もう１つの家が欲しいけど……？
今は住宅ローンが低金利だから、もう1軒ぐらい、買えると思うんだ……
史上空前の低金利の波にのり、第二の拠点としてセカンドハウスを購入したり、不動産目的でマンションを購入する人が増えました。
家が2つあると、人生の選択肢は広がります。
- 定年退職に暮らす家を、セカンドハウスとして購入する。
- 通勤を楽にするために、平日寝泊まりする家を購入する。
- 遠くの学校に通う子供のために、セカンドハウスを購入する。
- 不動産投資目的として購入し、値上がりしたら売却したい。
- マンションを購入し、賃貸として貸して収入を得たい。
「人生とは、敷かれたレールをただ走るのみ。そう、ただひたすらな……」
新入社員の頃に上司から叩き込まれた会社員人生から脱却し、本当に自分のやりたかった夢に一歩近づくことができます。
しかし、いくら低金利の恩恵を受けているとはいえ、住宅ローンが残っている状態で、もう1軒家を買うことはリスクがございます。
そこでこの記事では、
- セカンドハウス、投資目的のマンション購入で使えるローン。
- 住宅ローンが残っている状態で2軒目を購入するときの注意。
について、解説させて頂きます。
「もう1軒、家が欲しいんだ（ただし住宅ローンは残っている）」
あなたの夢を全力で応援させて頂きます。
ダブルローン(同時に2つのローンを組むこと)について詳しく知りたい方はコチラ！
セカンドハウスとして、2軒目の家を買う場合。
セカンドハウスと別荘は違う！？
2軒目の家を購入する場合、購入の目的、理由によって使えるローンが変わります。
- セカンドハウス：セカンドハウスローン、フラット35
- 投資目的：不動産投資ローン
もしもあなたがセカンドハウスとして、2軒目を購入するのであれば、次のことに注意しなくてはいけません。
セカンドハウスとは？別荘との違いはなに？
セカンドハウスと似た言葉に「別荘」があります。
セカンドハウスは別荘のカタカナ表記かと思いがちですが、両社に明確な違いがあります。
セカンドハウス：日常的に使用する「必要性がある」住宅
- 将来、移住を視野に入れており、週末に移住先で過ごす住宅。
- 通勤が大変で、平日だけ都心近くに寝泊まりする住宅。
- 遠方の学校に通学する子供が、平日過ごす住宅。
- 東京勤務だが、頻繁に九州に出張するので、出張したときの寝泊まりする住宅。
別荘：保養目的の住宅
- リゾート季節だけ滞在する家。
- 月に1回程度、滞在して観光する家。
購入したい2軒目がリゾート地にあっても、日常的に使う必要性があれば「セカンドハウス」となります。
しかし郊外の住宅地にある民家でも、保養目的としか使わない（使う必要性がない）のならば、別荘として扱われます。
セカンドハウスには、受けられる税制優遇があります。ですが、別荘にはありません。
- 固定資産税の減額（最大1/6に減額）
- 都市計画税の軽減措置（最大1/3に減額）
- 不動産取得税の軽減措置（4％→3％）
別荘が税制優遇を受けられないのは、「ぜいたく品」（使う必要がない家）として扱われるからですね。
ぜいたく品だから、「税金の優遇は必要ない、しっかり払いたまえ」ということでしょう。ちょいと悔しいですね。
収入合算やペアローンって使える？
夫婦で家を買うときに、住宅ローンの組み方にはいくつかのパターンがあります。
住宅ローンで借り入れられる上限額は色々な要因で決まりますが、そのうち大きな割合を占めるのが年収です。
夫または妻どちらかだけでも収入が十分で、単独で希望金額まで借りられる場合はシンプルなのですが、希望の金額に対してどちらかの年収だけでは足りない場合には、「収入合算」または「ペアローン」という選択肢があります。
その違いを正しく把握して、賢い選択をしましょう！
収入合算
本人の収入だけでは借入希望金額の審査に通らない場合、
一定の要件を満たせば配偶者の収入を足した世帯年収で審査することができます。それが収入合算です。収入合算者は同居することが原則です。
収入合算者も契約者と同様に定期的な収入があることが原則で、金融機関によっては雇用形態に制限があることもあります。また、年齢は70歳未満としているところが多いようです。
全額を合算できるわけではない
収入合算できる金額や収入に対する割合は金融機関によって異なります。例えば、収入合算者の年収の50%までしか合算できない金融機関の場合を例に見ていきましょう。
【収入合算の例】
