多くの人にとって銀行の住宅ローン審査はブラックボックスです。
住宅ローン審査が通らないと「なんで？私の何が悪いの？」と思うんですが、なぜ落ちたのか、本当のところは教えてもらえません。
「審査に落ちたら対策はできないのか？」ということではないので安心してください。
実は、主な審査項目は公開されているんです。
こちらは国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う金融機関に対して、主な審査項目とその具体的な内容について行った調査の結果です。
【平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書】
| 審査項目 | 回答数 | 構成比 | 具体的な内容（複数回答） |
|---|---|---|---|
| (1)借入時年齢 | 1,185 | 95.6% | 借入時になんらかの年齢制限を設けている金融機関が多い。 A.75歳未満(9) B.70歳未満(221) C.65歳未満(196) D.60歳未満(33) E.55歳未満(6) F.その他(750) |
| (2)完済時年齢 | 1,204 | 97.2% | 完済時の年齢を80歳未満としている金融機関が多い。 A.85歳未満(12) B.80歳未満(957) C.75歳未満(55) D.70歳未満(19) E.なし(1) F.その他(170) |
| (3)年収 | 1,160 | 93.6% | 年収については意外と低くても問題ない。安定していることが優先され、年収が高くても乱高下していると厳しく審査される傾向がある。gf A.100万以上(292) B.150万以上(586) C.200万円以上(71) D.250万以上(11) E.その他(210) |
| (4)返済負担率 | 1,024 | 82.6% | 返済負担率＝年間の返済額÷税込み年収の割合であり、これが低い方が返済にゆとりがあり、貸しても大丈夫という判断になりやすい。 A.50％以内(1) B.45％以内(40) C.40％以内(30) D.35％以内(39) E.30％以内(15) F.20％以内(1) G.その他(84) |
| (5)雇用形態 | 894 | 72.2% | 雇用形態について制限を設定している金融機関は平成28年度調査では78.2％であり、平成29年度には72.2％と若干の減少傾向にある。 A.派遣社員は対象外(481) B.契約社員は対象外(405) C.自営業者は対象外(10) D.その他(342) |
| (6)勤続年数 | 1,149 | 92.7% | 就職又は転職してからの勤続年数である。少なくとも転職してから1年以上経過していないと選択肢は狭まってしまう。 A.3年以上(271) B.2年以上(60) C.1年以上(645) D.その他(230) |
| (7)融資可能額（融資率）1.購入の場合 | 968 | 78.1% | 融資率＝融資額÷物件の担保価値の割合である。この割合が小さい方が担保物件を売却して貸金を回収できる可能性が高いので貸しても大丈夫という判断になりやすい。 A.80％以内(61) B.90％以内(19) C.100％以内(675) D.110％以内(16) E.120％以内(17) F.150％以内(6) G.その他(162) |
| (7)融資可能額（融資率）2.借換え場合 | 1,169 | 94.4% | 融資率＝融資額÷担保価値の割合である。購入の場合よりも甘い基準になっているのは中古住宅の担保価値は新築より低くなる傾向にあるためである。 A.100％以内(196) B.150％以内(44) C.200％以内(294) D.300％以内(31) E.その他(289) |
| (8)カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 | 731 | 59.0% | カードローンの利用、過去に延滞や私的整理、自己破産などをしたことがあると記録に残る。 A.100％以内(196) B.150％以内(44) C.200％以内(294) D.300％以内(31) E.その他(289) |
| (9)金融機関の営業エリア | 1,078 | 87.0% | 通常、地銀では一定の営業エリアが決まっている。 A.エリア内に居住(987) B.エリア内に勤務(458) |
| (10)健康状態 | 1,186 | 95.7% | 民間の住宅ローンでは、ほぼ例外なく団信加入が必須条件である。 A.団信加入が必要(1067) B.団信加入は不要(8) C.団信加入は選択可能(92) |
| (11)連帯保証 | 1,150 | 92.8% | メガバンクや地銀などで保証会社の保証が必要となる場合は、銀行に加えて保証会社の審査にも通過しなければならない。 A.系列保証会社の保証が必要(788) B.連帯保証不要(50) C.外部保証会社の保証が必要(361) D.その他(176) |
国土交通省ホームページより抜粋
銀行がどんな項目を審査しているのかが分かれば、事前にある程度準備しておくことが出来ますよね。
