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住宅ローンのリスクへの対処法|マイホームを手放さないためにも知るべきこと

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

ドミノ倒しを止める手

千日太郎

こんにちは、ブロガーの千日太郎です。「住宅ローンなんて組まなければ良かった…」誰しもこんな後悔はしたくないものです。しかし、賃貸ではなく自分の家を手に入れるにはよほどの資産家でない限りは住宅ローンを組まざるを得ないです。

その住宅ローンの金額は年収の何倍もの大きさになりますし、完済までの期間は最長35年、これまでの人生のあらゆる尺度を超える契約なのですよね。当然そのリスクも大きいです。

そのリスクの大きさ、その対処法について良くわからないまま、それこそ清水の舞台から飛び降りる決意で買うのがマイホームなのか…?私はそうは思いません。今日は住宅ローンのお金の面でのリスクの本質、その対処の方法についてクリアに説明したいと思います。

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住宅ローンの本質的なリスクとは?

私が住宅ローンとは何か?と訊かれたら「決まったお金を35年ならば420回銀行に払うことだよ」と答えます。もちろん、これが正確な定義とは言えないことは百も承知ですが、住宅ローンという契約のリスクを端的に表現した言葉で、ブログのみならずセミナーなど色んなところで言っていることです。

住宅ローン契約書の数千万円という数字についビビってしまいますけど、その数字が意味を持つのは家を売却するときだけ、極めてまれな状況だけです。

その何千万円という金額はタダの数字です。
わたし達の日々の生活の中でリアルに意味を持つのは毎月の返済額です。

大事なのは、毎月の返済額とその期間(返済回数)なのですよ。毎月の返済額は、文字通り給料から毎月返済する金額です。そして、その支払いができなくなる(と銀行に判断される)と、家を取り上げられます。

結局のところ、毎月の返済額を既定の回数払いきることが出来れば住宅ローンは終わるのです。よく住宅ローンでは「いくら借りられるか?」「金利はどこの銀行が安い?」ということばかりがクローズアップされますけど、大事なのはそこではありません。

私が住宅ローンの相談を受けて真っ先に計算する数字は毎月の返済額です。それが家を買う人にとっての実質的な家の値段だからです。毎月の手取り月収が自分の身の丈であり、毎月の住宅ローンの支払いが月収に対して辛いレベルなら身の丈を超えているということです。

その住宅ローンのリスクの本質的な部分を言葉で整理すると次のようになります。

「決まったお金」が変動するリスク=金利の変動リスク
「420回の支払い」をミスるリスク=自分の収入リスク

金利変動リスクへの対処法~変動か固定か?

住宅ローンの金利タイプを変動金利か固定金利か選択するということは、金利の変動リスクに対処する方法を決めるということです。

変動金利を選ぶ=自分で金利変動リスクに対処するという選択

変動金利は、銀行の都合で金利を上下させることが出来る金利タイプです。銀行は金融市場から資金を調達し、調達金利に銀行の儲けをオンして私たちに住宅ローンを貸して儲けています。今後金融市場の金利が上がったときに私たちの住宅ローンの金利も上げることで、確実に利ザヤを稼げるようにしています。

住宅ローンの仕組み

金融業っていうのは要するに金貸しです。カネを仕入れて、カネを売る。銀行がお金を貸すときの金利とは、言い換えるとカネの値段です。変動金利が金利タイプのなかでも安い理由は、金利の変動リスクを銀行が負わないからです。

つまり、自分たちが金利変動リスクに対処するという選択なのですね。つまり、今後35年(420回の返済)の間に金利が上がって毎月の返済額が増えてしまっても、支払を続けられるようにしておく必要があるのです。

では具体的にどんな準備をすればいいのか?

✓金利が上がったときに返済できるように返済額に余裕をもっておくこと。
✓金利が上がったときに繰上げ返済して残高を減らせるようにしておくこと。

詳しくは過去記事のこちらに書いています。是非読んでみてください。
(ちなみに「当初固定金利」は金利変動リスクでの分類上は変動金利と同じグループです)

変動金利は恐くない!住宅ローンの選び方


当初固定金利とは?住宅ローンの選び方

ただし、刻一刻と変化する情勢下で、その時々によって対処方法は変わっていきます。
変動金利は借りた後からが勝負なのです。

固定金利を選ぶ=銀行に金利変動リスクに対処させるという選択

これに対して、固定金利は契約した時点で金利は固定されますので、あとから毎月の返済額が増えることを心配する必要はありません。銀行の立場から見てみると、今後どんなに金利が上がっても今の金利から上げることが出来ないのでひょっとしたら銀行が損をする(逆ザヤになる)可能性もあります。

つまり、金利の変動によるリスクを銀行が負っているのですね。その代わり変動金利よりも金利が高いので毎月の返済額が高くなります。

つまり、変動金利と固定金利の毎月返済額の差というのは、金利が上がったときのための保険料なのです。

今は日銀の金融緩和政策で固定金利も安く抑えられているので、この保険料は割安になっているのですが、2018年7月末に日銀が政策修正を発表したことが引き金になって一時的に金利が上昇し、住宅ローンの固定金利も上がりました。

このように、金融市場の動向によって一時的に金利が上がった月に住宅ローンの実行が重なってしまうと高い金利で35年ローンを払わなければならなくなるのです。固定金利は借りるまでにそのタイミングをよく見極めなくてはなりません。
いわば、固定金利は借りるまでが勝負ですね。

こちらで前月から翌月の金利を予想する方法を書いています。

固定金利を選ぶメリットとは?

