こんにちは、ブロガーの千日太郎です。30代くらいになると、会社の同僚や同級生でも家を買う人が増えてくる時期です。若いころには全く欲しいなんて思わなかった人でも、なぜか一定の年齢になると欲しくなるみたいです。個人差はありますが。
なので、住宅展示場やモデルルームに行くと、だいたいこの年代の人が多いと思います。そして住宅業界が提供する商品も最も顧客として多いこの年代をターゲットにした構成になっています。なので選択肢も多く、迷いがちなのですが、自分の年齢と年収で幾らの家が買えるか？ということを把握することで、選びやすくなります。
今日は金融のプロである千日が、30代で住宅ローンをスタートする人向けに、さらに具体的な住宅ローンの借り方、返し方についてお話していこうと思います。
30代からの住宅ローンの心構え
今30代の人にとってこれからの時代というのは、人口減少社会に突入する激動期です。この激動は、社会の成長拡大ではなく、後退縮小に伴う激動です。これまでの成長期の社会を形作ってきた制度や常識というものが賞味期限を迎えて退場していき、新しい制度や常識にとって代わろうとする境目なのです。
なので、実をいうと今の時点で私たちの目の前でキラキラ光って見える最新住宅や都市型のライフスタイルというものは、賞味期限ぎりぎりで、もうすぐ時代遅れになってしまうものかもしれませんよ。
例えば今の都市型の新築マンションで最も多い間取りは3LDKです。LDKに個室が3つ。つまり、将来的には子どもに個室を与えつつ、夫婦の寝室や趣味の部屋なども確保できるという点で使い勝手の良い間取りなのですね。
しかし、子どもが独立してしまうと、3つもの部屋は必要なくなります。広さにしても広すぎです。持て余す空間を子供が独立した頃に自分が50代から60代として、残り30年超を夫婦2人で使い、そして最後はどちらかが1人で使います。
老後には持て余してしまうスペースの家賃を前払いしているようなものですよね。人口が増加していく成長期であれば、中古住宅にも買い手が付き、売却してお金に変えることが出来ましたが、将来は人口減少で住宅が余ってくることを考えると、現時点でよほど利便性の良い場所でなければ買い手もつかない可能性が高いです。
今、最もよく売れている住宅のタイプ≒賞味期限を終えようとしているライフスタイルかもしれないのですね。
年齢と年収から無理の無い住宅ローンの金額は？次のような式で計算します。
30代の住宅ローン＝現時点の税込み年収×0.17×退職までの年数＋1,000万円
これは、退職までの間の毎月の返済を無理のない金額にし、退職時には約1,000万円を繰上げ返済すれば完済できるような住宅ローンの金額ということです。
30代からの住宅ローンお勧めは変動か固定か？
リスクの取り方から比較すると固定金利がお勧めです。30代ということは、定年退職までの年数が20年～30年くらいあるということですね。住宅ローンの返済期間が長期になりますので、その間に金利が大きく変動する可能性も高いです。
ですから、金利面のリスクを取らない固定金利をオススメします。金利を固定するのであれば、金利が変動することが無いのですから、勤続年数とともに収入が増えていったとすれば、後になるほど返済は楽になっていきます。
- 後になるほど金利は読めない←リスクが高い！
- 後になるほど楽になるように→リスクを下げる
このようにリスクを相殺する効果があるのです。
加えて、今後は少子高齢化社会の到来でリスクは上がっていきます。高齢化社会のリスクが上がる後半には金利面でリスクを取らない住宅ローンが合理的なのですが、つまりそれは金利が固定されている固定金利だということです。
固定金利の中でも特に、フラット35は35年間の超長期固定金利であり、勤続年数を問わないなど、審査も甘めなのでオススメです。
30代からスタートする住宅ローンは何年借りる？
住宅ローンについては多くの金融機関で以下の上限が設けられています。
- 住宅ローンの完済時の年齢は80歳未満であること。
- 住宅ローンの最長年数は35年であること。
なので、30代からスタートする住宅ローンは完済時の年齢が80歳未満になればいいのですから、最長の35年間で借りることが出来ます。
しかし、例えば35歳で定年退職が60歳だとすると、今の給料があるのはあと25年です。こんな場合で35年借りても大丈夫なのでしょうか？常識で考えたら大丈夫ではありません。給料がある期間で完済しなければならないです。
そこで、千日は最長の35年で借りて、住宅ローン控除のある10年間が経過してから繰上げ返済して、定年までに完済することをお勧めしています。
この理由は２つあります。
- 1. 住宅ローン控除の恩恵を最大限に得るため。
