不動産の運用方法は、いままでなら賃貸という選択肢が主流でした。
しかし近年ではAirbnbなどのサービスが注目され、民泊という運用スタイルが増えてきています。
民泊と賃貸のどちらが儲かるのか、メリット・デメリットなどが気になる方も多いのではないでしょうか？
そこで今回の記事では、
・そもそも民泊とは？
・民泊と賃貸、どっちが儲かるの？
・民泊と賃貸のメリット・デメリットは？
そんな疑問にお答えします！
そもそも民泊とは
民泊とは、一般的に住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指します。
ゲストとホストが一緒に住むホームステイとは違って、ホストが留守の間にゲストに家を貸し出す形となっています。
個人が転勤中などに自宅を一時的に民泊として運用する場合もあれば、民泊用に不動産を購入して運用する場合もあります。
今回の記事では、引っ越しにより自己の所有する一軒家がまるごと空いた場合を想定して、民泊と賃貸どちらで運用するのが儲かるのかを比較していきます！
民泊の利益
民泊を始めようとする人が気になるのは、ずばり利益がどれくらい出るのかという点でしょう。
以下が、民泊の利益を出す際の計算式です。
(宿泊単価 － 民泊サイト手数料) × 宿泊日数 － 経費 = 利益
経費には家賃・ローンの返済や日用品の補充代、清掃業者への委託費用などがあります。
民泊のポータルサイトに物件を掲載して予約を受け付ける場合、手数料もかかってきます。
ちなみに、代表的なポータルサイトであるAirbnbの手数料は3%です。
具体的な事例を見てみましょう。
・都内の3LDK
・宿泊単価2万円
・宿泊日数17日
・清掃費は別料金
・備品・光熱費などは月に3万円程度
・手数料 600円
(2万円 － 600円) × 17 － 3万円 = 29万9800円
民泊で物件を運用した場合、月々約30万円の利益を出すことができます。
ということは、賃貸で貸した場合に約30万円の家賃をとれない物件であれば、民泊として運用した方が得ということになりますね！
ただし、民泊を営業できる日数の上限は年に180日と法律で定められています。
毎月まとまった収益があるとは限らない点が注意点といえるでしょう。
賃貸の利益
次に、物件を賃貸で出した場合の利益を見ていきましょう。
以下が賃貸の利益の計算式です。
家賃 ― 経費 ＝ 利益
上述した事例の物件は賃貸に出した場合、家賃がおよそ16万円になる物件でした。
経費には、管理会社への委託費が挙げられます。（委託しない場合はかかりません）
一軒家の管理費の相場は家賃の5%ですので、この場合の利益は
16万円 － 8500円 = 151500円
比較してみると、民泊で運用した場合の利益が約30万円、賃貸に出した場合の利益が約15万円なので、民泊で運用した方が約2倍の利益を生み出せるということになります。
ただし、今回は住宅ローンの支払いが終わっている一軒家での比較でしたので、ローンが残っている場合にその分利益が少なくなります。
新築の場合は家賃を高く設定でき、空き部屋率も低くなるので、賃貸だと運用しやすいでしょう。
民泊と賃貸のメリット、デメリット
民泊のメリット：利益が大きい
事例で見た通り、うまくいけば賃貸の約２倍の利益を得ることも可能です。
観光地へのアクセスが良く単価が高い地域は、特に大きな利益を期待することが可能です。
逆に、大人数での長期旅行客が少なそうな地方では賃貸の方が向いているといえます。
民泊のデメリット：運用が大変
民泊の運営には多大な労力がかかるのも事実です。
ゲストとのやり取り、清掃、価格の見直し、備品の管理・補充などなど……。
働きながら副業として行うには負担が大きすぎるかもしれません。
しかし、旅行客が快適に過ごせるように室内に英語の路線図を置くなど、人を喜ばせる工夫を考えるのが好きな人は楽しんで運用できます。
自分で運用するのがどうしても厳しいという方は、民泊運用代行サービスを使うのも手です。
一般的に宿泊代金の20%前後を手数料として支払う必要がありますが、それでも賃貸よりは大きく利益を出せるのでオススメです。
賃貸のメリット：運用が楽
賃貸のメリットとしては、比較的運用が楽なことが挙げられます。
賃貸なら毎日入居者とやり取りをする必要もなければ、清掃や備品の補充をする必要もありません。
水道の故障などのクレームが入居者から入ることはありますが、24時間営業の管理会社に委託していれば問題ありません。
入居者の募集から退去の立ち合いまで全て委託することができます。
前述の通り、管理会社の手数料の相場は賃料の５％前後です。
民泊代行会社の手数料と比べ安いこともメリットといえます。
賃貸のデメリット：利益が小さい
言葉の裏返しですが、賃貸は民泊に比べると利益が小さい運用方法といえます。
なぜなら、１日当たりの家賃の額が民泊の宿泊単価と比べ非常に割安であるためです。
また、住民が退去するたびに原状回復費用が生じることも大きな負担です。
（上の事例のような3LDKともなると、原状回復費用は約8万円と高額です。）
新築なら比較的利回りが大きいので、民泊運用した場合との利益の差は小さいです。
しかし新築での民泊運用も様々なメリットがあり、新築なら賃貸と決めつけることはできません。
不動産投資の知識をつけよう
今回は不動産の運用方法として、民泊と賃貸を比較しました。
利益を上げやすいのは民泊ですが、運用が大変であり必ずしも自分に合った方法だとは限りません。
そんな不安な不動産の運用は、プロに相談して慎重に決めるのがオススメです。
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自分に合った運用方法で楽しく利益を出しましょう！
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