住宅購入に向けた資産形成を目標に、不動産投資にチャレンジしようと考えている方は少なくありません。しかし、いざ不動産投資を検討するとなると、失敗して損失を出すリスクの高さが気になります。
そこで今回の記事では、不動産投資の成功率や、失敗する人・成功する人の特徴、成功率を上げる方法などをまとめました。この記事を参考にして、不動産投資へチャレンジすべきかの検討を進めてください。
不動産投資の成功率
不動産投資の成功率は、そもそも「何をもって成功とするか？」によって大きく変わります。たとえば、株価上昇を狙う株式投資と同じように売買価格差で収益を得ることを成功とするなら、成功率は低いでしょう。
一方で、不動産投資では、毎月受け取れる賃料収入を原資としたキャッシュフローも重要な収入です。たとえば、月々の収支を少しでもプラスにして毎月副収入を得ていくことを成功とする場合、確率は50%程度まで上昇するでしょう。
月々の収支はほとんど出ていなくとも、ローン返済が進めば年々ローン残債が減っていきます。最終的に物件を売却するときに、ローン残債よりも売却価格が高ければ、その差額が収入となります。このとき、比較すべきなのは残債額であり、売却価格が購入価格を上回っている必要はありません。
運用中の収支がほぼゼロでも、売却時の収入で投資収益を上げられる可能性もあります。「収益の獲得プロセスにかかわらず、投資期間全体の収支をプラスにする」ことを成功とするなら、成功率は70%程度になります。
不動産投資の主な種類
一口に不動産投資といっても、次のとおりさまざまな投資方法があります。
- 一棟マンション・アパート
- ワンルームマンション
- 区分マンション・アパート
- 戸建て
- ビジネスビル
- シェアハウス・民泊
- REIT
投資方法によって収益やコストの大きさ、リスクの高さなどが異なるため、自分にあった投資方法を選択しましょう。
一棟マンション・アパート
マンションやアパートを一棟まるごと所有する投資方法です。建物をまるごと一棟所有するため、建設費用もしくは購入価格が高額になります。土地を買って自分で建設する方法のほか、新築もしくは中古の建設済み物件を購入する方法もあります。
アパートで安いものでも数千万円、マンションとなると数億円になる場合も少なくないため、多くの方はローンを活用します。フルローンでの投資はハードルが高く、一定の頭金が必要です。ローンを活用するとしても、数百万円～数千万円の自己資金を用意しなければなりません。
また、建物全体を管理する分、管理も大変になります。ほかに本業がある兼業投資家の場合は、多くの方が管理会社と契約して日常の管理を任せていますが、その場合は毎月管理費用が発生するので注意が必要です。
一方で、区画数が多いため、潤沢な賃料収入が期待できます。空室が発生しなければ月々の収支はプラスになり、毎月賃料収入を得られる可能性が高いでしょう。
ワンルームマンション
マンションを区画単位で保有して賃料収入を得る形式で、なかでも単身者向けの賃貸マンションの区画を保有する投資方法です。ワンルームマンションは通勤・通学に便利な都市部の好立地に多く、専有面積が狭いため、物件ごとの価格が一棟投資などと比べて安いのが特徴となります。
低価格のため、一棟投資と比べて投資家の年収が低くても、ローン審査が通って投資しやすいのが特徴です。自己資金を抑えやすく、購入金額の全額をローンで賄うフルローンで投資できるケースも少なくありません。
管理の手間や費用が相対的に少ないため、初心者向きの不動産投資手法のひとつといえるでしょう。デメリットとしては、1区画かつワンルームなため賃料収入が高くなりにくい点です。とくにフルローンや頭金の少ない状態で投資を始めると、ローンを完済するまでは月々の収支がマイナスで、毎月支払いが発生するケースも少なくありません。
区分マンション・アパート
アパート、もしくはマンションを区画単位で購入する方法です。先ほど紹介したワンルームマンションも区分マンションの一種といえます。一区画だけ購入するため、物件価格を安く抑えられます。
ワンルームマンションは都市部にありますが、ファミリー向けマンションやアパートの区分所有なら、郊外や地方でも投資物件を見つけやすくなります。フルローンで投資できる可能性が相対的に高いのは、ワンルームマンションと同様です。
