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2018/11/07

住宅ローンの借り換えで注意するべきポイント4選!

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

住宅ローンの借り換えを考えている方はこれから紹介する4つのポイントをおさえよう!

どうもこんにちは、年収300万円でマイホームを手に入れた、ザク男爵でございます。

「住宅ローンを借り換えるなら、金利の下がっている今です!」

長引く低金利により、私たちの周りには住宅ローンの借り換えを後押しする広告で溢れています。メリットばかり強調されていますが、当然ながら住宅ローンの借り換えにはデメリットもあります。特に高い事務手数料は、それだけで命取りになるかもしれません。

そこでこの記事では、住宅ローンを借り換えるときに注意すべきことについて解説させて頂きます。
メリットだけではない、住宅ローン借り換えの裏側までご説明させて頂きましょう。

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デメリットも…。住宅ローンを借り換えるときの注意点。

住宅ローンの借り換えは、メリットだけではありません。デメリットもございます。
場合によってはデメリットによってメリットが帳消しされてしまうので、借り換えの際はくれぐれもご注意くださいませ。

金利の低い住宅ローンほど、手数料が高い傾向がある。

住宅ローンの借り換えで注意すべきなのは、事務手数料の高さです。
特に金利の低い住宅ローンほど、高い事務手数料になる傾向があります。借り換えでもっとも重要視するのは金利なのに、低い金利には高い事務手数料のワナが待っているのですよ。ご注意くださいませ。

金利の低いことで有名なネット銀行では、住宅ローンの借り換えの事務手数料は「借入金額の2%」です。(住信SBIネット銀行 平成30年11月現在)

もしも3,000万円の住宅ローンを借り換えをすると、60万円もの事務手数料が必要になります。
そのため、最低でも返済総額が60万円は少なくならないと、住宅ローンを借り換える意味がありません。

住宅ローンの借り換えでは、真っ先に金利の低い金融機関を検討しますが、金利の低い金融機関ほど事務手数料が高い傾向があります。
低い金利ばかりがクローズアップされますが、事務手数料はちっとも低くありません。

うかつに飛びついて引くに引けない状況になり、高い事務手数料を払わされた……とならないよう、ご注意下さいませ。

住宅ローンの借り換えは、手間もかかる。

住宅ローンの借り換えで注意すべきなのは、借り換えるのにも手間がかかることです。

  • 住宅ローンの情報を集め、比較検討する。
  • 必要書類を集める。
  • 必要書類に記入、捺印する。
  • 司法書士と面談する。書類を記入する。
  • 銀行で借り換え手続きをする。

住宅ローン借り換えの手続きを一言でいうならば、「めんどくさい」に尽きます。
借り換えした方がお得になるのに、借り換えに踏み切れない人が多いのは、手続きの煩雑さが原因でしょう。

「え? この低金利なのに、住宅ローン借り換えないの?もったいない!(だから借り換えましょう!)」

ちまたには購買心を煽る広告も見かけますが、そこまで言うならご自身で借り換えしてみたらよく分かると思います。めんどくさいですから。よほどの住宅ローンマニアでない限り、住宅ローンの借り換えは1回、2回がせいぜいです。
だからこそ、住宅ローンの借り換えは慎重に検討しなくてはいけません。

  • 本当にこの銀行でいいのか?
  • 本当にこの金利でいいのか?
  • 本当にこの金利タイプでいいのか?
  • 本当に今、このタイミングなのか?

多くの住宅ローンを比較し、すべてにおいて納得してから住宅ローンの借り換えをすべきでしょう。
一度借り換えしたら、もう一度借り換えするのは大変です。

「やっぱりこっちがよかったかな……」と後悔しないように、じっくり検討しましょう。

早く借り換えないと、借り換えのメリットが少なくなる。

借り換えるタイミングを間違えるとメリットが減ってしまう!?

住宅ローンの借り換えで注意しなくていけないのが、借り換えするタイミングです。
住宅ローンを借り換えるならば、できるだけ早い方がいいです。

「おい、さっきと言ってること矛盾しているぞ……」

イエス、ご指摘のとおり、自分の発言が矛盾していることは百も承知です。しかしこれも事実なのですよ……。
なぜなら住宅ローンの借り換えでメリットが多くなるためには、

  1. 低金利であること
  2. 住宅ローン残高が多いこと
  3. 住宅ローンの残り返済期間が長いこと

この3つの条件が必要だからです。

借り換えのメリットを握るのは、金利です。
今は低金利ですが、この先もずっと低金利である保証はありません。金利が突如2倍に跳ね上がることはありませんが、来年金利が上がることは十分ありえます。金利が上がったら、借り換えする意味がなくなるかもしれません。

また、住宅ローンの残高が多いほうが、借り換えのメリットが多くなります。
ローンが多く残っているからこそ、借り換えでの差額が大きくなるのです。完済手前で借り換えしても、メリットはほとんどありません。ですので、住宅ローンの借り換えはタイミングに注意しなくてはいけません。

「一番低い金利で借り換えするんだ!俺はベストタイミングを狙うんだ!!」
と慎重に構えているうちに、来月の金利は上がっているかもしれません。
ですので、「今が借り時かも!?」と思ったら、いっきに借り換えまで走り抜けた方がお得です。