今回は一般的なサラリーマンが住宅ローンの審査を受けるにあたって、落ちる原因となる以下の10つの原因とその対策について説明いたします。
何か一つの条件に引っ掛かっても、対策を立てて通す方法がありますし、その条件に厳しくない金融機関や商品でトライすることで審査を通すことが出来るのです。
「自分には家を買うなんてムリだったのか…」
そうあきらめる前に「なぜ、自分が落ちたのか？」の原因と対策が分かれば、次の一手がきっと見つかります。
1．健康状態により団信に加入できない
民間金融機関の住宅ローンでは、ほぼ例外なく団体信用生命保険（以下「団信」という）への加入が義務付けられています。
団信とは住宅ローンの返済中に主債務者が死亡、または高度障害になった場合、保険会社が代わって住宅ローンの残金を払ってくれる保険です。保険料は住宅ローンを貸す金融機関（債権者）が支払います。
生命保険ですので、健康状態に不安があると加入できません。団信に加入できないと住宅ローンを貸してもらえないということになるのです。
団信の加入を判断するのは銀行ではなく生命保険会社ですので、通らなかった理由として例外的に銀行からその理由を教えてもらえるケースです。ただし生命保険会社の中でどんな判断が行われているかはブラックボックスです。
これに対する対策は以下のようになっています。
| 対策 | 健康状態に厳しくない金融機関や商品 |
|---|---|
| 1．医師の診断書を提出する 大病を患っている人でも症状が落ち着いて安定している時期であれば、医師の診断書を提出することで、団信に加入できたケースがあります。 |
1．ワイド団信に加入する 一部の民間金融機関では『ワイド団信』（引受条件緩和型団体信用生命保険）という加入時の健康状態の条件を緩和した団信に加入することで住宅ローンを借りることができるようにしています。 ただし、このワイド団信は住宅ローンの金利に0.2～0.3%の上乗せとなります。2．フラット35で借りる フラット35は団信の加入が任意ですので団信に加入せず住宅ローンを借りることが出来ます。 団信に加入しない場合、フラット35の金利から0.2%～0.28%引き下げとなります。 |
2．完済時の年齢を80歳未満としている
完済時の年齢上限を80歳未満(借入時の年齢が40歳以上)としている金融機関が最も多いです。しかしこれは誰もが80歳まで借りられるという意味ではありません。実質的に資産や収入がなければ無理です。審査では定年時の退職金で完済出来るかをチェックしています。
いくら大きな会社に勤めていて年収が高くても、貯金が少なくて、かつ定年退職のタイミングでのローン残高が退職金の見込み金額を超えている場合はイエローシグナルが点灯するんですよ。
もしも20代～30代前半であれば、最長の35年返済で繰上げ返済を一切しなくても定年までにローン残高は限りなくゼロに近くなります。そういう部分をチェックされることはありません。
しかし、40代くらいから住宅ローンをスタートする場合、60歳の定年退職時にはまだ半分ちかくのローンが残る計算になるんですよね。
住宅ローンをスタートする年齢によって定年時の残高がどれだけ変わってくるか？計算してみました。
【前提条件】
借入金額4000万円
固定金利1.38%
35年元利均等返済ボーナス払いなし
| 30歳からスタート | 40歳からスタート | 50歳からスタート | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済 | 12万 | ||
| 60歳時点の残高 | 696万円 | 1952万円 | 3097万円 |
毎月返済の負担は何歳からスタートしても同じですけど、60歳時点の残高については全く世界が違いますよね。つまり銀行としては、この人が定年時までにこの金額を払えるのか？ということをシビアに見ているのです。
ムリだな…
危ないな…
と判断されたら、いくら今の収入が高収入でも、大企業の正社員でも審査に落とされるのですよ。
これに対する対策は以下のようになっています。
| 対策 | 返済負担率が高くても通りやすい金融機関や商品 |
|---|---|
| 1．親からの贈与などで自己資金を増強 年齢が上になると、その分だけ自己資金が多くなければ、審査で不利になります。 貯金が少ない場合は、親から援助してもらい頭金にすればよいでしょう。また頭金にしなくても、銀行口座にそれだけ貯金があるということも60歳までに繰上げ返済する資金があるということで、審査ではプラスとなります。 住宅資金を親から贈与してもらう場合には贈与税の非課税となる額が拡大していますので、贈与税・将来の相続税の節税にもなります。 | 1．地銀や信金等で借りる メガバンクやネット銀行の金利は低金利ですが、その代わりに審査基準は最も厳しいものになっています。 特にネット銀行は審査を簡略化しているので、何か一つでも基準に引っ掛かると通らないという特徴があります。 その点、地銀や信金等は地域密着型できめ細かく審査をする傾向がありますので、メガバンクやネット銀行で通らなかった場合でも通ることがあります。 そして、地銀や信金でも住宅ローンに力を入れていて、ネット銀行やメガバンクとそん色ない低金利の商品もあります。 2．フラット35や非営利法人で借りる 営利目的ではなく国民の住宅金融の円滑を目的とするフラット35や、会員の利益を目的とする非営利法人（JAやろうきんなど）では、民間銀行よりも審査が甘い傾向があります。 |