ただし、地方の物件や中古物件は物件の担保や収益性の評価が下がり、フルローンのハードルが上がる場合もあります。区分マンション・アパートは、一物件では大きな賃料収入が得られないほか、空室のインパクトが大きいのも留意点です。
一棟保有なら、特定の区画が空室になっても、ほかの区画の賃料収入により損失が緩和されますが、区分マンション・アパートは空室が発生すれば、その物件からの収入はゼロになります。管理コストとローン返済を、まるまる自己資金で負担しなければなりません。空室リスクを抑えるためには、複数の区分マンション・アパートに分散投資するのもひとつの選択肢です。
戸建て
一軒家を購入し、賃貸として貸し出す投資方法です。新築を購入して投資する方法もありますが、価格が相対的に安い中古物件を購入するのも、有効な手段といえるでしょう。物件の状態がよければ、ビルやマンションといった一棟投資よりも初期費用・管理コストなどがかかりません。しかし、中古物件はリノベーションが必要な場合もあるので、注意が必要です。
戸建てなら、室内の面積が広く間取りが充実している分、同じ地域のワンルーム物件よりは高い賃料収入が見込めます。また、家族が借りるケースが多く、単身者向けのワンルームマンションよりも退去しにくいのも特徴です。
ただし、こちらも基本的には1物件で1区画しかないので、退去後は次の入居が決まるまで賃料収入がゼロになります。また、ワンルームマンションなどと比べると郊外にある物件も多く、利便性に劣ることから入居者の獲得に苦労するリスクもあります。
ビジネスビル
ビジネスビルを所有して、主に法人や個人事業主などにテナントとして貸し出す投資方法です。規模にもよりますが、今回紹介する手法のなかでも、とくに購入価格が高くなりがちな物件タイプといえます。ほとんどの投資家は、まとまった自己資金を用意したうえで、ローンを活用して物件を購入します。
マンションやアパートといった居住用物件と比べると賃料が高くなりやすく、入居があれば魅力的な収益性が期待できるタイプです。また、テナントでは原状回復の義務が入居者側にある契約が多く、オーナー側に義務があるマンションやアパートといった居住用物件と比べると、入退去によるランニングコストが物件規模に対して少なく済む可能性があります。
一方で、景気動向に左右されやすいのが特徴です。マンションやアパートなど居住用物件は、景気が悪くなったことを理由に引っ越す人があまり多くありません。一方でテナントは、不景気になると倒産や事業縮小などで退去が発生しやすくなります。
シェアハウス・民泊
シェアハウスは、複数の入居者が同居する仕組みの住居物件です。アパートと比べて住民間の区分けが簡易的で、リビングなどの共用スペースも多いため、狭いスペースでも多くの住民に住んでもらうことができます。
ただし、一人当たりの専有面積が狭いため、通常は周辺のアパートより賃料を安くしないと入居者獲得が困難です。また、共有スペースなどをめぐる住民同士のトラブル対応に手間がかかるリスクもあります。
民泊とは、居住用物件を一時的な宿泊施設として貸し出す方法です。定住するわけではないため、賃貸物件と比べてリフォームや設備投資が安く済み、かつ日割りで見れば月額の賃料より多くの収入を得るチャンスがあります。
一方で、宿泊客がいなければ収入がないため、継続的に観光客の利用を促していかなければなりません。また、利用者が頻繁に入れ替わるなかで、マナーの悪い客による物件の汚損などのトラブルにも注意が必要です。
REIT
REITは不動産投資信託とも呼ばれるもので、複数の不動産に分散投資するファンドの一種です。日本の場合は、東証に上場しているJ-REITが投資しやすくなっています。
REITの運営者である投資法人は、投資家から集めた資金を原資に不動産に投資し、獲得した賃料収入や売買益を分配金として投資家に還元します。REITの経営が健全であれば、保有期間にわたり分配金を受け取れる仕組みです。多様な不動産に分散投資するREITもあれば、マンション、物流施設、ホテルなど特定カテゴリの不動産に投資する銘柄もあります。
J-REITは株に似た形で、証券会社を通じて東証の開いている時間に売買できます。購入価格はファンドによりますが、数万円程度から購入できるファンドもあり、実際の不動産投資よりも少額から投資できます。
