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2018/08/16

中古住宅と新築の住宅ローン審査の違いは?運命の物件を逃さない4つのコツ!

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

「……え? 中古住宅って、新築と同じように住宅ローンを借りるだけじゃダメなの?」

あなたはもしや、中古住宅も新築住宅も、どちらも住宅ローンを借りるだけだと思ってませんでしたか? 中古住宅も新築住宅も同じ一軒家ですが、中古住宅と新築住宅では、借りられる住宅ローンに違いがあります。

  • 新築住宅:住宅ローン
  • 中古住宅:住宅ローン+リフォームローン

※ただし住宅ローンは、築年数に応じて評価された資産価値の分しか借りれない。築年数の古い中古住宅では、資産価値が低いと評価されてしまい、住宅ローンの上限が少なくなることがあります。

また、中古住宅は「一点もの」と言われるとおり、この世に同じものが2つとありません。
そのため中古住宅を購入するときは、新築住宅以上に購入のタイミングがシビアで、狙った獲物をベストタイムで手に入れることが必要です。欲しいと思っていた物件を逃してしまうと、同じような物件に二度と巡り合えないかもしれません。ですので、中古住宅を購入するときは、スムーズな手続きができるよう準備しておくことが大切です。

そこでこの記事では、

  • 中古住宅と新築住宅の住宅ローン審査の違い
  • 中古住宅をスムーズに購入するためのコツ

について、解説させて頂きます。
あなたの運命の中古住宅を逃さないためにも、ぜひ最後までお読みくださいませ。

関連記事

中古住宅の購入の流れは? どんなことに注意したらいい?

この世に同じものが2つとない中古住宅は、狙っていた物件を逃してしまうと、もう二度と同じ条件の物件に出会えないかもしれません。
中古住宅で狙った物件を確実にゲットするには、

  • 中古住宅の購入の流れ
  • 中古住宅のチェックポイント

中古住宅購入のポイントを頭の中に入れておくことが大切です。

中古住宅の購入の流れ

中古住宅の購入の流れ
中古住宅の購入の流れは、新築住宅とほぼ共通していますが、リフォームをする場合は異なる点があります。
特に購入時にリフォームをする場合があり、その分段取りよく進めなくてはいけません。
中古住宅の購入は、次の流れに沿って進められます。

      1・買い付け申込書提出(リフォーム工事の見積り依頼)
      2・住宅ローン事前審査、本審査
      3・売買契約
      4・住宅ローン契約
      5・決済、引き渡し
      6・リフォーム工事

リフォーム工事の見積りを作成するための内覧は、原則として引き渡しのあとになります。しかし、リフォーム資金の準備・検討を早くするために、リフォーム工事の内覧はできるだけ早くするべきです。物件によっては、事前に売主に確認することで、引き渡し前に内覧することもできます。入居してからバタバタしないためにも、早め早めに行動することが大切です。

中古住宅と新築での、物件の選び方の違い

中古住宅の購入は、とにかくタイミングが命です。
じっくり検討して答えを出している間にほかの人に先を越されてしまったら、もう二度と同じ条件の家は出ないかもしれません。ですので、内覧した物件が「本当に運命の家なのか」を手際よく判断しなくてはいけません。

そのためには、中古住宅ならではの購入するチェックポイントを押さえておくべきです。
当然ながら中古住宅と新築では、内覧会でチェックするポイントが違います。
中古住宅を内覧するときは、あらかじめ次のチェックポイントを押さえるようにしましょう。

  • 築年数
  • 設備、建物の劣化具合(雨漏り、水漏れ、カビなど)
  • メンテナンス歴
  • 前オーナーの使用状況(丁寧に使っていたか、雑に使っていたか?)
  • 前オーナーが売り出した理由、経緯(近隣の環境、土地に問題がある、借金など)

築年数は中古住宅の指標のように言われていますが、築年数だけで中古住宅を判断することはできません。
新築同様に見える築浅物件や、キレイにリフォームされた中古住宅でも、問題が隠れていることがあります。中古住宅を内覧するときは、見た目の仕上がりだけでなく、設備や基礎構造など、家の裏側までなめるようにチェックしましょう。

中古住宅と新築住宅の住宅ローンの違い

住宅ローンの違いとは?

