住宅ローン控除の上限額は？2024年以降の内容も解説！

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した住宅購入を対象とする税制優遇制度です。利用することで、一定期間所得税から控除を受けられます。所得税で控除しきれない場合には、一定条件のもと住民税からも控除が受けられます。
この住宅ローン控除は、2022年度の税制改正により控除内容や条件が大きく変更されました。控除率の引き下げや控除期間の変更、借入限度額の減少など、これから住宅を購入する方にとって重要なポイントが多数あります。

この記事では、住宅ローン控除の上限をはじめ、2024年以降の住宅ローン控除の内容を中心に、制度の概要から確定申告の方法などをわかりやすく解説します。住宅の購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定期間所得税・住民税から控除が受けられる制度を指します。住宅取得者の負担軽減やより多くの人が住宅を取得できるようにすることを目的として設立された制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」と呼ばれ、毎年末の住宅ローン残高に対して一定の割合を所得税・住民税から控除できる制度です。控除期間は住宅の種類や入居年によって異なりますが、最長で13年間受けられる点が特徴です。

所得税や住民税が控除対象

住宅ローン控除の対象となる税金は、所得税と住民税の2種類です。

所得税では、確定申告や年末調整の際に住宅ローン控除額から差し引くことができます。控除額が所得税額よりも大きい場合、控除しきれなかった分は翌年の住民税から控除されます。また、住民税からの控除は上限額が決まっています。
住宅ローン控除は、所得税と住民税の両方から控除を受けられるお得な制度です。住宅ローンを組む際にはこの制度を上手に活用することを心がけ、大きな節税効果が得られるように努めましょう。

2021年末までは年末借入残高の1%を控除

2021年末までは、年末時点での住宅ローン残高の1%を所得税から控除できるというルールでした。たとえば、2021年の年末時点での住宅ローン残高が3,000万円の場合、30万円が所得税から控除されるという計算です。

この控除率は当時の住宅ローンの金利水準よりも高く設定されていたため、多くの場合は控除額のほうが支払利息よりも大きくなる現象が見られました。住宅ローン控除を受けるために不要なローンを組むといった”逆ザヤ”が問題視され、制度の見直しが求められていたこともあり、2022年度に改正されています。

今後も税制改正は十分に起こり得るため、控除率は常にチェックしておく必要があるでしょう。

所得税で控除しきれない場合

住宅ローン控除を適用した結果、控除額が所得税額を上回ってしまうケースがあります。このように控除しきれなかった額は、翌年の住民税から控除することが可能です。また、住民税からの控除は上限97,500円までとなっています。
たとえば、年末の住宅ローン残高が4,000万円で、控除額が40万円になったとしましょう。所得税額が20万円だった場合で計算すると、残りの20万円は翌年の住民税から控除されることになります。

しかし住民税からの控除上限は97,500円なので、残りの102,500円は控除を受けられないということになります。

住宅ローン控除2022年度以降の改正内容

住宅ローン控除2022年度以降の改正内容としては、控除率が0.7％に変更されたことと、控除期間の変更、借入限度額の減少、所得要件の引き下げが挙げられます。ここでは改正内容について詳しく解説します。

控除率が0.7％に変更

2022年度の税制改正のなかでもっとも大きな改正点としては、控除率の引き下げです。これまで住宅ローン控除の控除率はローン残高の1％とされていましたが、2022年以降は0.7％に引き下げられました。

この改正は近年の低金利環境下において、控除額が住宅ローンの支払利息を上回る「逆ザヤ」状態を解消するために行われたものです。控除率の引き下げにより、住宅ローン控除による減税効果は従来よりも小さくなりますが、住宅取得者にとっては大きな支援策であることに変わりはありません。

とくに、長期間にわたって安定的な減税効果を得られるというメリットは、住宅取得を検討するうえで重要なポイントとなるでしょう。

控除期間の変更

2022年度の改正では、住宅ローン控除の期間にも変更が加えられました。
改正前は住宅の種類に関わらず、控除期間は一律で10年間とされていましたが、2022年以降は新築住宅の場合、13年間に延長されています。一方で中古住宅や増改築は、引き続き10年間の控除期間が適用される形です。

