住宅ローンは大きくわけて、銀行が提供している商品と、独立行政法人である住宅金融支援機構が提供している商品の2つがあります。
この住宅金融支援機構が提供している商品がフラット35です。
フラット35は、国が国民に安心して住宅を取得出来るようにすることを目的として作られています。
そのため、審査基準が銀行の住宅ローンよりも緩やかで、また明確だと言われています。
住宅金融支援機構はつまり銀行では融資が困難なケースであってもフラット35で融資をしてもらえる場合があるのです。
細かい手続きの方法や必要な書類、審査期間や融資を受けられるまでのスピードは、申込を行う窓口金融機関によって変わりますので詳しくは各金融機関に問い合わせてみてください。
まず基本的なことですが、自分が住む家であるということが大前提となります。
つまり、賃貸で人に貸すためなどの場合は使うことができません。
審査では、過去の借り入れ状況がチェックされます。
借り入れがあることは問題ないのですが、過去に大幅な延滞をしていると審査が通りません。
自己破産や借金の任意整理をしてしまった場合はもちろん審査に通りませんが、クレジットカードの分割払い、キャッシング、携帯電話等の割賦販売も借り入れとしてチェックされますので注意しましょう。
返済負担比率というものを聞いたことはありますか？
返済負担比率とは、年収に対する、すべての借り入れの返済額割合のことです。（住宅ローン業界では、ヘンピと言ったりします）
住宅ローンのほかに、例えば車のローンなどがある場合はそれらもあわせて計算します。
フラット35の審査では、以下の基準が定められています。
◆年収400万円未満：30％
◆年収400万円以上：35％
例を挙げます。
年収が500万円、フラット35での借入返済額が金利を含めて月々10万円で、他に借り入れがない場合、以下のようになります。
返済負担比率＝10万円×12ヶ月÷500万＝24％
となり、基準を満たしていることになります。
※※※確定申告している場合には注意が必要※※※
返済負担率の計算にあたっては年収が基準となりますが、会社の給与等以外にも収入があって確定申告している場合は注意が必要です。
給与所得以外の収入もあわせて計算することになります。
つまり、事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額で考えるようにしてください。
原則として、申込時の年齢が満70歳未満のであれば問題ありません。
親子関係にある二人が一緒に申込をする「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも大丈夫です。
前述の通り、フラット35は国が国民の住宅取得を後押しするための住宅ローンなので、対象とする住宅の緩やか。
ほぼ全ての住宅が対象と言ってしまってもよいくらいです。
戸建ては70㎡以上、マンション：30㎡以上という広さの基準がありますが、あまりにも狭い住宅でなければ問題ない基準でしょう。
とは言えきちんとした基準を設け、基準に満たされていることを第三者機関にチェックしてもらう必要があります。
そのチェックをした証が「適合証明書」です。
不動産会社やハウスメーカーで検査期間を斡旋してもらうこともできますし、以下のURLから適合証明書の発行を行う検査機関を探すことも出来ます。
http://www.flat35.com/kensakikan/
審査は窓口の金融機関と住宅金融支援機構の二段階に渡り行われます
審査とは、「本当にこの人にお金を貸して大丈夫かな？」という疑いの視点で行われます。
ですから、様々な書類をきちんと提出して疑いを晴らす必要があります。
求められた書類が用意出来なかったり、質問されたことへ曖昧に回答してしまったりすると、疑いが晴れずに審査不合格となる場合がありますので注意しましょう。
審査に通過するためには、金融機関が知りたいことをできるだけ詳しく説明してアピールすることが大切です。
勤務先や他の借入状況について、ありのままを申込書類に正しく記入し、説明を求められたら正確に回答しましょう。
また、金融機関は返済に充ててもらうお金であるあなたの勤務先を最も気にします。
そのため勤務先の信頼性でアピールできることや、昇給等の可能性について、金融機関を安心出来る材料がある場合は目一杯アピールしましょう。
住宅ローンの審査は、勤務先の規模や職種、購入する物件によって様々です。
色々なパターンを経験したことのある不動産会社の営業担当がいれば強い味方。
状況に応じて様々なアドバイスをしてくれることでしょう。
金融機関から追加書類の提出を求められたり、質問されたりすることもあります。
中には「住宅購入するために何でこんなこと聞くのだろう？」というものもあるかも知れません。
しかし、金融機関も必要があって聞いているもの。
求められたものついては素早く正確に対応しましょう。
時間が経てば経つほど後回しにされてしまったりするケースもあります。
金融機関は審査する上で頭金を重視ます。
フラット35についても頭金が全くないよりはある方に審査が通りやすいのが事実。
なぜなら、フラット35では融資比率という計算を行っているからです。
融資比率とは、物件取得に必要な総額のうち、融資金額が占める割合のこと。
例えば、土地を購入してハウスメーカーで注文住宅を新築する場合、土地代金2000万円、ハウスメーカーへの請負金額3000万円で合計5000万円という状況があるとします。
このとき、借入額が4000万円で1000万円を自己資金で用意する場合、融資比率は80％（4000万円÷5000万円）となります。
この数字が90%以下であれば、比較的審査に通りやすいのです。
フラット35の基本から気になる情報までまるっと知りたい方は、こちらの記事も合わせて読んでみましょう。
これらを踏まえてフラット35の申し込みに進めば、きっとスムーズに契約ができるでしょう。
最後に改めて基準とコツをまとめます。
住宅ローンの審査、いざ自分が受けるとなると、不安に思う方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。少しでも不安を取り除くために、専門家による無料相談を利用してみましょう。
書類に不備はないか？審査基準に誤解はないか？など、お気軽にご相談ください。
