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2018/07/25

失敗しない住宅ローン相談会の選び方 | どこに相談すればいい?

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

千日太郎

家を買うにあたって、住宅ローンをどうするかは避けて通れない問題ですが、下手をすると家を選ぶよりも悩みます。住宅ローンについては、知れば知るほど、かえってどうすれば良いのかわからなくなってくるものです。

それほどに、住宅ローンの選択は難しいのですよ。なぜなら、家を買うにはどんな人にとっても、年収の何倍もの見たことのないようなお金が必要ですし、どんな人にとっても、何十年という住宅ローンの期間は未知の期間です。

そんな選択を素人がスパッと迷いなく決められる訳がないのです。そこで、今日は住宅ローン相談会の上手な利用方法について書いてみようと思います。

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多くの人が不動産業者の営業マンから聞いて住宅ローンを決めている

約半数が営業マンからって知ってた?

約半数が営業マンからって知ってた?


ここに興味深い調査結果があります。住宅金融支援機構が民間住宅ローン利用者に対して行ったアンケートです。

利用した住宅ローンを知るきっかけとして影響が大きかった媒体等2017年度調査(複数回答可)

1位 住宅・販売事業者:47.2%
2位 インターネット:15.0%
3位 金融機関の店舗、相談コーナー:13.0%
(中略)
8位 ファイナンシャル・プランナー等の専門家:5.2%

住宅ローンを決めるのに、多くの人がその家を買った不動産業者の営業マンが勧める商品を利用しているということです。不動産業者が開催する住宅ローン相談会などに参加した人も多いのだと思います。

ひとことで「住宅ローン相談会」と言っても、いろいろな種類があり、それぞれに特徴があります。当たり前の話ですが、住宅ローン相談会は慈善事業ではありません。最終的には主催者の利益になるからこそ、開催されるものです。ですから、参加するにあたっては誰が主催しているかによって、バイアスがかかっているということを頭に入れておく必要があるのです。

そしてそれぞれにメリットと注意点があり、それによって自ずとどんな使い方がおすすめかが見えてきます。

不動産会社が主催する住宅ローン相談会

メリット・デメリットを知ろう

メリット・デメリットを知ろう


不動産会社にとっての住宅ローンは「審査に通すもの」です。不動産会社は物件を売却して利益を得ることを生業としています。住宅ローンはその売却代金を回収するための手段なのです。

メリット~裏話が聞けるかも?

メリットは、どうすれば住宅ローンの審査に通りやすいのか?という過去の事例を豊富に持っているということです。業者によっては地元の地銀や信金、労金などの審査のクセを知っていて、ネットには出てこないような裏話を聞けることもあります。

デメリット~実務に関して基本的に素人

デメリットは、住宅ローンや資金計画などに関しては「基本的に素人」であることです。

住宅ローンの商品の説明では基本的にネットで知ることの出来る情報以上のものは出てきません。また、今後の金利動向について話す場合は素人考えであることが多いです。

また、返済がカツカツになってしまい家計を著しく圧迫するようなローンであっても、彼らにとっては銀行の審査さえ通れば問題ないのです。資金計画に問題は無いか?このローンを組んで老後資金は残せるのか?という問題については門外漢ですし、そもそもできるだけ高い家を売ることが彼らの目的なのです。

冒頭のアンケート結果の1位不動産業者と2位インターネット、この二つだけで住宅ローンを決めるのが一番危ないのですよ。そこには「専門家」が不在だからです。

何を相談すればいい?~最終段階の参考程度にとどめよう

不動産会社の主催する相談会の講師レベルは玉石混合です。その不動産会社が「住宅ローン相談会」というものにどれだけ時間と金をかけるのか?それは不動産会社によっても違いますよね。

若手社員へのOJT教育の一環としてセミナー講師をやらせるような会社もあります。住宅ローン減税や法律の絡む部分について誤った伝え方をされてもこちらは分かりませんし、彼らが責任を取ってくれるわけではありません。

賢い使い方としては、住宅ローンの基本をほぼ分かっていて、どんな住宅ローンを組むべきか固まっている人が、最後の最後に確認程度に聞くのがお勧めです。

金融機関が主催する住宅ローン相談会

金融機関の住宅ローンの目的に着目!

金融機関の住宅ローンの目的に着目!


金融機関にとっての住宅ローンは「金を貸して回収するもの」です。金融機関は住宅ローンという貸金の利息によって儲けています。彼らにとっては自行の商品を販売することが目的です。

メリット~住宅ローンのプロから聞ける

メリットは、実際に住宅ローンを貸す側の話が聞けるということです。住宅ローンを借りるまでにどんな手続きが必要か?これ以上になく確実な情報を入手できます。

悪徳不動産業者は住宅ローンの事務代行手数料と称して10万円くらいの手数料を取ろうとしますけど、そんなの必要ないことが一発でわかるでしょう。

加えて金融に関しては「確実に玄人」であることです。不動産会社の主催する相談会ではウソやハッタリも混じっていることがありますが、金融機関の相談会の場合は、そうしたグレーな話はありません。

そこで話す内容、質問して返ってくる回答については「ウソではない」と信頼できます。

デメリット~自分の銀行の商品しか勧めない

デメリットは、情報がその金融機関の商品に限られるということです。特に住宅ローンの商品の説明については他行で販売している、よりオトクな商品については絶対に説明しないしょう。

