男性
そうなると、やっぱり地銀しか無いよなぁ。
妻を連帯保証に入れておいた方が通りやすそうだけど…。
実際どうなんだろう。
住宅ローンの審査基準は何か気になりませんか？
多くの人にとってそれは未知の世界なのではないでしょうか。
中でも、多くの人が挙げる疑問のひとつが勤続年数の判断基準です。
男性
実は、「勤続年数が足りない」という理由だけでは審査に落とされないんです！
意外に思われる方も多いのではないでしょうか？
他にも住宅ローンの審査に関するヒミツをお教えします！
そこで今日は…
- 住宅ローンの審査ってどんな風に行われるの？
- 審査に通る勤続年数の目安は何年？
- 転職したばかりでも審査に通す方法は？連帯保証は必要？
そちらも踏まえて解決していきます。
「勤続年数が足りない」という理由だけで住宅ローンの審査には落ちない
男性
意外に思われるかもしれませんが、勤続年数が〇年に達していない、という理由だけで住宅ローンの審査に落とされるということはまずありません。
審査の実務を知らない人は、何となく納得のいく理由を探して、それで自分を納得させようとする傾向があります。
しかし、住宅ローンの審査において勤続年数という一つの理由だけで落ちるということは、まず無いのです。
基本的な住宅ローン審査のプロセス
男性
住宅ローンの審査では実に沢山のチェック項目があり、それに「YES」か「NO」を付けていきます。
当然、満点の人ばかりではありませんから、中には「NO」となってしまうチェック項目があるものです。
そして「NO」が付いた項目について「でも大丈夫！」と言えるのか、言えないのかが検討されます。
「NO」だったとしても検討の上で「でも大丈夫！」だったら……審査に通ります。
そもそも「NO」の項目が軽微なものだったら……審査に通ります。
「NO」をどうしても大丈夫と言えず、かつ、軽微ではない「NO」だったら……審査に落ちます。
これが審査の基本的なプロセスです。
メガバンクで住宅ローンを借りるなら、勤続３年以上ないと絶対にダメとは限りません。
本当に審査基準を知っている人なら、そんな不用意なことは言わないです。
地銀だったら通るんじゃない？なんて言う人もいますが、地銀だからといっても緩いとは限りません。
期間限定の低金利の場合は、特に貸し倒れになってしまう可能性のあるリスクが高い人は落とします。
赤字になったら意味がないからです。
目安となる勤続年数の基準はネットで公開されている！
男性
一応、目安となる勤続年数はあります。
基準に達さなければ一旦アラートを出す、そういう基準となる年数です。
それは何年なのでしょうか？
実は具体的な数字がインターネットで公開されています！
下記の表は、国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う金融機関に対し、勤続年数の評価基準について調査した結果です。
こちらは国交省のホームページで公開されています。
| 勤続年数は何年必要か（複数回答） | |
| 3年以上 | 271 |
|---|---|
| 2年以上 | 60 |
| 1年以上 | 645 |
| その他 | 230 |
（回答した金融機関：1206機関）
調査対象の金融機関の内訳
| 合計 | 都銀・信託銀行他 | 地銀 | 第二地銀 | 信金 | 信組 | 労金 | 農協 | 生保 | 損保 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,226 | 17 | 59 | 33 | 253 | 132 | 13 | 692 | 6 | 21 |
日本国内で住宅ローンを取り扱うほぼすべての金融機関が対象で92.7%が回答している国土交通省が行ったアンケートですから、かなり信ぴょう性がありますよね。
また、一部のネット銀行ではホームぺージで審査の基準を一部公開しているところもあります。
転職後3年未満の場合は、職歴書をご提出いただきます。
また、お勤め先以外の情報も含め審査いたします。
（引用：じぶん銀行HP よくあるご質問より）
勤続年数の基準に満たなくても審査に通す方法がある
男性
実は基準としている3年に満たない場合でも「職歴書」によって前の勤め先の勤続も込みで審査の対象としているのです。
さらに勤め先以外の情報も含め審査するとしています。
国土交通省の調査結果における「その他」にあたる取り扱いがあるということです。
じぶん銀行のように審査基準を一部公開している金融機関は珍しいです。
しかし、勤続年数について柔軟な取り扱いを行うのが最近の審査のトレンドになっています。
- キャリアアップになるような転職
- 高度な専門技能があり転職がマイナスにならない
こうしたケースも昔は落とされていたという事実があります。
