大切なマイホームの購入。長い人生の中でも、最大の買い物ですよね。そんな大切な買い物で、トラブルは起こしたくない！とみなさんお考えだと思います。
そこで今回ご紹介するのは、そんな不動産売買の契約で起こるかもしれないトラブルを防ぐために覚えておきたい住宅ローン特約です。
住宅ローン特約の役割や種類、特約がない場合に起こるかもしれないトラブルとその対処法などを、住宅ローンスペシャリストの田辺が分かりやすく解説します。
住宅ローン特約ってなに？
だからこそ、失敗したくないしトラブルも起こしたくないです！
田辺
そんな、人生最大の買い物をするみなさんを守る仕組みがあります。
田辺
『住宅ローン特約』とはどういう意味なんですか？
田辺
どんな約束なのか気になります。詳しく教えてください！
田辺
今回ご紹介するのは住宅ローンの特約ですから、そんなに期待しないでくださいね。
住宅ローン特約とは、不動産売買契約書の特約条項欄に記載されている文面のことです。
特約の主な内容は、買主が審査を申し込んだ住宅ローンに通らなかった場合、売買契約を解除できるというものです。
売買契約が解除となった場合は、手付金が払い戻され、違約金もかかりません。
一般的に、住宅の売主と買主の間で合意が行われれば、特約を付けることができます。
住宅ローン特約の役割とは
田辺
売主にとっては、せっかく成立した売買契約が無効になる可能性があり、メリットがあるとは言えませんが、大きな買い物をする買主にとっては、住宅ローン特約は大きな役割を果たす制度です。
住宅ローン特約の種類
住宅ローン特約の種類は大きく分けて2つあります。
どちらの種類の特約が定められているか、事前の確認が必要です。
解除条件型
解除条件型の住宅ローン特約は、住宅ローンが借り入れできなかった時点で自動的に特約が適用され、売買契約が解除されます。
解除権留保型
解除権留保型の住宅ローン特約は、買主の解除申し出がない限り、契約解除の効力が生じません。
田辺
住宅ローン特約が適用されない事情
田辺
融資金額を増額して審査を申し込んでいる場合
契約時に予定していた金額よりも高い借入額を銀行に申請していた場合、契約解除はできません。
しかし、手続きを進める上で、必要資金が増えることもあります。しかし融資金額を増額すれば住宅ローンの審査には通りづらくなりますし、売主からすると約束違反だということになります。
この事態を防ぐために、あらかじめ購入にかかる費用以外の諸費用も見積もった上で借入計画を立ててから、売買契約を結びましょう。
故意に住宅ローン審査に通らなくした場合
また「他に良い物件が見つかった」などの理由から、意図的に住宅ローンの審査に通らないようにした場合も特約が適用されませんので、注意しましょう。
住宅ローン特約がないと、違約金を支払わなければならない？
田辺
それでは、特約がない場合について考えていきましょう。
住宅ローン特約がない！それでも契約解除はできる？
田辺
そもそも住宅ローン特約を付けていない場合は？
田辺
特約がなくても契約が無効になる事例
田辺
瑕疵担保責任による契約無効
田辺
まず瑕疵ってなんて読むのですか？
田辺
瑕疵担保責任とは、購入した物件に目視ではなかなか確認できない欠陥(瑕疵)があることが発覚した場合に、売主側に発生する責任のことです。
これは、買主にはどうしようもない問題ですね。
田辺
クーリングオフによる契約無効
田辺
◎ クーリングオフの適用条件
- 売主からクーリングオフについての説明を受けた日から8日以内である
- 売主が宅建業者(宅地建物取引業者)である
- 不動産屋やモデルルームなど宅建取引主任者がいる場所以外で行われた契約である
田辺
住宅ローン特約は、確実につけておくことをオススメします。
家を購入する際は、住宅ローン特約を付けよう！
ご紹介してきたように、住宅ローン特約は住宅購入の際の”もしも”に備えた制度です。
売買契約を行う際は、重要事項説明書内のローン特約の欄をしっかりと確認して、トラブルのないマイホーム購入をしましょう。
田辺
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