また不動産会社と同じで、返済がカツカツになってしまい家計を著しく圧迫するようなローンであっても、彼らにとっては融資を実行できて全額回収できれば問題ないのです。

何を相談すればいい?~住宅ローンの基礎を教えてもらう

金融機関の主催する相談会の講師レベルは一定以上ではあります。銀行にとっては、この相談会の場で私たち利用者から信頼を勝ち取り、融資を実行することが目的です。なので、がぜん気合が入っています。

住宅ローンの説明については銀行自身の資料ですから、間違いなんてまず無いです。住宅ローン減税や法律についても専門家も含む複数の人がチェックしたものですから、かなりの信頼性があります。

賢い使い方としては、住宅ローンの基本をまず知りたいという人にオススメです。講師が誤解しているということは無いですから、しっかりしたことを教えてもらえます。

しかし、どんな資金計画を立てるべきか?それにはどの住宅ローンが最適か?ということについては自分の銀行の商品の範囲でしか答えてくれないでしょうね。

ファイナンシャル・プランナーが主催する住宅ローン相談会

違う視点の意見がもらえそう

違う視点の意見がもらえそう


独立して事務所を構え、無料で住宅ローン相談会を主催しているファイナンシャル・プランナー(以下「FP」といいます。)は、個人の人生設計に基づく将来の収支の見通しを立て、その実行をサポートする専門家です。

そのために、年金や保険、資産運用、税制、住宅ローン、相続など、幅広い知識を有しています。

メリット~不動産会社や金融機関とは違う切り口からアドバイス

メリットは、単純に住宅ローンをどうするか?という面だけでなく、今の家計に問題は無いか?どんな資金計画を立てればいいのか?という土台のところからアドバイスを受けることが出来ることです。

今後、年金の支給は後ろ倒しになり、支給額も減っていきます。完済した上で、老後資金も残せるような住宅ローンについてアドバイスを受けることが出来るでしょう。詳細なレポートになってくると一部有料になることもあるかもしれませんが。

デメリット~結局のところ保険を売りたいだけの人もいる

デメリットとしては、すぐ保険の話を始めるFPが一定数はいることですね、相手の不安に付け入るわけです。または相手の無知に乗じて「仲介手数料」などと称して融資額の2%~5%の手数料(4000万の住宅ローンなら80万円~200万円!)を請求する悪徳業者も居ますので気をつけましょう。

私の知人があるFPに住宅ローンの相談をしたところ「頭金を入れる代わりに、外貨建て保険で運用してはどうですか?」と勧められたそうです。外貨建て保険というのは、一見すごく利回りが高いように見えますが、為替リスクがあるため元本割れの可能性もあるハイリスク・ハイリターン商品です。

何を相談すればいい?~資金計画の立て方や住宅ローンの選び方を教えてもらう

独立したFPであれば、不動産会社の営業マンと違って、どの業者から家を買おうと同じですし、銀行の融資担当と違って、どの銀行の住宅ローンを組もうと同じです。なので、独立したFPは基本的に私たちの側に立ってアドバイスしてくれます。

そうして信頼を勝ち取ることができれば、保険についても相談してくれるかも?と思うからです。

なので、FPの得意分野である資金計画、つまり毎月の返済額はどのくらいにすべきか?そのためには住宅ローンはいくらまでにすべきか?といったことについて、相談するのがお勧めです。

専門家による無料の住宅ローン相談サービスは他にも色々ある

プロへの相談なら安心!?

プロへの相談なら安心!?


住宅ローンの無料相談会は伝統的に不動産会社、銀行、FPが開催してきましたが、最近ではこの枠内に収まらない、様々な無料相談サービスが登場しています。

インターネットでは私の千日の住宅ローン無料相談ドットコムです。住宅ローンの相談に無料で答えていますね。無料なのは相談内容(個人情報を除く)をブログで公開することを条件としているからです。ネットで公開しながら高度なコンサルサービスを提供しているのは今のところ私だけです。

お金を払ってもらう代わりに、リアルな相談事例をブログのネタとして提供するという交換条件になっているのですよ。ネットで公開していますので近い条件の人はタダで相談したかのようなメリットがあります。

東京・全国対応の住宅ローン無料相談窓口

リアルで無料の高度なコンサルサービスとしては、住宅ローンの窓口がオススメです。一つの窓口で多くの金融機関の住宅ローンを比較検討できます。Webはもちろん電話で全国対応、渋谷と新宿では店舗での相談も行っています。全部無料です。

もともとは不動産会社の営業マン向けに、正しく住宅ローンの提案ができるための知識を教えるコンサルティング・研修事業からスタートしたサービスです。なので、相談スタッフは全員が住宅ローンのプロなのです。

私も一度店舗へ突撃取材したことがあります。そのときのことは千日太郎、住宅ローンの窓口へ行って色々聞いてきたの巻に書いていますので読んでみてください。

まとめ~複数の専門家から助言を得るべし

住宅ローン相談会を開催する側の思惑によって様々なバイアスがかかってくるのは、ある程度はしょうがないことです。しかし、前述のように様々なタイプの相談会に出席して話しを聞くことは、1種類だけの相談会で判断してしまうより収穫が大きいですよ。

主催者側の思惑が違えば、言うこともそれぞれ違いが出てくることもあります。しかし、主催者ごとの得意分野と不得意分野、それぞれの思惑が分かってくれば、混乱することは無いですよね。

信頼できる複数の専門家から助言を得ることで、より最適な住宅ローンを組むことが出来るのですよ。

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