マイホームの購入にあたって住宅ローンを検討しているけれど、どんな流れで融資を受けられるのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2種類です。融資の確率を高めるには、それぞれの内容を把握して対策する必要があります。
この記事では、住宅ローンの申し込みから融資までの流れと仮審査と本審査の目的の違い、注意点を解説しています。また後半では、よりよい条件で住宅ローンを組むためのポイントも紹介していますので、参考にしてください。
「なぜ2回も審査があるの？」「どんなときに落ちるの？」といった疑問も解決します。ぜひご覧いただき、スムーズに住宅ローンの申し込みを進めてください。
住宅ローンの仮審査と本審査の違いは？
住宅ローンには、仮審査と本審査の2つがあります。まずは、目的の違いとそれぞれの審査の内容を解説します。
仮審査（事前審査）
仮審査は、融資の見込みがあるかを判断する簡易的な審査です。事前審査とも呼ばれ、流れとしては本審査の前段階にあたります。
住宅ローンは、高額かつ返済が長期にわたる融資のため、審査は慎重に行われ、申し込みから融資までの期間が1か月以上かかるケースもあります。この仮審査によって、融資可能な見込みがあるか、また、どの程度融資が受けられるかといったことが分かるようにしています。
それにより、借主は融資可能金額に合わせて物件の最終決定ができ、金融機関としても購入する物件に合わせて正式な審査を行うことが可能になります。
仮審査時の提出書類は、本人確認書類や源泉徴収票などです。審査の内容は主に収入と住宅ローン以外の借入状況で、申込者の返済能力が判断されます。
また、過去の延滞など、信用情報に懸念点がないかも確認事項のひとつです。原則として、物件の担保評価も簡易的に行われます。
複数の金融機関へ申し込みすることも可能であり、事前審査をしたからといって必ず借入しなければならないわけではありません。
本審査
本審査は、実際に融資を決定するための正式な審査です。融資に関わる最終段階となるため、とくに慎重に行われ、仮審査よりも審査の項目が増えます。審査にかかる期間としては、1～3週間ほどが一般的です。
必要書類も増え、なかには住民票や印鑑証明書といった取得に費用のかかるものもあります。また、次のような物件に関わる書類も必要です。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 工事請負契約書
- 建築確認申請書
詳細な担保評価も融資決定の条件となるため。購入する物件の情報の提示も必要です。金融機関によっては、物件の評価にあたって現地に出向くこともあります。瑕疵の有無や違法建築ではないかといった点も加味して判断します。
仮審査に通過しても、購入物件や本人の情報に懸念点が見つかった場合には本審査に通らない可能性もありますので、注意してください。
審査でチェックされる内容
審査の項目と基準は、それぞれの金融機関が独自に設定しており、具体的な内容は公開されていません。ただ、必要書類や申込条件から主に、以下のような内容をチェックしていると考えられます。
- 年収
- 業種
- 融資額
- 勤続年数
- 健康状態
- 雇用形態
- 家族構成
- 返済比率
- 所有資産
- 担保評価
- 完済時年齢
年収以外にも、勤務先の情報や雇用形態、勤続年数も将来的な収入を把握するポイントとして調査の対象です。たとえば勤続年数が長く、正社員として働いていれば、審査を有利に進められるといえます。
申込者本人だけでなく、購入物件に入居予定の家族情報も審査項目のひとつです。本審査の提出書類である住民票には、家族全員分の続柄が記載されている必要があります。理由としては、家族の人数や構成によって支出額が大きく異なるためです。
返済比率とは、収入と借入金額とのバランスを指します。融資にあたって、収入に対する返済の負担が大きくなりすぎないかを判断します。返済比率を計算するための借入金額には、住宅ローン以外のカードローンなども含まれますので、ほかの金融機関での借入にも注意が必要です。
