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2018/05/29

住宅ローン特約は絶対必要?解除トラブルを防ぐ方法を解説

住宅ローンスペシャリスト

「日本一住宅ローンに強い会社」iYell株式会社に在籍する住宅ローンスペシャリスト。
大人の色気を漂わせて、住宅ローンを手取り足取り教えてくれる。
なお、紙面では公開しがたいあらゆる経験をしてきているため、社員からは住宅ローンはもちろんのこと、恋愛相談されることもしばしば。


大切なマイホームの購入。長い人生の中でも、最大の買い物ですね。そんな大切な買い物で、トラブルは起こしたくない!とみなさんお考えだと思います。
今回ご紹介するのは、そんな不動産売買の契約で起こるかもしれないトラブルを防ぐために覚えておきたい住宅ローン特約です。

住宅ローン特約の役割や種類、特約がない場合に起こるかもしれないトラブルとその対処法などを、住宅ローンスペシャリストの田辺が「いえーる 住宅ローンの窓口」編集部の大学生インターンを相手に分かりやすく解説します。

CONTENTS

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住宅ローン特約ってなに?

インターン
松坂
マイホームは人生最大の買い物ですよね。
だからこそ、失敗したくないしトラブルも起こしたくないですね。
住宅ローンスペシャリスト
田辺
松坂さん、確かにその通りですよね。
そんな、人生最大の買い物をするみなさんを守る仕組みがあります。
インターン
松坂
それはありがたいですね!その仕組みとは何ですか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
ズバリ、『住宅ローン特約』です!
インターン
松坂
特約ですか。初めて聞く言葉です。
『住宅ローン特約』ってどういう意味なんですか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
特約というのは、簡単にいうと特別な約束です。不動産売買契約をするときに、買主と売主の間で交わされます。
インターン
松坂
特別な約束なんて、なんだかワクワクしますね。
どんな約束なのか気になります。早く教えてください!
住宅ローンスペシャリスト
田辺
今回ご紹介するのは住宅ローンの特約ですから、そんなに期待しないでくださいね。

住宅ローン特約とは、不動産売買契約書の特約条項欄に記載されている文面のことです。
特約の主な内容は、買主が審査を申し込んだ住宅ローンに通らなかった場合、売買契約を解除できるというものです。
売買契約が解除となった場合は、手付金が払い戻され、違約金もかかりません。
一般的に、住宅の売主と買主の間で合意が行われれば、特約を付けることができます。

住宅ローン特約の役割とは

インターン
松坂
住宅ローン特約があることで、どのような良い事があるのでしょうか。
住宅ローンスペシャリスト
田辺
住宅ローン特約の主な目的は、買主の保護です。
売主にとっては、せっかく成立した売買契約が無効になる可能性があり、メリットがあるとは言えませんが、大きな買い物をする買主にとっては、住宅ローン特約は大きな役割を果たす制度です。
インターン
松坂
たしかに。住宅ローンを借り入れできないのに、売買契約が無効にならなかったら大変ですね。

住宅ローン特約の種類

住宅ローン特約の種類は大きく分けて2つあります。
どちらの種類の特約が定められているか、事前の確認が必要です。

解除条件型

解除条件型の住宅ローン特約は、住宅ローンが借り入れできなかった時点で自動的に特約が適用され、売買契約が解除されます。

解除権留保型

解除権留保型の住宅ローン特約は、買主の解除申し出がない限り、契約解除の効力が生じません。

インターン
松坂
なるほど。適用するかどうかは買主次第ということですね。
住宅ローンスペシャリスト
田辺
そうですね。一見、買主にとって非常に有利に感じますが、解除権留保型の場合は、解除できる期間などが定められることも多いため、注意が必要です。

住宅ローン特約が適用されない事情

住宅ローンスペシャリスト
田辺
契約時に住宅ローン特約があったはずなのに、適用されない場合もあります。
インターン
松坂
どんな場合に、適用されないのでしょうか。

融資金額を増額して審査を申し込んでいる場合

契約時に予定していた金額よりも高い借入額を銀行に申請していた場合、契約解除はできません。
しかし、手続きを進める上で、必要資金が増えることもあります。しかし融資金額を増額すれば住宅ローンの審査には通りづらくなりますし、売主からすると約束違反だということになります。
この事態を防ぐために、あらかじめ購入にかかる費用以外の諸費用も見積もった上で借入計画を立ててから、売買契約を結びましょう。

故意に住宅ローン審査に通らなくした場合

また「他に良い物件が見つかった」などの理由から、意図的に住宅ローンの審査に通らないようにした場合も特約が適用されませんので、注意しましょう。

住宅ローン特約がないと、違約金を支払わなければならない?

インターン
松坂
住宅ローン特約が定められていない場合、契約解除をするためには違約金を払う必要があるのでしょうか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
そうですね。その場合は、違約金がかかってしまいます。
それでは、特約がない場合について考えていきましょう。

住宅ローン特約がない!それでも契約解除はできる?

インターン
松坂
もし、住宅ローン特約がない場合でも、契約を解除することは可能なのですか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
解除することは可能です。しかし特約がある場合と異なり、解除するには違約金の発生や手付金の放棄などのペナルティが発生します。

そもそも住宅ローン特約を付けていない場合は?

インターン
松坂
住宅ローン特約を付けていない場合は、どのような状態になるのでしょうか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
解除することは可能です。しかし、解除する際は手付金の放棄や、違約金の支払いが発生します。

特約がなくても契約が無効になる事例

住宅ローンスペシャリスト
田辺
住宅ローン特約がなくても、売買契約が無条件に解除できる場合があります。
インターン
松坂
そんなことがあるんですね!それはどんな場合なのですか?

瑕疵担保責任による契約無効

住宅ローンスペシャリスト
田辺
それは瑕疵担保責任によるものです。
インターン
松坂
なるほど!と言いたいところですが、全く分かりません。
まず瑕疵ってなんて読むのですか?
住宅ローンスペシャリスト
田辺
瑕疵(かし)と読みます。
瑕疵担保責任とは、購入した物件に目視ではなかなか確認できない欠陥(瑕疵)があることが発覚した場合に、売主側に発生する責任のことです。
インターン
松坂
なるほど!
これは、買主にはどうしようもない問題ですね。
住宅ローンスペシャリスト
田辺
瑕疵担保責任が発生した場合は、特約の有無に関係なく契約を解除できます。

クーリングオフによる契約無効

住宅ローンスペシャリスト
田辺
主に訪問販売において、契約後、一定期間内に申し出ることによって契約を無効化できるクーリングオフですが、不動産売買においても、以下の条件を満たしていれば利用できます。

◎ クーリングオフの適用条件

  • 売主からクーリングオフについての説明を受けた日から8日以内である
  • 売主が宅建業者(宅地建物取引業者)である
  • 不動産屋やモデルルームなど宅建取引主任者がいる場所以外で行われた契約である
住宅ローンスペシャリスト
田辺
説明はしましたが、「瑕疵担保責任による契約無効」と「クーリングオフによる契約無効」、いずれもめったに適用されることはありません。
住宅ローン特約は、確実につけておくことをオススメします。

家を購入する際は、住宅ローン特約を付けよう!

ご紹介してきたように、住宅ローン特約は住宅購入の際の”もしも”に備えた制度です。
売買契約を行う際は、重要事項説明書内のローン特約の欄をしっかりと確認して、トラブルのないマイホーム購入をしましょう。

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