３．60歳残高を安全圏にする繰上返済のタイミングは？10年後の折り返し時点
これは、変動金利だけに限らず、全ての金利タイプについて共通のルールです。住宅ローン控除がある10年間は繰上返済せずに貯金を温存しておき、住宅ローン控除が終わってから繰上返済するというものです。
住宅ローン控除は各年の12月31日のローン残高×１％をその年の所得税と翌年の住民税からマイナスする減税措置ですから、住宅ローン控除がある間にローン残高を減らしてしまうのは損なんですよ。
特に変動金利の場合、金利は1％を下回りますから、ローン残高が多ければ多いほど『収入』になるんですよね。
なので、繰上返済は10年後にまとめて一気に行うのがお勧めです。10年の住宅ローン控除が終わった瞬間は、いわば折り返し地点なんです。
✓当初の10年は元本をなるべく高く維持して住宅ローン控除の恩恵を受ける。
✓10年経過したら、60歳の残高を安全圏にするべく積極的に繰上返済する。
【参考』
・今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない？ならば住宅ローンを繰上返済しよう
４．変動金利はどんな人に向いているか？
いかがでしたでしょうか。住宅ローンの金利タイプについて、正しい認識を持つことが最も失敗の無い選択につながると思っています。
変動金利は変動するから何となく怖いな…
もしも、こういう認識であったのなら、ひとつレベルアップできたのではないかと思います。金利タイプというのは銀行が売り出す住宅ローンという『商品の種類』です。単に金利が安いということではなく、自分に合った商品なのか？という判断をする必要があります。
変動金利タイプが合っているのはどんな人か？どんな人に変動金利がお勧めかを最後にお話ししておきましょう。
（１）二つの『4』をクリア出来る人
前に書いてますが、変動金利を選ぶ場合には以下の二つの『４』をクリアすることを推奨しています。
✓毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
✓上記の貯金と元利均等返済額を手取り月収の4割（40%）以下にする。
いま、変動金利は低いですが、固定金利も歴史的な低金利です。固定金利の場合は前者の条件は不要ですから、実は『高い』と思われている固定金利の方がハードルは低いんです。
それと、コツコツ貯金が出来る人は変動金利に向いています。条件的に二つの『４』をクリアしていても、4分の1を貯金しなかったら、結局クリアできていないのと同じですよね。
（２）今後家を買い替える可能性がある
これから家族が増えるかもしれない、また海外への転勤などで家を手放す可能性もある。こういった理由から、この家にずっと住むとは限らない。という人にも変動金利はお勧めです。
なんと言っても、金利が一番低いのが変動金利ですから、売却するまでの利息の負担が最も軽くなる可能性が高いです。なので比較的若い人で、将来の家族の人数や仕事のスタイルや場所がまだまだ変わる可能性があるという人にも変動金利はお勧めです。
確かに固定金利も歴史的な低金利です。しかし、固定金利にはその期間の金利を固定するというコストが乗っているんです。固定期間の金利が変わらないのが固定金利ですから、それより早く完済するというのはロスになるんです。いわばオーバースペックな商品ということです。
当初の10年間は住宅ローン控除によって金利の上昇による損失は相殺されますから、10年以内に家を買い替える可能性が高い場合は変動金利がお勧めです。その場合は変動金利の２つの『４』の条件については少し緩和しても良いと思います。
５．まとめ～住宅ローンの選択に『何となく』は禁物
住宅ローンの金利タイプを選ぶのに『何となく』は禁物ですよ。
✓何となく金利が安いから…という理由で変動金利を選ぶと金利上昇に耐えられないリスクを負います。
✓金利上昇リスクが怖いから…という理由で固定金利を選び、その後数年で買い替えたならその分割高な利息を払ってしまったことになります。
住宅ローンの金利タイプをちゃんと把握し、自分のライフプランに合った商品を選ぶようにしましょう。
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住宅ローンの選び方【中級編】by 千日太郎
第1回：自分にとっての住宅ローンとは何か？をあなたは知らない
第2回：変動金利とは何か？をあなたは知らない
第3回：固定金利とは何か？をあなたは知らない
第4回：「当初固定金利」とは何か？をあなたは知らない
第5回（前編）：固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？をあなたは知らない
第5回（後編）：一定期間固定金利のミックスローンとは何か？をあなたは知らない
千日 太郎
ブロガー
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