3．返済負担率が高い
返済負担率とは額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合です。国土交通省の調査結果によると35％から45％を限度としている金融機関が多いようですね。
自分の年収と比較してこのレンジを超えていると、他になんらかのプラス要因が無ければ審査で落とされる可能性が高いです。そもそも、この返済負担率のハードルはかなり甘く設定されているので、返済負担率で落とされるということはそもそも家計が厳しくなる住宅ローンだということです。
月々の支払いで楽をしてボーナス払いに頼った返済計画になっていると、知らず知らずに年収に対する返済負担率でカツカツの住宅ローンになりやすいですね。危ない住宅ローンです。
ボーナス払いなしで月収だけで住宅ローンを返済するような計画を立てることをお勧めしています。
ボーナス払いなしで無理なく払える金額にすれば、自然とこの返済負担率はクリアできるようになっているはずですよ。
返済負担率オーバーへの対策は次の通りです。
| 対策 | 返済負担率が高くても通りやすい金融機関や商品 |
|---|---|
| 1．親からの贈与などで自己資金を増強 親から援助してもらい頭金を増やして借入金を減らすことで毎月の返済額を減らすことが出来ます。 住宅資金を親から贈与してもらう場合には贈与税の非課税となる額が拡大していますので、贈与税・将来の相続税の節税にもなります。 2．借入期間を長くする 同じ借入額でも「返済負担率」という指標で限度内であれば、それ以上は追及しないのが銀行の審査の特徴です。返済期間を長くとることで、返済負担率を低くしておけばひっかかることはありません。 |
1．地銀や信金等で借りる メガバンクやネット銀行の金利は低金利ですが、その代わりに審査基準は最も厳しいものになっています。 特にネット銀行は審査を簡略化しているので、何か一つでも基準に引っ掛かると通らないという特徴があります。 その点、地銀や信金等は地域密着型できめ細かく審査をする傾向がありますので、メガバンクやネット銀行で通らなかった場合でも通ることがあります。 そして、地銀や信金でも住宅ローンに力を入れていて、ネット銀行やメガバンクとそん色ない低金利の商品もあります。 2．フラット35や非営利法人で借りる 営利目的ではなく国民の住宅金融の円滑を目的とするフラット35や、会員の利益を目的とする非営利法人（JAやろうきんなど）では、民間銀行よりも審査が甘い傾向があります。 |
4. 融資率が高い
融資率とは物件の担保価値に対する融資額の割合です。国土交通省の調査結果によると、購入の場合は100％を限度としている金融機関が多いようですね。
融資率100％ということは、早い話が対象不動産の価格までということです。家を購入するのには家の価格以外に手数料が必要です。トータルでだいたい購入価格の6％～10％くらいかかりますので、国産車一台分くらいの現金を別途用意しなければならない感じです。それも頭金ゼロのフルローンの場合で、それだけの現金が必要なのです。
フラット35は35年の超長期固定金利としては金利が低く、前述のように審査も甘いので人気の住宅ローンですけど融資率90％以下という縛りがあります。つまり、1割以上の頭金を入れなければなりません。さらに必要な現金のハードルが上がるのです。
また、融資率100％で対象不動産の価格まで借りられるのは、新築マンションや大手ハウスメーカーの新築戸建てのケースです。つまり、価格＝担保価値という関係になる場合ですね。これに対して、中古住宅の場合は物件の担保価値は売り値よりも少ないのが普通です。ある程度の頭金を入れないことには融資率100％をクリアできないのです。
融資率オーバーへの対策は以下の通りです。
※「居住誘導区域」については【マイホームの資産価値】知らずに買うと危ない？立地適正化計画の居住誘導区域外｜のブログ参照してください。
5．カードローン利用や自己破産などの記録がある
他の債務とは、これから借りようとする住宅ローン以外の自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入）などの借り入れをいいます。
こうした他の債務の状況や返済履歴は、この事前審査の時点で全国銀行個人信用情報センター（KSC）や、株式会社 シー・アイ・シー（CIC）などの信用情報で調査されます。俗にいうブラックリストというやつで、過去に延滞や債務整理などしていると5年間は記録が残ります。
ブラックリストに対して、スーパーホワイトというものもあって、これも審査では厳しくチェックされます。スーパーホワイトとは、信用情報を照会しても全く何の記録も出てこないことです。
まったくカードを利用していない以外に、自己破産していたり、書類を偽造して氏名変更したりしていると、こういう結果になります。
他の債務や返済履歴への対策は以下の通りです。