住宅ローンの返済ができない場合は、融資対象として抵当権を設定した建物や土地を売却して、残高の返済に充てます。金融機関側のリスク回避の面で、購入物件の担保としての評価は、融資の基準にも影響すると考えられます。
申込時の収入状況に加えて、完済時の年齢も返済能力の判断には重要です。融資可能な年齢は金融機関によっても異なりますが、80歳未満が一般的です。それぞれの申込条件を事前に確認してください。
住宅ローンの仮審査と本審査の流れ
ここからは、実際に住宅ローンを申し込んだ際の流れを解説します。把握して、必要な準備を行ってください。
金融機関を絞り仮審査を申し込む
まずは、住宅ローンの融資を受けられそうな金融機関をある程度絞ります。仮審査は、いくつかの金融機関に同時に申し込むことが可能です。金融機関によって申込資格や条件が異なるため、事前に確認してください。
金融機関ごとに、本人確認書類や源泉徴収票といった必要書類の準備と申し込みの手続きを行いましょう。申し込みが増えると準備や手続きが負担になるので、手間を避けたい場合は、一括で請け負ってくれるプロに相談するのもおすすめです。
仮審査には、5日前後かかるのが一般的です。金融機関によっては、審査の翌日に結果が出る場合もあります。
自分で審査を進めるときはスケジュールを確認する
プロに手続きを依頼せず、自分で審査を進める場合は、スケジュールの確認が必須です。住宅ローンの融資が遅れると購入予定の物件の申し込みにも影響し、希望が叶わないケースもあるため、いつ結果がでるか金融機関にしっかりと確認してください。
本審査
仮審査を通過すれば、さらに慎重なチェックを行う本審査に入ります。本審査では、家族全員を記載した住民票や印鑑証明書などに加えて、購入物件に関わる書類の準備も必要です。
仮審査で融資の見込みや金額の目安がわかっても、本審査でより詳細な調査を行ったあとでは、結果が異なるケースもあります。
多くの場合は、仮審査に通れば本審査でも問題ないとされていますが、団体生命信用保険（団信）に加入できない健康状態や仮審査時との状況の変化などが原因で通らないこともありますので、注意してください。
銀行と契約を締結する
仮審査、本審査に通過すると、ほぼ確実に銀行と契約を締結できます。ただ、融資が実行されるまでは、ほかにローンが必要となるような高額な買い物や、転職・退職などの大きな変化は避けるようにしてください。
融資の実行
契約が締結したあとは、物件の引き渡し時に、住宅ローンによる借入が始まります。住宅ローンと物件の申し込みは並行して進めるため、計画性が重要です。流れの把握、事前準備を徹底してください。
仮審査（事前審査）のチェックポイント
まずは、確実に仮審査を通過することを目標にしましょう。仮審査の役割とチェックされるポイント、注意点を詳しく解説します。
仮審査の役割について
仮審査の役割は、申込者と金融機関の双方の手間を省くことです。返済能力などから融資の見込みや金額の目安を簡易的に判断し、購入物件の決定ができるようになります。また、金融機関も段階的な審査を行うことで負担を軽減しています。
仮審査でチェックされやすいポイント
仮審査でチェックされるのは、主に返済能力です。収入とほかの金融機関での借入の有無によって、確実に返済ができるかを判断します。また、債務整理や延滞などの記録のある信用情報も審査の対象です。
仮審査を受けるときの注意点
仮審査における大きな注意点は、一度に多くの金融機関に申し込んだ際、ネガティブな印象を与えてしまうことです。
仮審査は、通過した場合でも必ず借入しなければならないわけではなく、複数の金融機関に同時に申し込みが可能です。審査落ちを考慮すれば、複数の金融機関に申し込みをして、同時に進めるのが効率的といえます。
しかし、前述のとおり仮審査では信用情報も確認されるため、あまりにも多くの金融機関に申し込んでいると怪しまれやすく、審査に悪影響となるケースがあります。申込資格と条件で判断し、多くても3行程度に留めてください。
本審査のチェックポイント
本審査の役割とチェックされるポイント、注意点を詳しく解説します。確認して、スムーズに本審査も通過しましょう。
本審査の役割とは