控除期間の延長により、新築住宅を取得する場合はより長期にわたって住宅ローン控除のメリットを享受できるようになりました。この改正は新築住宅の取得を促進し、良質な住宅ストックの形成を図るという政策目的に基づいて行われたものです。
住宅の取得を計画する場合は、控除期間の違いを考慮しましょう。また、新築住宅と中古住宅の特徴などをそれぞれ比較して、十分に検討することが重要です。

借入限度額の減少

住宅ローン控除の対象となる借入限度額も、2022年度以降の税制改正で大きく変更がありました。
改正前は、住宅の種類に関わらず一律で4,000万円とされていました。しかし2022年の改正、さらに2024年の税制改正を受け、2024年6月現在では以下のようになっています。

※2023年中に建築確認を受けている場合・2024年6月30日までに建築された場合は2,000万円・控除期間10年

このように、現在では住宅性能や世帯状況によって借入限度額に大きく差があります。特筆すべきは、省エネ基準に適合しない新築一般住宅の場合、住宅ローン控除がまったく受けられなくなった点でしょう。
住宅取得の予算を検討する際は、こうした借入限度額の変更を念頭に置いておくことが賢明です。

所得要件の引き下げ

住宅ローン控除を受けるための所得要件も、2022年度の税制改正で引き下げられました。改正前は合計所得金額が3,000万円以下であることが要件とされていましたが、2022年以降は2,000万円以下に引き下げられました。
所得要件の引き下げにより、高所得者層にとっては住宅ローン控除を受けられる可能性が低くなります。住宅ローン控除はあくまで中低所得者層の住宅取得支援が目的です。つまり、ターゲットに重点を置いた措置といっても過言ではありません。

ただし、住宅取得を考慮する際は所得水準だけでなく、家族構成や将来の収入の見通しなども総合的に考えて検討する必要があります。住宅ローン控除が適用される条件を満たすかどうかは、個々の状況によって異なるので注意が必要です。
具体的なプランを立てたい場合は、専門家に相談するなどして慎重に判断しましょう。

住宅ローン控除の適用を受けるには？

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの手続きが必要となります。とくに重要なのが、初年度に行う確定申告と2年目以降の年末調整です。これらの手続きを適切に行うことで、住宅ローン控除によるメリットを最大限に受けられます。
手続きの詳細は、住宅の種類や取得時期、個人の所得状況などによって異なるため、事前に十分な情報収集を行い、必要な書類を揃えておくことが大切です。また、手続きに不安がある場合には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローン控除は、住宅取得者にとって大きな税負担の軽減につながる制度です。適用を受けるための手続きを適切に行い、制度のメリットを最大限に活用しましょう。

初年度に必要な確定申告

住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得した翌年に確定申告を行う必要があります。

控除を受けるためには、必要書類を添付し、税務署に提出しなければなりません。確定申告を行えば、住宅ローン控除額が計算され所得税から控除されます。ただし、控除額が所得税額を上回る場合は、翌年の住民税から控除される仕組みです。
確定申告は住宅ローン控除を受けるための最初のステップであり、非常に重要な手続きです。とくに住宅を取得した年の所得が高い場合には、確定申告による住宅ローン控除の利用が大きなメリットにつながる可能性があります。

確定申告の方法や必要書類は、国税庁のWebサイトなどで詳しい情報を得ることが可能です。不明な点がある場合は、事前にチェックして理解を深めておきましょう。

住宅ローン控除に必要な確定申告提出書類

確定申告の際に必要となる主な書類は、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書をはじめ、住民票の写し、家屋の登記事項証明書、売買契約書の写し、住宅の工事請負契約書の写し、住宅の工事請負契約書に基づく領収書の写しです。
これらの書類は、住宅ローン控除を受けるためには欠かせません。書類の準備には時間がかかることもあるため、早めに取りかかることをおすすめします。また、書類の記載内容に不備がないか、よく確認することも大切です。

必要書類が揃ったら確定申告書とともに税務署に提出します。提出方法には郵送や電子申告などがあるので、自分に合った方法を選び、確実に手続きを行いましょう。

2年目以降は年末調整で手続き可能

初年度に確定申告を行った場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きを行えます。

年末調整とは勤務先で行われる所得税の精算手続きのことです。期間内に住宅ローン控除に関する書類を勤務先に提出することで、住宅ローン控除額が反映され、毎月の給与から差し引かれる所得税額が調整されます。
このように2年目以降は確定申告を行う必要がなく、年末調整で手続きを済ませることが可能です。

