金融機関から融資を受ける際には、保証人を必要とする場合がしばしばあります。住宅ローンの契約を結ぶときにも保証人が必要と考えて、保証人を頼むべき適切な人がいないことを心配する方も少なくありません。
実は、物件に抵当権を設定することや保証会社が保証人の代わりとなることから、多くの場合において、保証人を自分で立てずにローンを組むことができます。
この記事では、住宅ローンにおいて保証人が不要な背景や、必要なケースなどについて紹介します。ローンを活用した住宅購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
保証人・連帯保証人・連帯債務者の違い
ローンにおいては、保証人のほか連帯保証人・連帯債務者といった用語があり、それぞれ異なる役割や義務があります。まずは、それぞれの違いについておさえておきましょう。
保証人とは
保証人と次の連帯保証人は、いずれも債務者による返済が滞ったときに代わりに返済する義務が発生する人をさします。連帯保証人との違いは、保証人が「検索の抗弁権」「催告の抗弁権」「分別の利益」を持つ点です。
検索の抗弁権とは、債務者の資産がまだあることを把握しているときに、その資産を先に差し押さえるように主張する権利のことです。権利行使のためには、債務者が資産を所有していることを証明するのが条件となります。
催告の抗弁権とは、先に債務者に返済を通告するように主張する権利です。もし、債務者に返済能力があるならば、債務を代わりに引き受けることを拒否できます。ただし、債務者が行方不明、自己破産していた場合などには拒否できません。
最後に、分別の利益とは、複数の保証人のあいだで返済額を分割できる権利です。たとえば1,600万円の債務を代わりに引き受けるときに保証人が4人いた場合には、1人あたり400万円で均等に負担するよう主張ができます。このように複数の権利が認められている点が、保証人の特徴です。
連帯保証人とは
連帯保証人も、保証人同様に返済が滞ったときに債務を代わりに引き受けますが、保証人よりも義務が強いのが特徴です。先に紹介した「検索の抗弁権」「催告の抗弁権」「分別の利益」はいずれも認められていません。
すなわち、金融機関から請求されたら、債務者の支払い能力や資産状況にかかわらず、返済義務が発生します。複数人の連帯保証人がいても、請求された人がそのとおり債務を返さなければなりません。
なお、保証人および連帯保証人は住宅の所有者ではないため、返済義務が発生しても、住宅ローン控除の対象外となります。
連帯保証人になった人は、多額の返済を迫られるリスクがあるため、安易に引き受けないようにしましょう。また、誰かに頼まざるをえないときには、重いリスクを負わせることを理解したうえで、慎重に人選を行うようにしてください。
連帯債務者とは
連帯債務者は、複数人でひとつのローンを返済するときに使用する言葉です。すなわち、連帯債務者は、自分に義務がある部分の返済を進めていかなければなりません。
たとえば、7,000万円の住宅を共働き夫婦が購入するとします。夫だけでは充分な金額を借りられないときには、ローンを夫が3,600万円、妻が3,400万円返済することで契約できる場合があります。この場合には、夫婦ともに住宅ローン控除の対象となる点もおさえておきましょう。
なお、連帯債務を設定できるのは、フラット35や一部の金融機関のローンに限定されます。この仕組みを利用しようと考えている方は、ローン選びや金融機関選びに注意してください。
原則として連帯保証人は不要
住宅ローンにおいては、原則として連帯保証人の設定をしなくとも組むことができます。ここからは、連帯保証人なしでローンを組める理由と、逆に例外的に設定を求められるケースについて紹介します。
連帯保証人が不要になる理由
連帯保証人が不要な理由は主に2つあります。ひとつは、住宅を担保に入れているためで、もうひとつは保証会社を利用するのが一般的なためです。
2つの仕組みにより、金融機関にとっての貸し倒れリスクを充分に低減できることから、連帯保証人を設定する必要がありません。
購入する住宅そのものが担保になるため
住宅ローンでは、ローンの資金使途となっている物件を担保にして融資を行うのが一般的です。万が一延滞が発生したときには、金融機関は物件を差し押さえて競売にかけることで、未払い金の回収ができます。