さて、中古住宅の購入の流れを理解し、内覧会でのチェックポイントを押さえ、運命の物件に出会えたとしましょう。

「やった!!これで念願のマイホームが手に入るぞ……!!」

拳を高く突き上げてガッツポーズを決めたいところですが、まだ油断はできません。
なぜなら中古住宅の住宅ローンは、新築とは違うからです。

冒頭でも申し上げた通り、中古住宅は築年数に応じて資産価値が下がります。銀行は「今ある資産価値」の範囲でしか、住宅ローンを貸してくれません。つまり、販売価格が3,000万円であっても、資産価値が2,000万円であれば、住宅ローンは2,000万円までしか借りられないのです。

やや衝撃的な事実かもしれませんが、これが現実でございます。そのほかにも、

  • フルローン(諸費用も住宅ローンで賄う)できない場合が多い。
  • 住宅ローンとは別に、リフォームローンがある。

など新築との違いがあります。

物件の資産価値を評価される

物件の資産価値を評価
中古住宅の住宅ローンの最も大きな特徴は、銀行によって物件の資産価値を評価されることです。
住宅ローンは、担保として購入する物件を差し出します。担保とは保険のようなもので、つまり、もし住宅ローンが払えなくなった場合、「マイホームは銀行のものになってしまう」ということですね。

新築住宅では、「物件価格=資産価値」となるので、銀行があらためて物件の資産価値を評価することはありません。しかし中古住宅では、「物件価格≠資産価値」となるときがあります。

担保として物件を差し出すのに、物件の資産価値が住宅ローンより低かったら……?
銀行はお金を満額貸すことができません(払えなくなったときに融資金額の回収が難しいくなるから)。これは特に築年数が古い物件に多くある問題のようです。

物件の資産価値が住宅ローンの希望額に満たない場合、

  • 貸してくれる住宅ローンの上限が低くなる
  • 貸してくれる期間(返済期間)が短くなる(35年→25年など)

銀行は担保された分しかお金を貸してくれません。もしくは貸し出し期間を短くされてしまいます。

フルローンできない場合が多い

フルローンとは、諸費用などもローンに含めて、頭金ゼロで家を買うことです。
新築ではフルローンで買うケースもありますが、中古住宅ではフルローンは難しいです。なぜなら中古住宅では、資産価値が減少した状態で買うので、住宅ローンが満額借りられない可能性があるからです。そのため住宅購入の初期費用は、新築よりも多くなってしまいます。

住宅ローンとは別に、リフォームローンがある

築年数の古い物件は新築よりも安く販売されているので、節約できたお金で自分好みにリフォームすることができます。しかし、リフォームにかかる費用は住宅ローンではなく、リフォームローンでの対応になります。
リフォームローンは住宅ローンに比べて割高であるほかにも、次のような特徴があります。

  • 上限金額は500万円(諸条件あり)
  • 担保あり、なしを選べる
  • 返済期間は10~15年

中古住宅のリフォーム費用は、住宅ローンではなく、リフォームローン。
築年数が古くて安い中古住宅を買って、リフォームをしようと思っている方は要チェックでございます。

中古住宅のスムーズな購入を目指すために

どうでしょうか、中古住宅も新築住宅も、どちらも同じ一軒家なのに、購入する流れ・チェックポイントはずいぶん変わりますよね。
そこで中古住宅のスムーズな購入を目指すためには、

      1・必要書類は事前に準備しておく
      2・自己資金は余裕をもって準備する
      3・内覧会のチェックリストを作っておく
      4・住宅ローンを事前に相談しておく