しかし、そういうことをやっていると金融機関にとっては機会損失になるんです。
本当は属性が高くて住宅ローンを貸せるのに、編み目が粗過ぎて取りこぼしているのです。
それを何とか掬い取ろうというのが最近の審査のトレンドになっていて、じぶん銀行のようにその基準をホームぺージでアピールしているのです。
背景は住宅ローンの争奪戦
男性
なぜ、そうなっているのか？
答えは住宅ローンの争奪戦の激化です。
日銀のマイナス金利政策によって住宅ローンの金利が低くなり、借り換えた方が確実にトクする人が増えました。
そういう人をライバル銀行から横取りするために低金利合戦を繰り広げています。
それで、2017年までにかなりの数の人達が住宅ローンを借り換えたのですが、2018年の今もまだ激しい争奪戦を繰り広げているのです。
ネット銀行の変動金利が今も最低金利を更新し続けていることがその証左ですね。
通常、ネット銀行は審査基準を合理化して「分かりやすく属性の高い人」しか通さないというのが今までの傾向でした。
しかし、そのネット銀行ですらきめ細かい審査で取りこぼしを無くそうとしているんですね。
まだ現時点では採用されていませんが、審査にAIが導入されるようになると、こうした傾向に拍車がかかっていくかもしれません。
「勤続年数が足らないから」と安易に連帯保証を付けてはダメ！
男性
夫が転職したばかりで勤続年数が足りないときによくあるのが、夫婦ペアローン（夫婦連帯保証）や収入合算（連帯債務）によって住宅ローンを組んではどうか？と言われるケースです。
さらに、住宅ローン控除もたくさん受けられますよなんていった言葉とともに…。
不動産会社の営業マンにとっては、「審査を通す」までが大事な仕事です。
そのため、例えば転職してから３年経って無い場合、夫婦を連帯保証にするなどして何とか審査に通る可能性を上げようとしがちですね。
また銀行の窓口担当者としては基準となる勤続年数に達していないアラートが出たときに「連帯保証」を勧めがちです。
なぜなら、あまり頭を使わずとも大丈夫！と言いやすいからです。
連帯債務、連帯保証のデメリット
男性
そんな背景があったなんて…。
どんなデメリットがあるんだろう？
しかし、連帯債務や連帯保証には大きなデメリットがあります。
ただの保証人、債務者ではないのです。特に保証人と比較した場合の圧倒的な３つのデメリットを知っておいてください。
催告の抗弁が出来ない
債権者がいきなり保証人に対して請求をしてきた場合、保証人であれば主債務者に請求してほしいと主張することができます。
これを催告の抗弁といいます
しかし、連帯保証人はそのような主張を出来ず、返済しなければなりません。
検索の抗弁が出来ない
主債務者が返済可能な資力を有しつつ返済を拒否した場合、保証人は主債務者に主債務者の財産に強制執行をするように主張することができます。
これを検索の抗弁といいます。
しかし、連帯保証人はこのような主張をすることができず、債権者に対して返済しなければなりません。
何人いても債務全額の責任を負う
保証人が複数いる場合，保証人はその頭数で割った金額のみを返済すればいいです。
一方、連帯保証人はすべての人が全額を返済しなければなりません。
勤続年数が足らないと連帯保証を付けなければならないのか？
男性
連帯保証って怖いなぁ。
でも、勤務年数が足りないから連帯保証が必要になるではないの？
そもそも、勤続年数が少ないと、今の職場で今後も働く可能性が低いというイメージを抱かれてしまいます。
勤務年数が少ないのなら、すぐ辞めてしまうのでは？と思われてしまうということです。
そう思われないために、これからは長く勤めるということをアピールする必要があります。
例えば妻を連帯保証人に付けるということは、もし今の仕事を辞めてしまっても妻が代りにこの借金を払うので大丈夫です！とアピールしているのと同じことなんです。
本当にそれで良いのでしょうか？言うまでもなく否でしょう。
まとめ～複数の金融機関で審査を通すことの重要性
銀行の融資担当者の中には、こちらが何か言うと、
「こんなこと言ってくる人はアナタくらいですよ。」
「そんな些細なことにこだわって審査に通らなくてもいいんですか？」
など、こんな風に上から目線で物を言ってくる場合もあります。
融資をする場合、どうしても債権者の立場が強くなってしまうからです。
なので、複数の金融機関で住宅ローンを通しておき、逆に物言いが強いような親切ではない銀行からは借りない立場をゲットしてください。
複数の金融機関で審査を通しておくということは、今後の金利動向がどうなっても有利な住宅ローンを組むためにお勧めしていることです。
しかし、対債権者としての銀行と渡り合うためにも大事なポイントです！
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