2021年の税制改正によって、住宅ローン控除にも控除対象となる物件の床面積の拡大や、控除期間に関する大きな変更があります。
しかし、具体的に住宅ローンを組んでいる人がどのくらい得をするのか、もしくは損をするのかよくわからないという方もいるでしょう。
住宅ローン控除は金額が大きく、税金額にも多大な影響があります。
そこで本記事では、税制改正に関わる住宅ローン控除の変更点などについて詳しく解説します。
- 2021年の税制改正で発生する住宅ローン控除の変更点
- 2022年度は控除額が激減する！？
- 住宅ローン控除の変更点を踏まえた住居購入計画を立てるのが重要
- 2021年の税制改正による住宅ローン控除の変更点を理解しマイホーム購入に役立てよう
2021年の税制改正で発生する住宅ローン控除の変更点
まずは2021年の税制改正において発生する住宅ローン控除の変更点について解説します。
住宅ローン控除は住宅を取得してから10年間、税金に関する控除を受けられるという制度です。
控除を受けるためには、合計所得額や取得する住宅の床面積、返済期間、ローンの借入先などさまざまな要件があり、これに合致する必要があります。
また、2019年10月に消費税が8％から10％に引き上げられたことにより、条件を満たす対象者には控除期間を13年とする特別措置も取られることとなりました。
詳しくはこちらの記事をお読みください。
これらのことを前提とした上で、変更点を見ていきましょう。
1LDKの需要が増える！？床面積要件の緩和
まず1つ大きく変更されるのが、床面積の適用条件です。
住宅ローン控除はどのような床面積の住宅でも受けられるわけではありません。
現行の条件では、床面積は「50平方メートル以上」の住宅が控除の対象です。
つまり、この面積以下の住居は全く減税にならないということです。
この床面積の要件が、税制改正によって変更され「40平方メートル以上50平方メートル未満」も対象となります。
50平方メートルほどの面積で多いのは小さめな2LDK、40平方メートルの間取りとして代表的なのは1LDKです。
ただし、所得条件はあります！
50平方メートル以上の床面積で控除を受ける場合、合計所得額は3,000万円以下という縛りがありますが、40平方メートル以上50平方メートル未満で控除を受けられるのは、合計所得額が1,000万円以下の場合に限るのでこの点は注意が必要です。
所得額の縛りはありますが、床面積の要件の間口が大きくなることによって、これまでは住宅ローン控除の要件に当てはまらなかった住居も幅広く控除を受けられるようになり、単身者向け1LDKなどのコンパクトマンションの需要が増えるでしょう。
当初2020年12月末で終了予定だった入居期限が延長！
住宅ローン控除の特例措置を受けるためには、いくつかの要件をクリアする必要があります。
主な要件は、住宅の購入時期と入居する期限です。
消費税増税による特例措置の対象になるのは消費税が増税された後の10%で住宅を購入し、2019年10月1日～2020年12月31日の間に入居するという要件を満たさなければなりませんでした。
しかし、続く新型コロナウイルス感染拡大の影響などにより、通常通りの住居の購入や入居がしにくい状態であることを鑑み、購入・入居時期の要件が変更され、対象となる期間が延長されました。
注文住宅の場合は2020年9月末日まで、分譲住宅や既存住宅の場合は2020年11月末日までに契約を行った場合に限り入居期限を2021年12月31日に延長という特例を適用させる弾力化措置です。
そしてにこの度の税制改正により、コロナとは関係なく、さらにこの入居期間と契約期間が延長されることが発表されました！
具体的には入居期限が2022年12月末日までに延長されます！
なお、住宅の種類によって以下の通り契約期間の要件が異なるので注意してください。
| 注文住宅の場合 | 分譲住宅や既存住宅の場合 増改築をする場合 |
|
| 契約期間 | 2020年10月1日～ 2021年9月末 |
2020年12月1日～ 2021年11月末 |
入居時期に関しては2年間延長されていますが、住宅の取得に関しては延長されるのは1年足らずです。
時期を逸しないよう、しっかり計画を立てて購入のタイミングをはかりましょう。
2022年度は控除額が激減する！？
2021年の税制改正により、住宅ローン控除の適用を受け大きく減税できる人も少なくないでしょう。
ただし、2022年度の税制改正には気を付けておかなければなりません。
なぜなら、控除額が大きく減少する可能性があるからです。
その原因は住宅ローン控除の制度の見直しです。
もともと住宅ローン控除はマイホーム支援のため、ローンを組むことによって発生する金利の負担を軽減するために設けられた制度で、以下の中で最も小さい金額が控除額されます。
- 年末の住宅ローンの残高の1%
