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2018/11/13

勤続年数は何年あれば大丈夫なのか?ブラックボックス住宅ローン審査の秘密を教えます

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

千日太郎

こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

「転職したばかりなのでメガバンクやネット銀行はまず無理だと思います。やっぱり地銀しか無いですかね?妻は連帯保証に入れておいた方が通りやすいですか?」

ご相談者からよくこんな質問を受けることがあります。

住宅ローンの利用者にとって『ブラックボックス』ですよね。

そこで今日は…

住宅ローンの審査ってどんな風に行われるの?
審査に通る勤続年数の目安は何年?
転職したばかりでも審査に通す方法は?連帯保証は必要?

審査の秘密を知る千日太郎が、その疑問にお答えしたいと思います。

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「勤続年数が足りない」という理由だけで住宅ローンの審査には落ちない

意外に思われるかもしれませんが、勤続年数が〇年に達していない、という理由だけで住宅ローンの審査に落とされるということはまずありません。

審査の実務を知らない人は、何となく納得のいく理由を探して、それで自分を納得させようとするのですが、住宅ローンの審査において勤続年数という一つの理由だけで落ちるということは、まず無いのです。

基本的な住宅ローン審査のプロセス

住宅ローンの審査では実に沢山のチェック項目があり、それに「YES」か「NO」を付けていきます。当然、満点の人ばかりではありませんから、中には「NO」となってしまうチェック項目があるものです。

そして「NO」が付いた項目について「でも大丈夫!」と言えるのか、言えないのかが検討されます。

「NO」だったとしても検討の上で「でも大丈夫!」だったら……審査に通ります。
そもそも「NO」の項目が軽微なものだったら……審査に通ります。
「NO」をどうしても大丈夫と言えず、かつ、軽微ではない「NO」だったら……審査に落ちます。

これが審査の基本的なプロセスです。

メガバンクで住宅ローンを借りるなら、勤続3年以上無いと絶対にダメとは限りません。本当に審査基準を知っている人なら、そんな不用意なことは言わないです。

「地銀だったら通るかも?」なんて言う人もいますが、地銀だからといっても緩いとは限りません。期間限定の低金利の場合は、特に貸し倒れになってしまう可能性のあるリスクの高い人は落とします。赤字になったら意味ないからです。

目安となる勤続年数の基準はネットで公開されている!


とは言っても、一応目安となる勤続年数というものはあります。その年数に達していなかったら一旦アラートを出す、そういう基準となる年数です。

それが何年なのか?実はインターネットで公開されているのですよ!

こちらは国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う金融機関に対して、勤続年数の基準について調査した結果で、国交省のホームページで公開されています。

勤続年数は何年必要か(複数回答)
3年以上 271
2年以上 60
1年以上 645
その他 230

(回答した金融機関:1149機関)

調査対象の金融機関の内訳

合計 都銀・信託銀行他 地銀 第二地銀 信金 信組 労金 農協 生保 損保
1,239 17 59 33 253 132 13 692 6 21

調査しているのは国土交通省、そして日本国内で住宅ローンを取り扱うほぼすべての金融機関が対象になっていて92.7%が回答しているアンケートですから、かなり信ぴょう性がありますよね。

また、一部のネット銀行ではホームぺージで審査の基準を一部公開しているところもあります。

転職後3年未満の場合は、職歴書をご提出いただきます。また、お勤め先以外の情報も含め審査いたします。
(引用:じぶん銀行HPよくあるご質問より)

勤続年数の基準に満たなくても審査に通す方法がある

さらに注目はこの内容です。基準としている3年に満たない場合でも「職歴書」によって前の勤め先の勤続も込みで審査の対象とするということです。さらに勤め先以外の情報も含め審査するとしています。

国土交通省の調査結果における「その他」にあたる取り扱いがあるということです。

じぶん銀行のように審査基準を一部公開している金融機関は珍しいですが、勤続年数について柔軟な取り扱いを行うのが最近の審査のトレンドになっています。

  • キャリアアップになるような転職
  • 高度な専門技能があり転職がマイナスにならない

こうしたケースも昔は落とされていたという事実があります。しかしそういうことをやっていると金融機関にとっては機会損失になるんですよね。本当は属性が高くて住宅ローンを貸せるのに、編み目が粗過ぎて取りこぼしているのです。