この仕組みにより、債務者の返済が滞ったときの対策としての意味合いを持つ、保証人設定の必要性が低下します。
保証会社が保証人の代わりになるため
保証会社を利用することで、保証人なしでも借りられるケースが多くみられます。保証会社は、債務者が返済をできなくなったときに、債務を代わりに引き受けてくれる存在です。
担保の設定だけでは充分に貸し倒れリスクが低減できないとの考え方から、以前は保証人必須のローンも散見されました。しかし、保証人になる相手を見つけられずに、住宅を購入できない人も多かったことから、保証会社がその役割を代行するようになったのです。
ローン金利の上乗せや、保証料の前払いによって保証会社を利用することで、契約できる住宅ローンが増えています。
連帯保証人が必要なケース
原則として保証人なしで契約できますが、次のようなケースでは連帯保証人が必要です。
- 収入合算するとき
- 債務者が複数のとき
- 共有名義で住宅を購入するとき
- 親が所有している土地に建てるとき
- 審査で保証人を求められたとき
以上に当てはまる人は、あらかじめ連帯保証人を頼む準備をしておきましょう。
収入合算するとき
1名の収入では物件購入に充分なローン借入ができないときには、収入合算という方法があります。この合算のために、連帯保証人を設定する場合があるのです。
たとえば、5,500万円のローンを借りるとしたとき、夫の年収が600万円だったため、そのままでは融資を断られる可能性が高いとします。
そのとき、妻の年収400万円を合算することで、審査が通る可能性が高まるでしょう。このケースでいうと、妻は通常「連帯保証人」か「連帯債務者」になる必要があります。
債務者が複数のとき
複数人でローン契約を結ぶときには、しばしば相手の債務に対する連帯保証人となる必要があります。親子ローンやペアローンにおいて、この要件を理由に連帯保証人を設定する場合が多いのです。
親子ローンとは、親子2代にわたって返済していくローンで、たとえば親が定年退職するまでは支払い、その後は子どもがローンを引き継ぐといったようなスキームが考えられます。親と子、それぞれが相手の連帯保証人となるのが一般的です。
ペアローンは、ひとつの物件に対するローンを2つの名義で組む手法です。たとえば夫婦で2本のローン契約を結び、それぞれを返済していくやり方などが一般的といえます。この場合も、夫婦お互いが連帯保証人となることが利用条件のひとつとなる場合が多いです。
共有名義で住宅を購入するとき
住宅が共有名義のときには、連帯保証人となることを求められる可能性が高いでしょう。
物件が共有名義にもかかわらず単独でローン契約をした場合、物件の所有者が別に存在することにより、担保の役割を充分に果たさないことが懸念されます。共有名義人を連帯保証人とすることで、担保不足を補っているのです。
親が所有している土地に建てるとき
親が土地を所有する物件に自宅を建てるときには、親が子の連帯保証人となる必要がしばしばあります。
債務が滞って物件の差押えや売却をするときに、土地が親名義だと土地の売却ができないため、価値が下がる可能性が高いでしょう。これでは、住宅の担保価値が充分に出ない場合があります。
しかし親を連帯保証人にすることで、金融機関にとっての貸し倒れリスク低減が可能となります。
審査で保証人を求められたとき
担保を設定して保証会社を利用してもなお、債務者の信用力に不安があるとみなされたときには、例外的に設定を求められる場合があります。以下のような属性が、しばしば連帯保証人を求められる原因となります。
- 契約時の年齢が高い
- 勤続年数が短い
- 自営業である
- 収入が不安定
- 過去にクレジットカードなどの借入に対する延滞をしたことがある
契約時の年齢が高いと完済年齢も高齢になるため、退職による収入減少により返済リスクが高くなります。また、勤続年数が短い人は、今後も安定的に仕事を継続して収入を得られるか未知数なため、やはり慎重に審査されます。
自営業は、一般に月給がある程度固定されているサラリーマンなどと比べて、収入が不安定化するリスクが高いと判断されがちです。また、たとえ会社員でも、歩合給の割合が極端に高い、介護業など離職率が高い仕事である場合などには、審査上ネガティブに働く恐れがあります。