本審査の役割は、実際に融資を行うかどうかの最終判断です。仮審査で見込みがあると判断した申込者の審査をさらに細かく行います。本審査に通過すれば、多くの場合は住宅ローンの契約を結ぶため、入念なチェックでさらに債務不履行のリスクを下げる工程といえます。
本審査でチェックされやすいポイント
本審査では、仮審査の内容を再度チェックするのに加えて、購入物件の情報も重視されます。返済ができなくなった際の残高に充てる費用にもなるため、担保としての評価も融資対象としては重要で、違法建築ではないかといった点も確認事項のひとつです。
本審査を受けるときの注意点
本審査での大きな注意点は、仮審査時との借入状況の変化です。仮審査での内容も再度審査を行うため、延滞していたりカードローンが増えていたりといった場合には、本審査に通らない可能性もあります。
また、大病にかかったことがあったり、持病があったりと、団信に加入できないことが分かると本審査を通過できないこともあります。金融機関によっては、団信の加入が必須の場合もあるので、懸念点がある場合は早めに相談しておきましょう。
どうしても団信に加入できない方は、団信加入が義務付けられていないフラット35を利用するのもおすすめです。
また、もうひとつの注意点として考えられるのは、店舗型金融機関に比べ、ネット銀行などの金融機関は本審査に通らない可能性が高い傾向にあるという点です。ネット系金融機関は、仮審査時に物件評価をしないケースが多く、本審査時に物件評価面で審査に影響してしまいます。
よりよい条件で住宅ローンを組むには
ここからは、よりよい条件で融資を受け、住宅ローンを組むための方法を解説します。それぞれの項目を確認し、安心して申し込みましょう。
返済計画を再度確認する
まずは、無理のない返済計画を立てられているかの確認です。住宅ローンの返済期間は、一般的に最長で35年です。長期に渡るため、収入と支出のバランスに加えて、出産や転職、進学といったライフイベントも考慮して検討しましょう。
また、ライフスタイルの変化に合わせ、返済に余裕を持たせておくことも重要です。負担になりすぎない金額を考え、改めて計画を確認してください。
自己資金を増やしておく
自己資金を増やすことも重要です。ゆとりが生まれるだけでなく、返済能力として、審査も有利に進められます。マイホームを検討し始めた際は、計画的に自己資金を増やしておきましょう。
複数の金融機関で申し込みをする
融資を受ける金融機関は、複数に申し込みを行うのがおすすめです。手間はかかってしまいますが、本審査で落ちてしまう可能性があることを考慮すれば、同時に進める必要があります。仮審査で受かっても、本審査で落ちてしまっては、大きな時間のロスとなってしまいます。
また、金利条件は本審査後に決定しますので、よりよい条件のローンを選ぶためにも、複数の金融機関の審査を受けたほうがいいでしょう。
住宅ローンの本審査に落ちてしまう確率とは、どのくらいなのでしょうか。こちらの記事では、本審査が通らない理由や、落ちてしまったときの対策を紹介しています。
プロに相談する
住宅ローンは、準備と手続きにかなりの時間や手間がかかってしまいます。また、金融機関によっても審査や条件が異なっているため、融資が叶わなかったり、遅れてしまったりといったトラブルも考えられます。
スムーズに進めたい方は、まずプロに相談するのがおすすめです。なかでも、住宅ローン選びから手続きまで一括で行ってくれるサービスであれば、負担を大きく軽減できます。
まとめ
住宅ローンは、仮審査と本審査の2種類の審査によって、返済能力や物件情報をもとに慎重に審査されます。仮審査に通っても本審査で落ちてしまったり、準備不足によって時間がかかってしまったりと、思わぬトラブルが起きる場合もあります。
並行して購入物件の申し込みも行うため、審査が長期化した場合、狙っていた物件がほかの人に先を越されるケースもあるでしょう。そのため、審査に臨む際は準備を万端にし、できるだけスマートに進めることを意識するのがベストです。
煩雑な申し込みや手続きの負担を減らし、スピーディに進めたい、よい条件で住宅ローンを組みたいという方には、プロへの相談がおすすめです。
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