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2019/02/27

MSJのフラット35徹底解説

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

千日太郎
こんにちはブロガーの千日太郎です。MSJフラット35は、日本モーゲージサービス株式会社という住宅ローン専門金融機関が融資事務を代行するフラット35です。

フラット35を貸すのは住宅金融支援機構という国の機関ですが、実際の窓口は民間が担っています。なので、35年固定金利という基本の部分は同じあっても、様々なバリエーションの商品があります。

今日はそのうちの一つMSJの住宅ローン、フラット35について千日太郎が徹底解説します。

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金利・保証料・繰上げ返済手数料は?

借入上限額 8000万円以下
固定金利期間 35年
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保証料 ゼロ円
繰上返済額 10万円から
繰上返済手数料 無料
団体信用生命保険料 金利に込み
事務手数料 融資金額の1.945%(税別) 
最低手数料 15万円(税別)
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住みかえ支援ローン

MSJフラット35の特徴は

MSJグループは住宅ローン(主にフラット35)を取り扱う日本モーゲージサービス株式会社と、3つの連結子会社である、株式会社ハウスジーメン(住宅瑕疵担保責任保険法人)、株式会社住宅アカデメイア(システム・コンサルティング会社)、一般社団法人住宅技術協議会(地盤保証法人)によって構成されています。

ハッキリ言って見慣れない業態だと思います。これらは、住宅関連会社の事業支援サービスなのです。位置づけとしては、ハウスメーカーや不動産会社が物件を円滑に販売できるようにするためのサービスを行う会社です。

住宅ローンの分野では、ハウスメーカーや不動産概査のお客=つまり私たちが住宅ローンを借りられるようにして、代金を払えるようにすることをサービスとしているのです。

他のフラット35との違いは

フラット35でも数多くの商品ランナップを揃えていますので、借りる人の資金力や収入のタイプにピッタリな商品を選ぶことが出来るようになっています。

また、保証料、保証人不要のフラット35では、事務手数料が費用面で一番大きなものですが1.945%(税別)となっています。一般的なネット銀行やメガバンクで払う事務手数料や保証料は概ね2%強ですので、若干安い費用で住宅ローンを借りることが出来ます。

MSJフラット35のメリット=家賃返済特約型フラット35

MSJフラット35には、家賃返済特約型フラット35という商品を選べるのがメリットです。

これは、将来返済が困難となったときに一定の条件に該当する場合、移住・住みかえ支援機構(JTI)が実施するマイホーム借上げ制度を利用して住宅を賃貸し、その賃料を住宅ローンの返済に充てるという内容の特約(家賃返済特約)を借入時に設定するものです。

民間の住宅ローンは原則として賃貸することを禁止していますが、フラット35でも最初から賃貸する目的でフラット35を借りることは認められませんが、返済が困難となった場合にやむを得ず賃貸に出すことは認められます。

家賃返済特約型フラット35はさらにそこから一つ進んで、家を借り上げることを約束するというものです。これがあれば借り手が付かず家賃収入が入らないというリスクは無くなるのでさらに安心ですよね。

MSJフラット35に向いている人ってどんな人?

どんな人が向いてる?
まず、35年間金利が変らず、しかも今は低金利ですので極力リスクを抑えて堅実に返済しようと考えている方にはフラット35が向いています。

反対に、多額の預貯金があるとか高年収の人で、住宅ローン減税の恩恵を受けたいがために住宅ローンを借りるケースは、より金利が低いネット銀行やメガバンクの変動金利や当初固定金利の住宅ローンがオススメです。

MSJはソニー銀行の事務代行も行っていますので、対面でネット銀行の相談ができるのはメリットです。

また、MSJはハウスメーカーや不動産会社との提携という点でメリットが出てくる住宅ローンでもあります。それは数字に表れない審査の通り易さです。

審査は理論的には均質だが実態として差がある

フラット35の債権者は住宅金融支援機構であり、MSJはその事務代行を行う会社です。まずMSJが事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。

現在は、いずれの金融機関でも、住宅金融支援機構の指示のもと、ほぼ均一化された基準による審査が行われていて、最終的な融資の可否は住宅金融支援機構が判断するので理論的にはどこの金融機関でフラット35の審査を出しても結果は同じになるはず…なのですが、実際はそうはなっていません。

同じフラット35でもA金融機関では審査に通ったけど、B金融機関では落ちたということがあります。結局は人間がやっていることなので、担当者の判断に左右される部分があるのです。

自営業や収入の少ない若い人、非正規雇用でも借りられる

MSJは住宅関連企業が家を売るためにフラット35の代行を行う会社です。つまり、「できるだけ融資を通したい」というバイアスがかかるのですよ。

なので、審査でネックとなりそうなことを自覚している場合は、同じフラット35でもMSJで審査を出す方が審査に通る可能性が高まるでしょう。

自営業で税金対策のために所得を少なくしている人、収入や預貯金などが少ない若年層や、非正規雇用、転職して間もない人でも借りられる金額、可能性ともに上がるのがMSJのフラット35です。

さらに、家賃返済特約型フラット35ならば、もし今後収入が下がって返済が厳しくなってしまった場合にも賃貸して継続できる可能性が高まります。

まとめ~2019年は長期金利が再びマイナス金利でフラット35がおトク

2019年の長期金利は世界的なリスク回避傾向から再びマイナス圏に沈みこんでいます。ちょっと思いつくだけでも、英国のEU離脱案の否決とか米中貿易摩擦問題とか、大問題に発展しそうな火種はそこかしこにありますよね。

これによって株価が下がって大損したくないと考える投資家がリスク投資である株式を売って安全資産である債券を買い、債券価格は上昇→利回り(長期金利)の低下ということになっています。フラット35の金利は長期金利の影響を強く受けますので、当分低い水準で推移するでしょう。

単純に金利だけを比較すれば変動金利の方が低いですが、変動金利は上がるリスクがあります。固定金利が高いのは金利上昇リスクに対する保険料がオンされているからです。

今の歴史的な低さの固定金利で住宅ローンを借りられるということは、金利上昇に対する保険料が歴史的な安さだということなのですよね。今ならフラット35がおトクだと思います。

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