借り換えするほど、無駄にするお金があることを忘れてはいけない。

住宅ローンの借り換えすると、総返済額が少なくなります。
その結果、手元に残るお金が増えます。
これは一見「お得になった!!」と喜べる状況に見えますが、その裏側もしっかり見なくてはいけません。

住宅ローンを借り換えるとき、事務手数料以外にもお金がかかります。

  • 司法書士手数料(10〜20万円)
  • 書類発行費
  • 保証料(借入額の数%)

住宅ローンを借換えてお得になったとは言え、その裏側には「本来、払わなくてもよかったお金」を払っているじゃないですか。
少々厳しい話になりますが、住宅ローンでもっともお得なのは「借り換えしないで、最初からお得な住宅ローンを借りること」ですから。

借り換えの高い事務手数料を払わずとも、最初から金利の低い住宅ローンを借りていればいいのです。
住宅ローンを借り換えするたびに、本来払わなくていいお金が動きます。これは節約魂に反する行為です。
だからこそ、住宅ローンの借り換えは、慎重に選ぶべきなのですよね。

「この借り換えで、決める!もう浮気しない!」

ノリと勢いで借り換えするのではなく、納得いくまで比較検討することが大切です。

住宅ローンを借換えて得する人は、こんな人!

住宅ローンの借り換えは痛みが伴います。
ですので、まずは「住宅ローンを借換えて、お得になるのか?」を知ることが大切です。

住宅ローンを借換えてお得になる人は、次の3つの条件を満たした人です。

1.今借りている住宅ローンの金利が高い(1%以上)

住宅ローンを借換えてお得になる人は、今借りている住宅ローンの金利が高い人です。

目安としては1%以上であれば、高い事務手数料を払って借り換えしても、十分お得になる可能性があります。

  • ハウスメーカーと提携の銀行から借りた。
  • フラット35の高い金利で借りた。
  • 10年前に固定金利で借りた。

このような場合、住宅ローンを借換えることでお得になる可能性が高いです。

今借りている金利との差が大きいほど、借り換えのメリットは大きくなり、高い事務手数料のデメリットをカバーできます。
借り換えすることで返済総額がウン百万も下がるならば、今の高い金利で住宅ローンを払い続けるのはもったいないですよ。

2.住宅ローンの残高が多い(最低でも1,000万円以上)

住宅ローンを借換えしてお得になる人は、住宅ローンの残高が多い人です。

住宅ローン残高が多いほど、金利の影響を強く受けるので、借り換えによる差額が大きくなります。
ですので、住宅購入時に「やべぇ、無理して借りすぎた……」という方ほど、借り換えはお得になるのです。
反対に身の丈にあった住宅ローンを借りている人は、借り換えによる恩恵が少なくなります。

また、住宅ローンの借り換えをするなら、早い方がオススメです。
なぜなら、借り換えが遅くなると住宅ローン残高も減ってしまうからです。
住宅ローンの残高が減っていくほど、借り換えのメリットは少しずつ減っていきます。

借り換えするなら、ローン残高がガッツリ残っている時期がオススメです。

3・住宅ローンの借入期間が長い(最低でも10年以上)

「住宅ローンがまだ20年も残っている……」と思うとゲッソリしますが、住宅ローンの借り換えには有利な状況です。

なぜなら、住宅ローンの借り入れ期間が長いほど、借り換えのメリットが大きくなるからです。
もしもあと5年で完済してしまうのであれば、いまさら借り換えてもメリットはほとんどありません。
ですが、あと20年も残っているならば、高い事務手数料を払ってもお得になれるメリットが受けられます。

住宅ローンの返済期間がまだ10年以上残っている方は、借り換えでお得になる可能性があります。
まずは簡単な借り換えシミュレーションをしてみて、どれくらいお得になるのか、計算してみましょう。

まとめ:借り換えの事務手数料は要注意。

デメリットを差し引いてもお得なのか確認!


住宅ローンの借り換えはメリットばかりではなく、デメリットもあるので注意が必要です。

特に注意したいのは、この4点です。

  1. 金利が低いほど、事務手数料が高い傾向がある。
  2. 住宅ローンの借り換えは手間がかかる。
  3. でも早く借り換えないと、借り換えのメリットがなくなる。
  4. 住宅ローンを借換えすると、本来払う必要のないお金がかかる。

このデメリットを差し引いても、住宅ローンを借り換えでお得になる人は、3つの条件を満たしている人です。

  1. 今借りている住宅ローンが高い(1%以上)
  2. 住宅ローンの残高が多い(最低でも1,000万以上)
  3. 住宅ローンの借り入れ期間が長い。(10年以上)

住宅ローンは複雑で種類も多いので、一人では決めきれないときもあります。
住宅ローンで迷ってしまったときは、ぜひ住宅ローンの窓口ONLINEを活用してください。

住宅ローンの窓口ONLINEでは、住宅ローンの無料相談を受け付けています。
中立的な立場で、あなたにおすすめの住宅ローンを提案しております。費用は一切かかりませんので、安心してご相談ください。
住宅ローンの借り換えはメリットもありますが、デメリットもございます。

特に高い事務手数料は、命取りになりますよ。それでは、また!

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