仮に、年収の5倍まで住宅ローンが通るとすると、合算しない場合は2500万円までしか借りられないため、上記の3250万円の物件は頭金を用意しないと買えないことになります。しかし、配偶者の収入を合算することで借りられる額が3250万円まで上がり、頭金なしでもこの物件が買えることになります。
収入合算者は、連帯保証人または連帯債務者になる
なお、収入合算をする場合は、合算者は連帯債務者か連帯保証人となります。2つの詳しい違いはここでは割愛しますが、いずれの場合も契約者本人と同等の（またはそれに近い）責任を負うことになります。
団信や住宅ローン控除（減税）には注意が必要
死亡または高度障害になった場合に、保険金で住宅ローンを完済できる団体信用生命保険に加入することができるのは、通常は本人のみです。収入合算者は加入することができません。
従って、契約者本人が死亡したり高度障害になったりしたときは保険金で住宅ローンを完済できる一方、合算者がそのような状態になっても保険金はおりず、返済がそのまま続くリスクがあります。（フラット35を利用する場合は、夫婦2人とも保証の対象になる「デュエット」という団信もあります）。
また、収入合算者が連帯債務者ではなく連帯保証人になっている場合、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される「住宅ローン控除（減税）」が受けられないことも覚えておく必要があります。
住宅ローン控除についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
夫婦それぞれが別々に契約する「ペアローン」
収入合算が、夫または妻どちらか1人が主たる債務者として1本の住宅ローンを契約するのに対して、ペアローンは1つの物件に対して2人が別名義で2本の住宅ローンを借りて、それぞれが返済していきます。
例えば、年収の5倍まで借りられる住宅ローンをペアローンで契約する場合を例に見ていきましょう。
【ペアローンの例】
借りられる上限金額は収入合算よりペアローンが高くなる
収入合算は、合算者の年収の2分の1までしか換算できないなどの制約があるのに対して、ペアローンはそれぞれの年収の満額で審査を受けることができるため、収入合算よりも借入限度額が上がることが多いです。
また、夫は変動金利型、妻は全期間固定金利型で借りるといった、金利変動リスクを考慮した金利タイプの分散もできます。
住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合に一定条件を満たせば、本来支払うべき税金が少なくなるという制度です。
住宅ローン控除は、それぞれの住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が控除されます。その額は、年末の住宅ローン残高の1％が10年間です。
単独で住宅ローンを組むと控除額が所得税を上回ってしまう場合や、控除限度額（年間200万円/2019年6月末までは特例で400万円）を超えてしまうような物件を購入するケースでは、収入合算よりもペアローンが有利です。
※収入合算の場合も、収入合算者が連帯保証人ではなく連帯債務者の場合は住宅ローン控除を受けることができます。
夫も妻も団信に入れるが、保険金もそれぞれの分だけ
ちなみに、収入合算と違ってペアローンでは両方がそれぞれのローンの契約者という立場なので、夫婦ともに団体信用生命保険に加入することができます。しかし、保険対象となるのはあくまで契約者の分だけです。
収入合算で夫の名義で住宅ローンを借りている場合、もしもその夫が亡くなったとしても、団信の保険金で住宅ローンが完済できるので、遺族が返済で困ることはありません。
しかし、ペアローンであれば、夫が亡くなった場合に夫の住宅ローン債務は完済されますが、妻の住宅ローン債務はそのまま残ります。
その他のデメリットとしては、2人揃って審査に通らなければペアローンは成立しません。
また、借入時に発生する事務手数料や収入印紙代が2人分かかります。
なお、ペアローンを利用する条件としては、双方がお互いのローンの連帯保証人となる必要があります。
持分割合に注意！
夫婦それぞれで資金を出し合うペアローンは、住宅も夫婦の共有名義になります。そのため資金の負担割合に応じて住宅の持ち分を登記しなければなりません。そうしないと、夫婦どちらかからの贈与があったとみなされて贈与税を支払わなければならないこともあるので気を付けて下さい。
収入合算・ペアローンについては、以下のページでより詳しくご紹介しています。
ザク男爵
ブロガー
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