ただし、年末調整で住宅ローン控除の手続きを行うためには、いくつかの条件を満たす必要があります。たとえば、年末調整の対象となる所得が給与所得のみであることや、住宅ローン控除以外の所得控除の適用がないことなどです。
これらの条件を満たさない場合には、確定申告が必要となることがあります。

住宅ローン控除に必要な年末調整提出書類

年末調整の際に必要となる主な書類は、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書と住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書の2種類です。

これらの書類は、勤務先の経理担当者や総務担当者に提出します。提出時期は通常、年末調整に合わせて設定されることが多いです。勤務先から指定された期限までに、必要書類を揃えて提出するようにしましょう。

また、年末調整の際には、住宅ローン控除以外にも各種の所得控除や税額控除の申告が行われます。これらの控除制度についても適用条件を確認し、必要な書類を準備することが大切です。

年末調整は毎年行われる重要な手続きです。住宅ローン控除を受けながら、着実に住宅ローンの返済を進めていきましょう。

住宅ローン控除の参考例

住宅ローン控除の具体的なメリットを理解するためには、参考例を見るのが効果的です。ここでは一般的なケースをもとに解説します。

• 住宅取得価格：3,000万円
• 住宅性能と世帯状況：省エネ基準適合住宅、子育て世帯・若者夫婦世帯の特例対象外であるその他世帯（借入上限額3,000万円）
• 住宅ローン借入額：3,000万円
• 住宅ローン金利：2.5%（全期間固定・返済期間35年）
• 返済開始月：2024年12月
• 年収：500万円（給与所得控除計算後の所得金額：356万円）

上記条件のもとで、住宅ローン控除を適用した場合の税額軽減効果を計算してみましょう。

1年目の住宅ローン控除額は、借入額と控除率のみで単純に計算すれば3,000万円×0.7%で210,000円になります。しかし、正しくは年末時点での住宅ローン残高×0.7％で計算を行うため、控除額はこれよりも少ないことになります。

今回は2024年12月を返済開始月としているので、2024年年末時点での住宅ローン残高は29,955,252円です。ここに0.7％をかけるため、約209,600円が厳密な最大住宅ローン控除額に近しいといえるでしょう。

実際には、ここからさらに所得税のみで控除を行うのか、所得税だけでは引ききれなかった分を住民税からさらに控除すべきなのか、さまざまな条件と照らし合わせて計算を行っていくこととなります。こうした計算は非常に複雑であり、税理士などのプロにに一度相談することがもっとも確実です。

2026年以降の住宅ローンの予想

2022年度の税制改正により、住宅ローン控除制度は2025年末まで延長されることが決定しました。では、2026年以降はどのようになるのでしょうか。
現時点では、2026年以降の住宅ローン控除制度の詳細は明らかになっていません。しかし、これまでの制度改正の流れを見ると、控除率のさらなる引き下げや、控除期間の短縮、借入限度額の減少などが予想されます。

また、環境性能の高い住宅の取得を促進するために、省エネ基準を満たす住宅に対する優遇措置が拡充される可能性もあるでしょう。
住宅ローン控除制度は、住宅取得者の負担軽減に大きく寄与する重要な制度です。断言はできないものの、今後も何らかの形で継続されていくものと考えられます。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅取得者にとって大きな税額軽減効果が期待できる魅力的な制度です。しかし、2022年度の改正により、控除率の引き下げや控除期間の変更、借入限度額の減少など、制度の内容に大きな変更が加えられました。
控除金額や手続きの方法などを正しく理解し、もれなく手続きをすることをお勧めします。

住宅ローンの返済負担の軽減には、住宅ローン控除の他に借換えをするという方法もあります。借換え後も住宅ローン控除を 利用するためには「返済期間が10年以上あること」などといった一定の適用要件があります。借換えを検討している方は、この点も考慮して検討する必要があります。 「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」では、住宅ローンの専門家が無料で借換えのご相談を承ります。 ご自身にとってメリットのある借換えのタイミングなど、お気軽にご相談ください。