早期完済の秘訣、繰上返済とは？
住宅ローンには、契約時に決めた返済額を毎月1回（およびボーナス時）返済する約定返済に加えて、お金に余裕がある時だけ任意に返済を行うことができる繰上返済という返済があります。
繰上返済を効率的に使用すると、「利息の負担が少なくなる」「返済期間を短縮できる」というメリットがあります。
繰上返済に利息はかからない
毎月1回の約定返済時には1か月分の利息と元金の返済を行います。
このため、約定返済とは別に行う繰上返済には利息は発生しません。1万円返済すれば1万円住宅ローン残高が減少することになります。
繰上返済は、コツコツ行うのがおすすめ
繰上返済は返済額がダイレクトに元金の減少につながるため、たとえ1,000円でも返済をコツコツ行っていけば元金はそれだけ減少することになります。そのため、多くの人が毎月の節約によって生まれた数千円～数万円を繰上返済に充てています。
繰上返済無料の住宅ローンを選択しよう
コツコツ繰上返済を行っても、手数料が取られてしまっては意味がありません。そのため、繰上返済手数料無料の住宅ローンを選択しましょう。住宅ローンの中には5,000円～1万円程度の繰上返済手数料が発生する商品もありますが、そのような住宅ローンはおすすめしません。
平均的には繰上返済で10年程度完済期間を短縮している
住宅ローンの平均的な借入期間は26年程度と言われていますが、平均的な完済までの期間は13年〜16年程度と言われています。期間を10年程度短縮している人の多くは繰上返済をコツコツと行い、繰上返済の原資は「節約」と答えています。このため、繰上返済手数料無料の住宅ローンを借りて、毎月コツコツと繰上返済を行うことが重要なのです。
おすすめの返済方法
おすすめの返済方法は、住宅ローン契約時にボーナス返済を設定せずに、ボーナス時に繰上返済をするという方法です。筆者は今まで、多額のボーナス返済を設定したものの、会社の都合でボーナスが無くなり、ボーナス返済ができなくなった人を何人も見てきました。
ボーナスはあくまでも会社の余剰利益を社員に還元するものですので、それほどアテにすべきではありません。ボーナス時には繰上返済を行うとしたほうが、余裕を持った返済ができます。
住宅ローン控除中の繰上返済は得になる？損になる？
繰上返済は、住宅ローンの残金をダイレクトに減らせるとてもお得な返済方法ですが、住宅ローンの残金を減少させてしまったら「住宅ローン控除で還付される税金が少なくなるのでは？」と思った人も多いでしょう。
実際その通りで、繰上返済によって住宅ローン残金が減少すれば、減少した分の1％は住宅ローン控除で還付されないことになります。
では、住宅ローン控除がある借入後10年間は繰上返済をしないほうがよいのでしょうか？
借入期間全部の利息との比較が必要
繰上返済と住宅ローン控除のどちらが得になるのかを比較を行う場合には、繰上返済によって節約できる利息額と、控除される税額のどちらが多いのか比較を行う必要があります。
住宅ローン控除によって控除される税額は住宅ローン年末残高の1％ですので、繰上返済によって控除される予定の税額は、繰上返済額×1％で求めることができます。
年間10万円の繰上返済を行うのであれば、10万円×1％＝1,000円の税額控除が受けられないことになります。
しかし、繰上返済によって節約できる利息は、残りの借入期間すべてに対して支払う予定の利息ですので計算が少し複雑になります。
「ローン電卓」で簡単計算
繰上返済によって節約できる利息がいくらになるのかは、「ローン電卓」という機能によって簡単に求めることができます。
サイト例：http://www.f-ichiba.co.jp/calc1.htm
ここで「借り額の欄に、繰上返済額」「金利」「残り期間」を入力すると、毎月返済額が計算されます。毎月返済額×残り期間（返済回数）－繰上返済額によって節約できる利息を求めることができます。
10万円の繰上返済を行う場合に、残り返済期間が30年として、いくらの利息を節約できるのか計算してみました。※利用する計算サイトによって、細かい誤差が発生します。
金利0.7％の場合：10,880円
金利1.0％の場合：15,920円
金利1.3％の場合：20,960円
期間が短くなれば、この利息額は少なくはなりますが、ほとんどの場合では繰上返済を行ったほうが得になります。繰上返済は住宅ローン控除を気にせずに、どんどん行ったほうがよいでしょう。
まとめ
住宅ローン控除は金利が低ければ低いほど、利息支払額よりも還付される税金のほうが多くなるお得な税制です。つまり、住宅ローンを組んだ方が賃貸物件に居住しているよりも得をすることができるのです。しかも住宅という資産を手にすることもできます。
とはいえ、得をするのは借入後の10年のみで、その後は利息負担が生じることになります。利息負担を少しでも軽減するために、繰上返済手数料無料の住宅ローンで繰上返済をコツコツと利用しましょう。また、繰上返済を行っても住宅ローン控除で損をすることはないため、気にせず毎月コツコツと繰上返済を行いましょう。
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