不動産投資の利回りと利益率
不動産投資において、収益性を図る指標としては利回りや利益率をみる指標としてROI・CCRなどがあります。利回りには大きく分けて3つの種類があり、物件の収益性を正確に把握するためには、それぞれの意味を理解しておかなければなりません。
利回りの種類
利回りとは一般的に「投資した金額に対する収益率」のことを指します。とくに期間について言及がない場合は、1年あたりの収益率を示すのが一般的です。不動産投資の場合は、賃料収入の物件購入価格の割合を示すもので、売買価格による差益は加味しません。
不動産投資における利回りには複数の種類があり、とくに「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の３つを主に参照します。
表面利回り
表面利回りはもっとも単純な利回りで、年間の賃料収入の合計額を物件購入価格で割ったものです。
表面利回り（％/年）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
たとえば、月8万円、年間96万円の賃料収入がある2,000万円の物件の利回りは、次のとおりです。
表面利回り（％/年）＝ 96万円 ÷ 2,000万円 × 100=4.8%
表面利回りは簡単に算出できますが、諸費用やランニングコストなどを加味していないため、実現される収益率は、表面利回りよりも低くなります。
実質利回り
表面利回りよりも、実際の運用に近づけて計算したものが実質利回りです。実質利回りでは、分母に購入時にかかった諸費用を加算し、分子から年間のランニングコストを引きます。
実質利回り（％）=（年間家賃収入-年間諸費用） ÷ （物件購入価格＋物件購入時の諸費用）×100
たとえば、以下の条件で実質利回りを出してみましょう。
- 物件購入価格：2,000万円
- 年間家賃収入：96万円
- 年間諸費用：16万円
- 物件購入時の経費：200万円
実質利回り（％） = （96万円 – 16万円）÷（2,000万円 + 200万円）×100 = 約3.6%
ランニングコストや購入時の諸費用がゼロになることはないので、基本的に実質利回りは表面利回りよりも低下します。
想定利回り
想定利回りとは、アパートやマンションなど1物件に複数の区画が入っている不動産において、満室と仮定した場合の利回りです。
想定利回り（％/年）＝ 満室時の賃料収入 ÷ 物件購入価格 × 100
たとえば、次のアパート物件の想定利回りは以下のとおりです。
- 物件購入価格：6,000万円
- 1室あたりの年間家賃収入：60万円
- 部屋数：6室
想定利回り（％/年）＝ （60万円 × 6室）÷ 6,000万円 = 6%
こちらも表面利回りと同様、経費やコストは加味しません。さらに、実際に運用すると空室を完全に回避するのは困難です。実現する収益率は、想定利回りより少なくなると考えた方がよいでしょう。
利益率の種類
不動産投資においては、手元に残る利益、すなわちキャッシュフローの多さも投資の効果を評価するうえで重要な要素です。利益率をみる指標としてはROIとCCRがあります。
ローンを活用すると、返済分だけ手に残るキャッシュフローは少なくなります。実際の投資効果をより正確に把握するためには、利回りよりも利益率の指標が有効です。
ROI
Return On Investmentの略で、日本語で言うと投資収益率となります。購入時にかかった総額に対して、年間どれぐらいのキャッシュフローを獲得できるかを示した指標です。
ROI（％） = 年間キャッシュフロー ÷ 購入にかかった総額 × 100
年間キャッシュフローは、家賃収入から諸費用とローン返済額を差し引いた値です。また、購入にかかった総額は物件価格と購入時諸費用の合計です。
たとえば、以下の投資におけるROIを計算すると以下になります。
- 物件購入価格：6,000万円
- 年間総家賃収入：360万円
- 年間諸費用：36万円
- 物件購入時の経費：400万円
- 年間ローン返済額：120万円
年間キャッシュフロー = 360万円 – 36万円 – 120万円 = 204万円
購入にかかった総額 = 6,000万円 + 400万円 = 6,400万円
ROI = 204万円 ÷ 6,400万円 = 約3.2%