| 対策 | 他の債務があってもブラックリストでも通りやすい金融機関や商品 |
|---|---|
| 1．借金をキレイにする 特にフラット35では特にフラット35では他の債務に厳しい判断をする傾向があります。住宅金融支援機構のホームぺージで他に借入金があった場合でシミュレーションしてみると、月に2万円の他の借入の返済があるとフラット35の借入可能額が668万円も減ってしまうという結果になりました。 2．カードのキャッシング枠をゼロにする カードにキャッシング枠などがあると、利用していなくても借入として加算されてしまうこともありますので、審査の前にキャッシングの設定をゼロにしておくことをお勧めします。 |
1．メガバンクやネット銀行以外で借りる メガバンクやネット銀行の金利はトップクラスの低金利ですが、同時に審査の厳しさもトップクラスです。 これに対して地銀や非営利法人のJAやろうきん等は比較的審査が甘い傾向にあります。 ただし、審査属性が低いと金利が高くなる傾向があります。無理に借りようとするのではなく、借金を完済してから、また、ブラックリストから外れてから仕切り直す方が良いでしょう。 |
6．年収が乱高下位している
高収入＝審査が通りやすい、というわけではありません。大事なのは安定感です。
銀行の住宅ローンは個人事業主にとって厳しい審査になるケースがほとんどですが、取引銀行であれば以下のメリットがあります。
取引銀行、特に事業性の借り入れをしている銀行と良好な取引関係が築けているでしょうか？取引銀行であればこれまでの実績を加点してくれる可能性が高いため他の銀行よりも審査が通りやすく、また好条件で借りられる可能性があります。
また、赤字計上や利益を圧縮している場合は注意が必要です。実際の生活レベルは高水準であったとしても、赤字や少ない所得で申告してしまっている以上はその所得で審査されます。家を買いたいと思っている個人事業主の方は、安易に申告額を減らすことなく実態通りに申告しておきましょう。
7．正社員ではない
厚生労働省によると、平成9年には3,812万人だった正社員は、平成30年の3,476万人まで減少しています。一方、非正規の雇用者は、昭和59年の604万人から増加し、平成30年には2,120万人となりました。
しかし、住宅ローンは大きな金額を長期間で返していくものですので、金融機関は雇用が安定しているかどうかを重視します。
契約社員と一口に言っても、契約期間はそれぞれです。契約内容によって、数ヶ月～3年程度と、その契約期間には大きな差があります。同じ契約社員でも契約期間が長期、かつ契約の更新回数が多いほど安定性が高いといえるでしょう。
契約社員の場合は１年、派遣社員の場合は３年以上の勤務で正規雇用社員と同等の扱いを受けることができます。
ただし、パート・アルバイトの場合は勤続年数にかかわらず主債務者として融資を受けることはできません。
8．金融機関の営業エリア外である
金融機関には住宅ローンが組める範囲である「営業エリア」が決まっています。
営業エリア外で住宅ローンを組めない理由は、「法律で営業エリアが決められている」ことや、「営業エリアを外れてしまうと対応が大変になる（コストがかかる）」ことなどがあげられます。
国土交通省が全国1,102の金融機関を対象に調査したデータによると、90.3％の金融機関が「営業エリア」を審査で考慮に入れています。
大手の金融機関・ネット銀行では全国対応していることが多いですが、地方銀行・信用金庫の場合は注意が必要です。
9．系列保証会社の保証の有無
債務者がローンを返せなくなったとき、負債を肩代わりするのは保証会社です。つまり、保証会社による保証がない場合、銀行は貸し倒れのリスクを負うことになるので、審査が通りません。
保証料のいらない住宅ローンもありますが、貸し倒れリスクを回避するために金融機関による審査が厳しくなっています。また、保証会社の代わりに審査を行うため事務手数料が高く、メリットは小さいです。
10．転職してから1年以内
住宅ローンの融資条件として、「勤続年数が一年以上」と定めている銀行は63.7%にものぼります。
裏を返せば、勤続年数が一年以下である方は３分の２の審査に落ちるというわけです。
とはいえ、転職していることで必ずしも住宅ローンの審査で不利になる、ということはありません。住宅ローンの審査では、物件審査のほかに、人的審査（年収、他の借り入れ状況、勤務先や年齢など）も重要視されます。つまり、安定的に長期での返済が可能であれば、転職後でも借り入れ可能です。
もちろん、明確な理由もなく転職を繰り返し、収入も不安定なケースでは審査を通ることはできません。
なお、一般的に、民間金融機関では「勤続年数が2～3年あること」を融資条件に挙げているので、転職後2～3年以上経過していれば、その他の収入要件や物件要件などを満たしていれば、多くの場合、借り入れ可能です。
ただし、勤続年数2～3年を満たしていない場合でも、「キャリアアップ」「資格を活かす」など積極的な理由を記載した「職歴書」を提出すれば審査には有利に働くことが多いといえます。
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