- 2. 期間を短縮することは後からいつでも可能だが、長くすることは難しいため。
まず１つ目、住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1％が税金から最大10回還付（返金）される減税制度です。なので、当初の10年間は住宅ローンの残高は高く維持しておくことでその分沢山のキャッシュバックが得られるという、メリットがあります。
そして２つ目、繰上げ返済することによって、後から返済期間を短縮させることは随時可能ですが、返済期間を長くしてもらうことは、条件を緩和することになるため、銀行に対してお願いしなければなりません。そして、銀行が承諾するという保証もありません。
当初10年間の貯蓄目標は60歳残高の2分の1
返済期間を長くする分、毎月の返済は少なく済みますよね。さらに、当初の10年間は住宅ローン控除がありますので、繰上げ返済はしません。余裕のできた部分については、繰上げ返済用の貯金を貯めていくことにいそしみます。
当初10年間は貯蓄にいそしみ…
当初10年が終わってから、繰上げ返済していく。
こうした方針です。
貯蓄の目標として、60歳残高の半分以上を目安とすると良いでしょう。
30代からスタートする住宅ローンにおいて、当初の10年というのは、おおむね折り返し地点ということです。つまり、60歳のときに繰上げ返済しなければならない金額（60歳の残高）の約半分を最初の10年で貯蓄できていれば、その後、同じペースで貯蓄すれば60歳の時点で完済するための貯蓄が出来るということですね。
例えば、60歳残高を1,000万円となる住宅ローンであれば、当初の10年で500万円貯蓄するということになります。住宅ローンの返済とは別に1年で50万円の貯蓄を作っていくということですね。
この貯蓄の目標はあくまで住宅ローンの完済のための貯蓄ということですので、子どもの学費などは別計算とする必要があります。
資金計画のシミュレーション例
借入金額として多い3,000万円と4,000万円で具体的にどのようになるのか、シミュレーションしてみました。
| 年齢35歳 固定金利1.38% 35年 元利均等 |
借入金額3,000万円 | 借入金額4,000万円 |
|---|---|---|
| 毎月返済 | 9万円 | 12万円 |
| 10年後残高 | 2,285万円 | 3,047万円 |
| 60歳残高（25年後） | 1,009万円 | 1,346万円 |
借入3,000万の場合、毎月9万円の返済をしながら、25年間返済していくと60歳の定年時の残高は1,009万円となりますね。つまり60歳のときに1,009万円のキャッシュがなければ定年退職後もローンが残ってしまいます。
当初の10年で60歳残高の半分である505万円の貯蓄ができていれば、次の10年も同じペースで貯蓄をしていけば、20年目55歳のときに1,009万円の繰上げ返済資金が貯蓄出来るという計画が立てられます。
10年で505万円ということは、1年で50万円ほどの貯金です。これくらいであれば、ボーナスを温存しておけば無理なく貯められる金額です。また、子どもが、ある程度手がかからなくなってから共働きとすれば無理なく貯められますね。
30代から定年までの期間というのは自分の中にある物差しを超えています。それに定年時に必要な金額というのも、イメージは難しいですよね。
- 当初の10年を折り返し地点とする
- 1年あたりに分割する
このようにして計画を立てると、しっかりイメージできるでしょう。具体的なシミュレーションの例はこちらの書籍の方でも解説していますので、是非ご一読くださいね。
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
千日 太郎 (著) / 日本実業出版社
【シリーズ】
・ボーナス払い ダメ、絶対 by 千日太郎
・今の低金利時代に定期預金なんて勿体ない？ならば住宅ローンを繰上返済しよう by千日太郎
【住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意シリーズ】
・20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意
・40代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意
・50代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意(近日公開予定)
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