CCR
CCRはCash on Cash Returnの略で、日本語にすると自己資本収益率です。ここでの自己資本とは当初支払った自己資金を意味し、不動産投資におけるCCRとは、自己資金に対する収益率を表すものです。
CCR（％） = 年間キャッシュフロー ÷ 購入時の自己資金 × 100
たとえば、以下の投資におけるCCRを計算すると以下のとおりとなります。
- 物件購入価格：6,000万円
- 年間総家賃収入：360万円
- 年間諸費用：36万円
- 物件購入時の経費：400万円
- 年間ローン返済額：120万円
- 当初の自己資金：3,300万円
年間キャッシュフロー＝360万円-36万円-120万円＝204万円
当初の自己資金＝3,300万円
CCR（％） = 204万円 ÷ 3,300万円 = 約6.2%
CCRが高ければ、レバレッジを活用して効率よく投資が出来ていることを意味します。
不動産投資で失敗する人の特徴
不動産投資を失敗する人の特徴としては、大まかに次のようなものがあります。
- 情報収集を怠っている
- 短期間で高い利益を得ようとしている
- 計画を立てずに始めている
- 人任せにしている
これから不動産投資を始めようと考えている方は、上記のようなケースに当てはまらないように、注意深く投資判断を行ってください。
情報収集を怠っている
不動産投資では、情報収集をおろそかにすると失敗のリスクが高くなります。自分に適した価格帯の優良物件を選んで、長期にわたる収益を獲得していくためには、丁寧な情報収集が欠かせません。
たとえば、次のような情報をチェックしながら投資判断する必要があります。
- 不動産市況
- 検討しているエリアの特性
- 物件の競争力（立地、間取りや設備など）
- 管理会社の質
- 有利なローンを提供する金融機関
- ローン金利水準および見通し
- 税金
情報収集を怠ると、身の丈に合わない物件を購入して返済に苦しんだり、収益性の低い物件を購入してしまったりする恐れがあります。また、税金やローン金利変動、管理コストなどを加味しきれず、精度の低い収支見通しを立ててしまう可能性もあります。
短期間で高い利益を得ようとしている
不動産投資は、短期間で高い利益を狙うと失敗のリスクが高まります。個人が短期間の売買で値上がり益を獲得するのは困難なため、短期間で高利益を狙おうとすると高利回りの物件で運用することになります。
利回りの高い物件のなかには、利便性の悪い地域にある、築古物件であるなど、なんらかの理由で価格が低下したものも少なくありません。こうした物件は空室リスクが高い、さらに入居者がつきにくいなど、不動産投資においてリスクが高い物件です。
当初、想定した利回りが実現せず、損失が発生するリスクも相対的に高いといえます。適度な利回りの物件で、長期にわたって賃料収入を獲得しながら着実に利益を獲得するのが、不動産投資において成功率の高い手法です。
計画を立てずに始めている
不動産投資は投資額が大きく、また長期にわたる運用になるため、無計画に始めると失敗のもとになります。購入時には、現状の自己資金やローン水準、返済額をふまえて資金計画を立てる必要があります。無理な返済計画や過度に高額な融資はローン審査で否決され、そもそも不動産投資を始められません。
さらに、物件を売却するまでの収支計画、資金繰りの見通しも立てなければなりません。たとえば、月々の収支が大幅に赤字になる計画では、将来にわたって支払いが続き、どこかのタイミングで資金不足となる恐れがあります。
また、一棟投資の場合は将来的な大規模修繕を想定しておかないと、手元資金が不足するリスクが高くなるでしょう。減価償却費や経費計上額の推移を見込んで、年ごとの税金支払い額を予測しておく必要もあります。購入時、および長期の収支見通しを立てたうえで、黒字を確保しながら長期運営できる物件、および計画のもとで投資を行うのが望ましいといえます。
人任せにしている
自分で判断せず、さまざまなポイントで人任せにしてしまう方は失敗しやすいといえます。たとえば、購入時に不動産会社のいうことを鵜呑みにしてしまう場合です。
不動産会社にも多数の顧客がいるなか、もっともよい物件を紹介してくれるわけではありません。セールストークでは、メリットは積極的にアピールし、デメリットは法律上問題のない範囲で触れないようにするのが常です。正しい判断軸を持ち、不明点を積極的に確認していかなければ、自分にとってベストな物件は選べないでしょう。