最後に、過去になんらかの延滞を引き起こしている人は、返済リスクが高いと判断される可能性があるでしょう。以上の要因がある人は、そもそもローン審査に通らない可能性も高いですが、連帯保証人を設定することで、弱点をカバーして融資を受けられる場合もあります。
保証人を立てるときの注意点
連帯保証人を立てるときには、相手の負担の重さを理解して、慎重に人を選ばなければいけません。一度設定すると解除は難しく、また解除した場合には債務の一括返済などを求められるリスクもあります。
また、連帯保証人が債務を代わりに引き受けたとしても、その債務は住宅ローン控除の対象外になる点も注意が必要です。
連帯保証人を解除せざるをえないケースとは
一般に解除を検討するケースとしては、次のようなパターンが想定されます。
- 離婚
- 自己破産
- 死亡
必ず解除できるわけではないケースもあるので、それぞれのパターンについて詳しくみていきましょう。
連帯保証人との離婚
家族で住宅を購入するときに、夫もしくは妻名義のローンに対して連帯保証人となるケースは比較的多いと考えられます。このとき、将来夫婦が離婚したとしても、容易には解除できません。
離婚すると、自宅の所有権や債務は、夫か妻どちらか一方に属するケースが多いと考えられます。しかし、離婚は原則として解除する要因とはならないため、所有権や債務支払いのない方も連帯保証人を継続する必要があるのです。
どうしても解除したい場合には、事前に金融機関に相談してください。債務者になる人の信用状況や収入・残債によっては認められる場合もゼロではありません。債務者の親族を新たに連帯保証人にすることで、対応してもらえる場合もあるでしょう。
連帯保証人の自己破産
債務の返済ができなくなったときに行う自己破産を連帯保証人が実行したときには、債務の一括返済を求められるリスクがあります。自己破産により債務を保証することは不可能であると判断されると、金融機関は「期限の利益」を喪失したと認定します。
期限の利益とは、債務者が返済期限まで融資を返す必要がない権利のことです。これが失われれば、債務者はローンを一括返済しなければなりません。
結果的に債務を保証する必要はなくなりますが、債務者に大きな負担がかかります。自己破産のリスクがない、信用できる人を連帯保証人に設定することも大切です。
連帯保証人の死亡
連帯保証人が死亡した場合は、法定相続人に義務が引き継がれます。連帯保証人が高齢の場合には、相続後の影響まで考えておく必要があるでしょう。
連帯保証人は住宅ローン控除の対象外になる
連帯保証人は、住宅ローン控除の要件を満たさないため、ほとんどの場合で控除対象になりません。
住宅ローン控除は、あくまで購入した自宅に住むローンの債務者本人のみを控除対象とした仕組みです。たとえ、保証契約に基づいて債務を代わりに引き受けたとしても、債務者が変わるわけではないので、ローン控除の対象になりません。
なお、連帯債務者や複数のローン契約を結ぶ場合などには、ほかの諸条件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。活用したい場合には、連帯債務型などを選択するのも一案です。
こちらの記事では、住宅ローンにおける仮審査と本審査の違いを解説するとともに、審査の際にチェックされやすいポイントなども紹介しています。ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
相手に強い保証義務が発生する連帯保証人は、多くの住宅ローン契約において設定する必要がありません。特段の理由がない限り、金利の上乗せや保証料の支払いを負ってでも、保証会社を利用するのが得策でしょう。
一方で、本人の信用力や利用するローン形態などを理由に設定が必要な場合には、連帯保証人になることの負担を考慮して、慎重にローン契約を検討してください。一度なると解除が難しいことや、住宅ローン控除の対象外となることにも留意しておく必要があります。
さまざまなローンの商品性や複数の金融機関を比較検討したうえで、自分がもっとも安全に返済していけるローンを選んでいくことが大切です。
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