自分の収入リスクへの対処法は保険

将来の年収が心配な方は保険を利用すると安心ですよ。

35年という期間は誰にとっても予測不可能な未知の期間です。これら予測不可能なリスクに備えるために「保険」というものを利用します。

マイホームを住宅ローンによって購入するときに加入する保険は以下のようなマトリックス表に整理できます。

《住宅ローンを組むときに加入する保険》

  人に掛ける保険 家に掛ける保険
加入が強制 団体信用生命保険
(ただしフラット35では任意)
火災保険
加入が任意 団体信用生命保険の疾病保障特約や一般の生命保険 地震保険

銀行と利害が一致する部分もありますので銀行が保険料(費用)を負担する保険もあります。

加入が強制となる保険

団体信用生命保険(以下「団信」という)と火災保険の2つは加入が強制されます。なぜ強制になるかというと、銀行にとっても万が一のときに貸金を確実に回収できるようにしたいからです。

団信とは、住宅ローンの返済中に主債務者が死亡、または高度障害になった場合、保険会社が代わって住宅ローンの残金を払ってくれる保険です。つまり、人に掛ける保険です。保険料は住宅ローンを貸す金融機関(債権者)が支払います。

火災保険は、建物や家財を対象に、火災・落雷・爆発・台風などの災害による損害を補償する保険です。つまり、家に掛ける保険です。保険料は住宅ローンを借りる利用者(債務者)が支払います

加入が任意の保険

強制の保険に加えて、さらに安心の幅を広げるための保険商品が用意されています。団信の疾病保障特約や地震保険などです。これは我々(住宅ローン利用者)が自分の意思で加入するか加入しないかを決められますので、保険料は原則として利用者の負担となります。

団信の疾病保障特約は死亡や高度障害への備えに加えて所定の病気になって一定期間働けなくなった場合や、ガンと診断された場合などにも保険金が支払われる(実質的には返済が免除される)タイプの団信です。

ネット銀行を中心に無料で付帯するケースを除き、通常は追加の保険料が必要です。

火災保険は原則として強制加入ですが、地震保険は火災保険のオプションで任意加入です。火災保険では地震、噴火、津波による被害は保障されません。こうした災害に備えるのであれば、地震保険に加入した方が安心です。

国の社会保障やセーフティネットを忘れずに!

上記までが住宅ローンに関連する保険の説明ですが、そもそも日本国民なら皆が例外なく加入している保険があります。医療費の3割負担だけじゃない健康保険制度や大規模災害のセーフティネットを知っておきましょう。

(1)高額医療費制度
大病を患い、病院に払う医療費がいくらになろうが、負担の上限が月に数万円程度になっていて、上限を超えた部分は返金してもらえます(高額医療費制度)。

しかも、予め窓口で手続きしておけば、最初から月の上限額を超えた医療費は払わなくても良いという仕組み(限度額適用認定証)もあるのです。

(2)傷病手当金
さらに、退院するまでの生活費をカバーしてくれる傷病手当金という制度があります。被保険者が病気やケガのために会社を休んで、十分な給料が受けられない場合に支給されます。傷病手当金が支給される期間は支給開始から最長1年6カ月です。

つまり、会社から支払われる給料がゼロになってから起算して1年6カ月までは、標準報酬月額の3分の2が支給されます。

(3)自然災害債務整理ガイドライン
また、地震や水害などの大規模災害で家を失ってしまった場合には、自然災害債務整理ガイドラインで債務を整理して生活を再建するという選択肢があります。

これは自然災害の影響を受けたことによって住宅ローン等の債務を弁済できなくなり、自己破産するしかない状態になった個人が、破産手続等によらずに、ローンの免除や減額を銀行に申し出て債務整理を行う際の準則として取りまとめられたものです。これを利用する主なメリットは3つあります。

  1. 手続き支援は無料!
  2. 財産の一部を手許に残せる!
  3. ブラックリストに載らない!

無料で、財産を残しつつ、ブラックリストにも載らない債務整理の方法があるということを知っているか、知らないかだけで全然見える世界が違ってくると思いますよ。

まとめ~人口減少社会に住宅ローンを完済するための知恵

無理なく住宅ローンを完済するためには?

これからわたしたちが生きる社会は少子高齢化社会です。働き手となる若者が減り、年寄りが大半を占めるようになる。これまでのやり方が通用しない世の中がやってきます。どうすれば無理なく自分の家を持ち、子どもを育て、安心できる老後を迎えられるのか?

わたしはブログや本の執筆を通して、その正解の無い問いに正面から答えようとしています。
家を買う時に「お金で損したくない人」が読む本
千日 太郎 (著) / 日本実業出版社

よかったらお手にとってみてください。様々なエントリーに分散しがちなノウハウが体系的にまとめられています。

また、無料の高度なコンサルサービスとしては、住宅ローンの窓口がオススメです。

一つの窓口で多くの金融機関の住宅ローンを比較検討できますし、Webはもちろん電話で全国対応、渋谷と新宿では店舗での相談も行っています。コンサルタントは全て住宅ローンのプロです。

正しい知識のインプットと、専門家の助言を上手に利用してくださいね。

文:千日太郎

【住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意シリーズ】
・20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意
・30代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意
・40代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意
・50代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

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