また、物件管理についても最後は自分で判断する意識が重要です。大規模修繕や清掃、設備更新など、さまざまな場面で業者に対応を依頼しますが、相手が最も割安な価格で見積もりを出してくれるわけではありません。それぞれの見積もりから要否を見極めて、ときには価格交渉もしながら、管理コストを増大させないように努める必要があります。
成功例を真似しても失敗する理由
不動産投資においては、先行事例をそのまま真似するだけで成功できるとは限りません。人それぞれの投資意向などによって、投資手法は異なります。また、同じ不動産は二つと存在しないため、先行事例と同じ行動を取るのは事実上難しくなります。そのほか、市況が変化していて、過去と同じ状況にはならないという問題もあります。
目的や目標によって投資手法は異なるため
その人の投資目的や目標によって、適した投資先はまったく異なります。たとえば、当面のキャッシュフローよりも将来の資産形成を重視している方にとっては、ワンルームマンション投資がマッチしている場合があります。
一方で、キャッシュフローを着実に獲得していきたい方には、ワンルームマンション投資は不向きでしょう。安全性を重視する方に適した都市部の優良物件が、ほかの人にとっては収益不足に感じられる場合もあります。理想の物件が人によって異なる以上、他人の真似をして成功するとは限らないのです。
全く同じ不動産は存在しないため
不動産は物件それぞれが異なる特徴をもち、基本的にまったく同じ条件の物件は存在しません。成功例としてあげられている物件と、まったく同じものを自分が買うことは不可能です。
自分では似た物件で投資を始めたつもりでも、立地や築年数・価格・期待できる賃料収入などどこかが違っています。その違いにより、投資成績も成功例とは異なるものとなります。期待したように収益が出なかったとしても、不自然なことではありません。
市況は常に変化しているため
不動産を取り巻く市況は常に変化しています。同じような物件に見えても、時間が経過するなかで不動産価格が変化しているでしょう。
また、金融市場の動向が変わっていればローン金利も変化します。たとえば、ローン金利が上昇すれば、借入限度額が下がり、月々の返済負担は増大し、収支の悪化要因となります。市況変化により、以前の成功事例が応用できないというケースも珍しくありません。
成功する人の特徴
不動産投資で成功するうえでは、勉強や情報収集について地道に努力することが重要です。また、長期的な視点を持ちつつも、魅力的な投資機会が見つかったときにはスピーディに行動する必要があります。不動産投資のコストやリスクを理解したうえで、自分なりのルールに基づいて不動産投資を進められることも大切です。
コツコツと地道に努力できる
じっくりと時間をかけて地道に準備できる人が、不動産投資には適しています。不動産投資の基本的な仕組みや収益モデル、税金や融資・契約などの仕組みを勉強しなければなりません。本や動画・セミナーなどを活用して事前知識をつけておくことで、不動産会社の話を鵜呑みにしてしまい、誤った判断を下すリスクを減らせます。
さらに、不動産市況や物件情報、金融機関の貸出姿勢などを丁寧に情報収集していかなければなりません。こうした事前準備をおろそかにしないことが、不動産投資で成功するうえで重要です。
決断力があり即座に行動できる
優良物件を仕入れて投資を進めるためには、決断力や行動力も必要です。昨今は不動産投資に取り組む方も多くなっているため、優良物件の競争は激しくなっています。少しでも決断を先延ばしにしてしまうと、すぐにほかの購入検討者に取られてしまう場合も多々あります。よい物件を手に入れるためには、スピーディに判断して即行動する必要があるのです。
事前に知識をつけて物件の評価ポイントを理解しておき、さらに自分の予算や収益目標を明確にしておきましょう。条件に合致した物件が出たときに、すぐに購入手続きを進められるようになります。
物事を長期的に考えられる
不動産投資においては、長期的な視点を持つことが大切です。不動産投資はひとつの物件で長期投資した方が、利益を上げやすくなります。短期投資では賃料収入が充分に得られないため、不動産価格の値上がり益を狙う必要性が高くなります。
