することもあります。優遇金利の適用がなくなれば返済額が大きく増える可能性もあるため、当初期間優遇を選択する場合は、事前にシミュレーションしておきましょう。

返済開始後から積極的に繰り上げ返済していきたい方は、当初期間優遇がおすすめです。金利が低い時期に繰り上げ返済を実行することで、総返済額を減らすことができます。

全期間優遇

全期間優遇は返済スタート時から返済完了まで、金利優遇の幅が一定で変動しないタイプです。安定した優遇が得られるため、返済計画を立てやすくなります。変動金利の住宅ローンを組む場合、契約時に将来の金利を知ることはできません。
当初期間優遇と全期間優遇のどちらが得になるのかは、当初期間優遇の一定期間経過後の金利がわからないため、住宅ローン契約前には判断できません。繰り上げ返済を返済計画に入れるなら当初期間優遇、安定した返済を継続するなら全期間優遇を選択するのがおすすめです。

優遇金利の注意点

優遇金利を受けるにはさまざまな注意点があります。事前にチェックポイントを押さえて、しっかり返済計画を立てましょう。

利用するには一定の条件がある

優遇金利を利用するには一定の条件があります。審査の内容によって優遇金利幅が変わったり優遇を受けられなかったりするケースもあるため、注意が必要です。
以下は優遇金利を受けるための条件の一例です。

• 指定された期日内に申し込む
• 申し込みから契約までオンラインで手続きする
• 給与振込口座を指定金融機関の口座に設定する
• 公共料金の引き落とし口座や給与振込口座を指定された金融機関の口座にする
• 指定された金融機関が発行するクレジットカードを作成する

金融機関によって異なりますが、どれも困難な条件ではなく、多くの方がクリアできる内容です。
優遇金利の幅は住宅ローン審査の結果が影響します。住宅ローン審査には、本人確認書類に加えて住民税課税証明書・売買契約書などが必要です。金融機関が住宅ローン審査のどの項目を重要視しているかは公表されていません。

あくまで目安にはなりますが、返済負担率や職種・勤務先・雇用形態、借入比率などは重要度が高いとされています。
返済負担率は「収入に占める年間の返済額の割合」のことで、金融機関はこの返済負担率を基に「無理のない返済かを判断しています。一般的に、20％〜25％までが妥当とされています。

優遇金利の幅が大きい方が有利に思われやすいですが、必ずしもそうとは限りません。住宅ローンに直接関わる金利は適用金利です。店頭金利と優遇金利から適用金利を確認し、判断しましょう。

金利タイプごとに確認すべきことが異なる

適用金利のタイプは変動金利型・固定金利期間選択型・全期間固定金利型の3タイプです。どの金利タイプにするかによって、優遇金利の確認するポイントが異なります。それぞれのチェックポイントを確認しましょう。

変動金利型

変動金利型は適用金利が変動するタイプです。半年に1度の店頭金利見直しに伴って変動する可能性があります。当初期間優遇タイプの優遇金利を選んでいる場合は、金利の変動に注意が必要です。
店頭金利が高くなると、適用金利が大幅に上がります。優遇金利が適用されている期間であったとしても、急な返済額の増加に対応できない可能性がある場合は、変動金利は避けるのがおすすめです。

しかし、変動金利型はほかの金利タイプよりも金利が低くなる傾向があるため、総返済額が低くなる場合もあります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、当初の一定期間の金利が固定になる金利タイプです。固定になる期間は選べるようになっており、選択できる期間は金融機関によって異なります。選択した固定期間は店頭金利も優遇金利も変動しないため、適用金利が固定されます。
固定期間終了後はそのまま固定期間選択型を継続するか、変動金利型に変更するかの選択が可能です。しかし、固定期間終了後の金利状況によっては当初想定していたよりも返済額が高くなる場合もあります。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、返済期間中の適用金利が変動しないタイプです。
安定した返済ができるところが全期間固定金利型の魅力ですが、契約時の適用金利で固定することは、返済期間中に店頭金利が低くなった場合でも変わらず同じ金利で返済し続けることになります。

全期間固定金利型を選択する場合は、融資実行タイミングの見極めが必要です。

金融機関ごとに審査基準や優遇幅が異なる

住宅ローンの審査基準や優遇幅は金融機関ごとに異なります。審査基準はどの金融機関も具体的なことを開示していません。
一方、店頭金利はどの金融機関も国債の利回りや短期プライムレートなど、同じ指標をもとに設定するため、違いはほとんどありません。しかし、優遇金利の幅は金融機関によって異なるため、住宅ローンに直接影響する適用金利が変わってきます。