- 所得税と住民税の合計額
- 控除の上限額40万円
この中で制度の見直しに大きく関わるのは「年末の住宅ローンの残高の1%」ですが、この1％というのは金利を想定された割合です。
金利にあたる割合をもとにした控除額を設定することで、金利額と控除額が近づくと考えられます。
しかし、住宅ローンの金利は変動します。
2021年2月現在の各銀行の住宅ローン金利を見てみると、低いところで0.3％台、1％を上回っているところもありますが、1％を割っている銀行の方が多い状態です。
つまり、年末の住宅ローンの残高の1%の控除を受ける場合、現在の金利の状況では、控除額が金利額以上になるということです。
「金利負担を軽減させる」という住宅ローン控除の本来の目的以上の過剰な控除を行っているという点を国は問題視しており、金利以上の控除が受けられないような制度に見直す可能性が高いのです。
以下のいずれか小さいほうになるのではという話が出ています。
- 年末の住宅ローンの残高の1%
- 一年に支払う利息金額
それでは、制度改正によって実際にどのくらい控除金額が変わるのでしょうか。
例えば以下の条件の場合の控除金額を計算してみましょう。
- 物件価格：3,000万円
- 返済方法：元利均等返済
- 金利 ：0.8%
- 借入期間：35年
- 年末の住宅ローン残高：29,316,621円（11ケ月支払後）
年末の住宅ローンの残高×1%の場合：293,166円
一年に支払う利息金額 ：197,761円
上記の通り、低金利につき一年間に支払う利息金額のほうが少なくなり、現行の控除金額よりも10万円程控除額が減ることになります！
見直しにより控除額の計算方法がどのように変更されるかはまだ確定していませんが、控除が激減するという可能性も頭に入れておくべきでしょう。
住宅の購入を検討しているのなら、住宅ローン控除の制度改正の動きも注視しながら、どのような時期に購入するのかしっかり考えた方が良さそうです。
時期を逸すると、大きく損をしてしまう可能性もあります。
住宅ローン控除の変更点を踏まえた住居購入計画を立てるのが重要
2021年の税制改正における住宅ローン控除の変更点は、住宅購入を考えている人にとって概ね有利なものだと考えられます。
床面積要件の緩和や、特例措置の延長などにより、住居の購買意欲アップにも繋がりそうです。
ただし、2022年以降に控除額が大きく減少する可能性も高いため、気を付けなければなりません。
住宅ローン控除の変更点や、制度改正の動きを踏まえつつ、どのようなタイミングで住居を購入するのが自分にとってベストなのか、よく考えて計画を立てることが重要です。
2021年の税制改正による住宅ローン控除の変更点を理解しマイホーム購入に役立てよう
マイホーム購入は人生の中で1番大きな買い物とも言われます。
大きなお金が関わることなので、できる限りお得に購入したいと考える方は少なくないはずです。
その1つの方法として、住宅ローン控除を上手に利用すれば、減税という形でコストを抑えることができるでしょう。
ぜひ今回紹介した内容を参考に2021年税制改正による住宅ローン控除の変更点を理解し、マイホーム購入に役立ててくださいね。
監修者からのコメント
住宅ローン減税が2022年に変更となる際、支払い利息分が１％未満となる場合は支払い利息分が控除対象になります。
現行の制度では年末残高の１％が控除の為、金利は低くしようという傾向が目立ちましたが、改正後は支払い利息が多ければ控除額が増える事になります。
つまり0.5％より、0.7％の金利で借入れた方が控除額は大きくなるのです。
また単に高い金利の住宅ローン商品に加入するのではなく、以下のような方法がおすすめです。
- 団体信用生命保険に特約をつけ、死亡時以外にも免除になるようにする
- 初期費用を一括支払いせずに金利上乗せにして住宅ローンに組込む
しかしながら、住宅ローンは長ければ35年もあります。
控除終了後のバランスも考えながら住宅ローンを考える必要があり、これまで金利の他では固定金利か変動金利か？という選択肢がメインでしたが、他にも住宅ローン控除や多様化している団信など、多くのことを考える必要があります。
この記事を監修した人
株式会社フィナンシャルクリエイト
FP１級技能士・CFP認定者
鈴木 厚
不動産を活用した資産運用のコンサルティングを経験し、その後大手保険代理店で管理職を務める。
現在は独立系ファイナンシャルアドバイザーであるIFAとなり、ウェルスマネジメントとリスクマネジメントの両方の観点からコンサルティングを行う、お金の専門家として活動中。
⇒Youtube「お金の教育チャンネル」にて情報を発信
https://www.financial-create.co.jp/
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