一方で、5年以内に売買すると短期譲渡所得税が適用されて税金も高くなるため、収益を獲得するのがより困難になります。
- 短期譲渡所得税＝譲渡所得×30％（+住民税9％）
- 長期譲渡所得税＝譲渡所得×15％（+住民税5％）
不動産投資においては、数十年単位の長期的な視点で計画を立てて投資を実行できる人が、成功しやすいといえます。
継続するための独自ルールがある
自分の投資スタンスが明確な人の方が、不動産投資では成功しやすいといえます。投資スタンスが明確でないと、そもそも自分に最適な不動産物件を選べません。
いざ投資を始めてからも、周りの情報や市況変動に惑わされて、不適切なタイミングで売却するなどのマイナスな行動をとってしまう恐れがあります。はじめから自分の投資スタンスを明確にし、ルールに基づいて物件探しと投資を行うことで、合理的な判断がしやすくなるのです。
ランニングコストを把握している
投資判断を的確に下すためには、将来のランニングコストを正確に把握していることが大切です。不動産は購入時だけでなく、保有期間にわたって多額のコストがかかります。月々では管理費やローン返済が発生し、毎年の所得に対して税金も発生します。
さらに、一棟投資では10年に一度のペースで大規模な修繕費もかかります。これらのランニングコストを正確に把握したうえで、長期の収支計画を立てられると、不動産投資の成功率が高まります。
リスクを予測して対策を立てられる
投資におけるリスクを理解して適切な対策を立てられることも、投資を成功させるうえで重要です。空室リスクや修繕リスク、市況や金利変動のリスク、災害リスクと不動産投資にはさまざまな潜在的リスクがあります。これらのリスクを正しく理解して、保守的な計画を立てながら、保険や分散投資などで適切に対策を立てる能力が求められます。
成功率を上げる方法
不動産投資の成功率を上げるコツは大きく分けて6つあり、物件の情報収集、物件選びから管理会社選び、各セクションにおいて注意すべきポイントがあります。これら全てを意識することにより、自分に合った物件で健全な不動産投資を実行できるでしょう。
情報収集はプロの手も借りる
情報収集では、必ず不動産会社などのプロのアドバイスを受けましょう。とくに物件を販売する不動産会社は、不動産市況や物件情報、販売しようとしている地域の特性などをよく把握しています。
鵜呑みにするのはおすすめできませんが、自分なりに事前知識をつけたうえでアプローチすれば、プロしか知らない有力情報が得られます。信頼できる不動産会社を見つけるうえでは、次のようなポイントに着目しましょう。
- メリット・デメリットをフラットに教えてくれる
- 売買と管理を一括で行う
- 豊富な非公開物件の取り扱いがある
- 提携・リレーションの強い金融機関が多い
信頼できる不動産会社とは積極的にコミュニケーションを取り、不動産関連を取り巻く情報を掴んで投資の検討を進めてください。
慎重に立地を選ぶ
不動産投資において、立地選びは非常に重要です。不動産は日本全国に存在し、立地によって収益性や価格、リスクなど不動産の特徴は大きく異なります。
立地選びにおいては、首都圏・大都市圏といった大まかなエリア・路線・最寄り駅のターミナル駅からの距離などを基準に考えます。また、最寄り駅からの距離や物件がある場所の周辺環境なども加味して、投資判断をしなければいけません。
大まかな検討段階では、地図や航空写真などをみて判断しても問題ありませんが、最終確定する前には、現地に足を運んでチェックした方がよいでしょう。坂の多さ、人通り、周辺の競合物件の多さなど、足を運んで初めて分かる情報も多々あります。実地で確認したうえで、入居需要が期待できる物件を厳選して投資してください。
入居者を具体的に想定する
自分がオーナーとなる物件にどのような入居者が来るのか、具体的なペルソナを想定して購入を決めましょう。その地域の特色によって、入居需要を得やすい物件は異なります。たとえば、オフィス街まで数駅のワンルームであれば、独身の若い会社員の需要が期待できます。
近くに大学があれば、学生の需要も期待できるでしょう。ただし、需要が大学に依存する物件は、大学の撤退や生徒減などが入居需要の減少につながるリスクに注意が必要です。