どの金融機関にするかで住宅ローンの総返済額が異なるため、金融機関選びはとても重要です。金融機関選びに不安がある場合は、住宅ローン専門の相談窓口を利用するのをおすすめします。
「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」には、大手銀行だけでなくネット銀行から地方銀行までを知り尽くした住宅ローンの専門家が在籍しています。お客さまの要望をもとに、最適な金融機関を提案してくれる、おすすめの住宅ローン相談窓口です。

融資実行のタイミングで金利が決定する

金利は融資実行のタイミングで決定します。住宅ローンの融資実行までの流れは以下のとおりです。

1.住宅ローンの相談

住宅ローンの相談先は、

• 不動産会社やハウスメーカーが提携している金融機関
• 金融機関（直接相談する）
• 相談窓口

これら3つが一般的です。

2.事前審査

本審査の前の簡易的な審査です。申込者の年収や物件価格に対しての自己資金の割合など、金融機関に求められた情報を提示します。簡易審査ではありますが、承認を得られないと物件の売買契約に進めないことがあります。事前審査で承認が得られない場合は、再度別の金融機関での事前審査が必要です。事前審査は3日〜1週間程度で結果が出ます。

3.事前審査の承認

4.本審査

事前審査より詳細な情報を提示して審査を受けます。団体信用生命保険に加入するため健康状態を申告したり、物件の詳細情報を提示したりします。本審査には1週間〜2週間ほどの期間が必要です。

5.本審査の承認

6.契約手続き

7.融資実行

事前審査から融資実行までは、最低でも1ヶ月半ほどかかります。物件購入と並行して行うため、さらに期間が必要になる可能性も少なくありません。融資実行までには金利上昇リスクがともなうことも考慮して、計画を立てることが大切です。

交渉は難易度が高い

金融機関に優遇金利の引き下げ幅は交渉できますが、難度が高く希望どおりにいかないことが大半です。優遇金利は市場の動向や景気に合わせて決められているため、要望を伝えたからといって変えられるものではありません。

金融機関ごとの優遇金利を比較

2024年2月1日時点でのみずほ銀行・住信SBIネット銀行・PayPay銀行の優遇金利を比較してみましょう。あわせて、店頭金利と適用金利もチェックするのがおすすめです。

みずほ銀行

みずほ銀行の優遇金利は、完済まで年−1.80％〜−2.10％です。店頭金利は年2.475％のため、ネット住宅ローンの適用金利は、2.475％−2.10％＝0.375％です。(※変動金利、ローン取扱手数料型の場合)
みずほ銀行は店舗でもネットでも相談可能で、ほとんどの手続きはWebで完結します。事前診断はAI を利用しており、最短1分で借り入れができるか診断可能です。専任の担当者がつくため、審査から借り入れまでの不安点も相談しながら進められます。

そのほか、団体信用生命保険の保険料が無料なところや、途中で返済額を調整するサービスがあるなど、メリットが豊富です。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の優遇金利は、完済まで年−2.477％です。店頭金利は年2.775%のため、Web申し込みコースで自己資金20％以上の場合の適用金利は、2.775％−2.477％＝0.298％です。（※2024年4月1日現在の適用金利）
住信SBIネット銀行は低金利なところが魅力です。また、団体信用生命保険の全疾病保障を無料で付帯できます。審査期間は事前審査が当日から3営業日以内、本審査が1週間から10日程度と、標準的なスピードです。

ただし、窓口相談できる店舗は少ないため、書類作成や手続きなどが難なく対応できる方に適しています。

PayPay銀行

PayPay銀行の優遇金利は、完済まで年−2.030％です。店頭金利は年2.280％のため、変動金利で自己資金10％以上の場合の適用金利は、2.280％−2,030 %＝0.250％です。
業界トップクラスの低金利が魅力です。また、団体信用生命保険プラン・保証料・印紙収入代・一部繰り上げ返済手数料などを無料で利用できます。

PayPay銀行には、返済口座への自動資金移動が無料でできる便利なサービスがあるところが魅力です。給与受取口座から毎月定額を引き落とし、PayPay銀行の普通口座へ自動入金してくれます。

まとめ

住宅ローンの優遇金利とは、借り入れの際に受けられる引き下げ幅のことです。住宅ローンに直接関わる適用金利は「店頭金利−優遇金利」で計算できます。
優遇金利を受けるにはいくつかの注意点があり、金利タイプごとに確認すべき点が異なることや、金融機関ごとに審査基準や優遇幅が異なる点など、住宅ローンの金融機関を決めるまでには、いくつも確認しておくポイントがあります。

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