この4つを実施することが大切ですよ。
内覧会のチェックリスト

1・必要書類は事前に準備しておく

一期一会の中古住宅では、運命の物件に出会ってから「申し込み~契約」をするまで、モタモタしていられません。
住宅購入や住宅ローンの審査では必要書類が多いのですが、集めるのに時間がかかっていると、最悪、先客に先を越されてしまいます。ですので、住宅購入の必要書類は事前に準備しておきましょう。

  • 源泉徴収票
  • ほかのローンの返済予定表
  • 住民票(発行後3か月以内)
  • 印鑑証明書(発行後3か月以内)
  • 手付金

申し込みをすれば優先的に手続きを進められますが、「絶対にほかに流れない約束」はありません(法的な拘束力がない)。先客がいた場合はスピード勝負となってしまうので、事前準備はしっかりしておきたいところです。

2・自己資金は余裕をもって準備する

中古住宅では、「販売価格≠物件の資産価値」となるケースがあります。
この場合、住宅ローンを満額借りることができず、住宅ローンが不足している部分は自己資金で補います。しかし自己資金が少ないと、不足分を補うことができないので、希望の物件が買えません。

「せっかく運命の物件を見つけて、住宅ローンの審査も通ったのに……、悔しい!!」

同じ条件の中古住宅はそうそうありませんので、自己資金は余裕をもって準備しましょう。

3・内覧会のチェックポイントを作っておく

中古住宅では、何度も内覧できるチャンスはないかもしれません。
ほかにも先着のいる人気物件では、限られた内覧会で結論を出さなくては、ほかに流れてしまいます。ですので、中古住宅を内覧するときは、あらかじめチェックリストを作っておきましょう。
とくに中古住宅特有のチェック項目

  • 築年数
  • 設備、建物の劣化具合(雨漏り、水漏れ、カビなど)
  • メンテナンス歴
  • 前オーナーの使用状況(丁寧に使っていたか、雑に使っていたか?)
  • 前オーナーが売り出した理由、経緯(近隣の環境、土地に問題がある、借金など)

は、要チェックでございます。

4・住宅ローンの相談を受けておく

また中古住宅を検討するならば物件を探す前に、住宅ローンの相談を受けておくことも大切です。
住宅ローンは、

  • 収入
  • 勤続年数
  • 勤務先
  • ほかのローンの有無

などによって、借りられる上限が決められます。
事前に住宅ローンの相談を受け、「自分はいくら借りられるのか?」を知っておくことで、スムーズな中古住宅選びができます。

また住宅ローンは

  • 金利
  • 手数料
  • 保険内容

なども銀行によってさまざまで、選ぶのが大変です。
住宅ローン選びでモタモタしていると、ほかの希望者に先を越されてしまいます。とは言っても、適当に住宅ローンを選んでは、後悔してしまいます。

そこでおすすめなのが、中古住宅を選ぶ前に、事前に住宅ローンの相談を受けることです。
事前に住宅ローンの相談をすることで、もっともお得な住宅ローンを事前に知っておくことができます。そのため運命の中古住宅に突如出会っても、焦ることなくスムーズに対応できるのですね。

当サイトでも、無料で住宅ローンの相談を受けております。あなたの希望をうかがった上で、どんな住宅ローンがおすすめなのか、分かりやすくお話させて頂いております。
もちろん相談は無料で、料金は一切必要ありません。お気軽にご相談くださいませ。

まとめ:中古住宅の購入は、事前準備が大切!

住宅ローンの悩みは相談しよう


「中古住宅と新築住宅で、住宅ローンがこれほど違っていたとは……!」

どちらも住宅ローン1つで買えそうなイメージがありますが、そうではないのです。中古住宅は資産価値が下がった状態で買うので、住宅ローンが満額借りれない可能性があります。また、住宅ローン選びで手間取っている間に、先客に契約されてしまうかもしれません。

中古住宅を探す前に、事前に住宅ローンの相談をすることもおすすめです。

「自分はいくら借りられるのか?」
「もっともお得な住宅ローンはどこ?」

を知ることで、スムーズな中古住宅選びができますよ。
あなたの運命の中古住宅が見つかることを願っています。それでは、また!

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