また、都市の中心駅まで電車で30分以上かかるベッドタウンであれば、閑静な住居環境を好むファミリー需要が期待できるかもしれません。そのときは、ワンルームよりも戸建てやファミリータイプのマンションの方が、需要の期待ができます。
このように、その物件に誰が住むのかを想定して、街の特性と合致しているかを検討することが大切です。
シミュレーションをする
収支のシミュレーションは、長期的な視点に基づいて丁寧に行いましょう。不動産投資は1年や2年で結果が出るものではなく、数十年の間のキャッシュフローの合計と売却時の手残りによって利益を得るものです。
シミュレーションなくして、長期的な利益を見通すことはできません。物件の購入を検討するときには、物件を購入してから売却するまでの長期シミュレーションを行ってください。毎年の収支を計算して、充分な利益が出る物件でなければ投資に踏み切ってはいけません。空室や想定外の修繕コストの増大など、リスク要因も十分に考慮して保守的な見積もりをしましょう。
リスク対策を徹底する
不動産投資を継続していくためには、さまざまなリスク対策が有効です。第一に、不測のコスト発生や一時の赤字発生に対処できるように、自己資金を多めに用意しておきましょう。また、災害や空室による損失リスクについては、保険や保証会社の活用も検討してください。
火災保険・地震保険により、さまざまな天災における損失を軽減できます。また、保険の特約や不動産会社のサービスなどで、一定の条件のもと、賃料収入の減少を補填してもらえる制度もあります。保険料や保証料をふまえて、自分に合った形でリスク対策を行ってください。
投資開始以降のローン金利変動に対しては、ローンの借換も有効な手段のひとつです。たとえば、変動金利でローンを借りている方は、金利上昇リスクが高まってきたら、早めに固定金利に変えておくという手段があります。
なお、投資用物件で住宅ローンを活用して購入する方が稀にいますが、これはそもそもローン契約違反の可能性が高いです。いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINEではそのようなローンの借換えサポートには応じることができないため、ご留意ください。不動産投資を行う場合には、アパートローンなど、不動産投資に適したローンを利用しましょう。
管理会社選びを大切にする
管理会社選びも、不動産投資を成功させるうえで大事な要素です。管理会社は、投資家に代わって賃貸経営における諸作業を代行します。主な対応内容としては、入居者の募集や手続き、書類やカギの保管、建物の修繕、入居者対応などです。
管理会社の質は、管理コストや空室率に大きく影響します。入居者の獲得、トラブル処理などが上手な管理会社に任せた方が、空室が発生しにくくなります。
物件のメンテナンスに長けていて修繕費用を抑えられれば、投資期間中のランニングコストを抑制可能です。管理手数料や物件がある地域での管理実績、管理のきめ細やかさなどをチェックして、信頼できる会社に管理を依頼しましょう。
まとめ
不動産投資では、長期で運用を継続して賃料収入を獲得していけば、家賃収入と売買損益を合計してみたときに、利益を獲得できる可能性が高まるでしょう。一方で、短期のうちに稼ごうとすると成功率が低下します。近い将来の住宅購入資金を得るために不動産投資を始めようと考えている方は、この点に留意が必要です。
不動産投資の成功率を高めるためには、情報収集や勉強をじっくり行ったうえで自分なりの判断軸をもち、魅力的な物件が出てきたらすぐに行動することが肝心です。不動産会社などプロからの情報を活用するのは有効ですが、他人の情報を鵜呑みにせずあくまで自分で投資判断を行いましょう。
いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINEでは、自己居住用の住宅ローンを中心とした借入や借換の相談を行っています。近い将来住宅購入を検討していて、自己資金の調達を不動産投資で行おうとしている方は、まずはいえーる 住宅ローンの窓口 ONLINEへ相談してみてください。リスクのある不動産投資を行わずとも、ご自身にあった住宅ローンを組むことで無理のない資産形成が実現できるかもしれません。
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