それを何とか掬い取ろうというのが最近の審査のトレンドになっていて、じぶん銀行のようにその基準をホームぺージでアピールしているのです。

背景は住宅ローンの争奪戦

なぜ、そうなっているのか?
答えは住宅ローンの争奪戦の激化です。日銀のマイナス金利政策によって住宅ローンの金利が低くなり、借り換えた方が確実にトクする人が増えました。そういう人をライバル銀行から横取りするために低金利合戦を繰り広げているのです。

それで、2017年までにかなりの数の人達が住宅ローンを借り換えたのですが、2018年の今もまだ激しい争奪戦を繰り広げているのです。ネット銀行の変動金利が今も最低金利を更新し続けていることがその証左ですね。

通常、ネット銀行は審査基準を合理化して「分かりやすく属性の高い人」しか通さないというのが今までの傾向でしたが、そのネット銀行ですらきめ細かい審査で取りこぼしを無くそうとしているんですね。

まだ現時点では採用されていませんが、審査にAIが導入されるようになると、こうした傾向に拍車がかかっていくかもしれませんネ。

「勤続年数が足らないから」と安易に連帯保証を付けてはダメ!

夫が転職したばかりで勤続年数が足りないときによくあるのが、夫婦ペアローン(夫婦連帯保証)や収入合算(連帯債務)によって住宅ローンを組んではどうか?と言われるケースです。「住宅ローン控除もたくさん受けられますよ」なんて甘い言葉とともにね。

不動産会社の営業マンは「審査を通す」までが大事な仕事ですので、例えば転職してから3年経って無いと、夫婦を連帯保証にするなどして何とか審査に通る可能性を上げようとしがちですね。

また銀行の窓口担当者としては基準となる勤続年数に達していないアラートが出たときに「連帯保証」を付ければ、あまり頭を使わずとも「でも大丈夫!」と言いやすいので安易に連帯保証を勧めがちです。

連帯債務、連帯保証のデメリット

しかし連帯債務、連帯保証には大きなデメリットがあります。ただの保証人、債務者ではないのです。特に保証人と比較した場合の圧倒的な3つのデメリットを知っておいてください。

  1. 催告の抗弁が出来ない
  2. 債権者がいきなり保証人に対して請求をしてきた場合、保証人であれば「まずは主債務者に請求してよ」と主張することができますが(催告の抗弁といいます)連帯保証人はそのような主張を出来ず、返済しなければなりません。

  3. 検索の抗弁が出来ない
  4. 主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済を拒否した場合、保証人であれば主債務者に資力があることを理由として主債務者の財産に強制執行をするように主張することができます(検索の抗弁といいます)。しかし連帯保証人はこのような主張をすることができず、債権者に対して返済しなければなりません。

  5. 何人いても債務全額の責任を負う
  6. 保証人が複数いる場合,保証人はその頭数で割った金額のみを返済すればよいのに対して、連帯保証人はすべての人が全額を返済しなければなりません。

勤続年数が足らないと連帯保証を付けなければならないのか?

そもそも、勤続年数が少ないというのはどういうことかというと、今の職場で今後も働く可能性が低いと思われているということです。「ぶっちゃけ、またすぐ辞めちゃうんじゃないの?」ってことです。

ならば、本来的には「いや、今の職場はステップアップなのでこれからは長く勤めるよ!」というアピールをするのが筋というものです。

例えば妻を連帯保証人に付けるということは…「自分がまた今の仕事を辞めてしまっても、妻が代りにこの借金を払いますから大丈夫っスよ」とアピールしているのと同じことなんです。

本当にそれで良いのでしょうか?言うまでもなく否でしょう。

まとめ~複数の金融機関で審査を通すことの重要性

とはいっても、銀行の融資担当者の中にはこんな風に上から目線で物を言ってくる人間もいるようです。

こんなこと言ってくる人はアナタくらいですよ。
そんな(些細な)ことにこだわって審査に通らなくてもいいんですか?

カネを貸すまでは債権者の方が強いです、そういうものです。

なので、複数の金融機関で住宅ローンを通しておき、逆に「そんなことを言ってくるような銀行からは借りないよ」と言えるような立場をゲットしてください。

複数の金融機関で審査を通しておくということは、今後の金利動向がどうなっても有利な住宅ローンを組むために千日が口を酸っぱくしてお勧めしていることですが、対債権者としての銀行と渡り合うためにも大事なポイントなのですよ!

千日太郎と出会った皆様が正しい住宅ローンの選択をし、ご家族と幸せな人生を送られることを願っています。

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