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住宅ローンの借り換えでよくある質問|住宅ローン博士のQ&A[CASE16-20]

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

住宅ローン博士

当社の代表取締役兼CEOであり、日本一住宅ローンに詳しいと自負する「住宅ローン博士」。
2007年に新卒で、住宅ローンを専門に取り扱うSBIグループのモーゲージバンク(現 ARUHI)に入社し、最年少で役員に就任。
2016年に独立し、金融機関や不動産会社向けのコンサルティングやセミナーなどを多数開催。

宅ローン博士の質問コーナー
日本一住宅ローンに詳しいと自他ともに認める住宅ローン博士「窪田光洋」が、住宅ローンに関する質問にお答えしているコーナーです。
今回はCASE16~20です。それぞれの質問と回答を参考にしてみてください。

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CASE16:フラット35で住宅ローンの借り換えはできますか?

質問者
フラット35に申し込み希望です。
住宅ローンの10年固定金利の固定期間が終了しました。
低金利の時代と聞いているので、銀行を変更して、借り換えを検討しています。

親に保証人になってもらっているのですが、現在両親とも認知症の状態です。
他の銀行や金融機関へ住宅ローンの借り換えは可能でしょうか?

住宅ローン博士:窪田
フラット35でしたら、連帯保証人が不要なので住宅ローンの借り換えは可能です。

銀行の場合は、保証人が認知症ですと「意思表示」ができないため、借り換えの契約はできないでしょう。
ご両親が認知症でも裁判所に申し立てた弁護士などの成年後見人や保佐人がいる場合は契約できることがあるので、金融機関へ相談してみてください。

CASE17:住宅ローンの10年固定金利の固定期間が終了したら借り換えるべきですか?

質問者
住信SBIネット銀行で借りている住宅ローンの当初10年固定金利の固定期間が終了が近づいてきました。
そのまま変動金利にするか、借り換えをするか迷っています。
10年固定金利は2.4%、残高は2000万円です。どうしたらお得でしょうか?
住宅ローン博士:窪田
当初10年固定金利が終了し変動金利へ移行する際には、恐らく現在銀行が公表している金利から金利優遇があるのではないでしょうか。その金利優遇幅によりますが、今回のご質問のケースですとそのまま変動金利に移行するのが金利も低くおさえられ、手数料もかからないので良いと思いますよ。

また金利は少し高くなりますが、固定金利で返済計画の立てやすい住宅金融支援機構のフラット35への借り換えを検討してもよいかと思います。

CASE18:残額が少なくても、住宅ローンの借り換えができますか?

質問者
住宅ローンを変動金利で借りています。
当初返済期間30年で借りましたが、10年返済してきて、繰り上げ返済もしました。
残額が約500万で金利は1.975%です。

残額が少ないと、住宅ローンの借り換えをしてもメリットがでないという話を聞いたのですが、本当でしょうか?

他の銀行に借り換えて、残額が減るのでしたら、住宅ローンの借り換えをしてみたいと思います。

住宅ローン博士:窪田
住宅ローンの借り換え自体は可能だと思いますよ。
しかし残債が約500万円ですと、住宅ローンの借り換えによるメリット額が小さくなってしまいます。

住信SBIネット銀行で最優遇の変動金利で借り換えられた場合で総返済額50万円程度の減額になります。
住宅金融支援機構のフラットへ借り換える場合はほぼありませんが、固定金利で安定した返済計画を立てることができます。

CASE19:物件契約から1ヶ月以内に住宅ローンを組むことは可能?

質問者
夢であったマイホームとして新築建売住宅を購入したいと思っています。
個人的には理想的な物件に巡り合えて、ぜひ購入したいのですが、住宅ローンで苦戦しており、質問させて頂きます。

ちょっと特殊?で、売主から条件が出ており、「1ヶ月以内に支払い」「売主の知り合いの司法書士を利用できる住宅ローンを組む」という2つの条件があります。

当初申し込もうと思っていたネット銀行では条件を満たすことが厳しそうで、物件近くの地銀を検討しています。
しかし金利が高く、フラット35も検討しています。フラット35は時間がかかるため、1ヶ月以内に支払いが難しいとも聞きました。

地銀やフラット35で条件を満たして、住宅ローンを組むことは可能でしょうか?

住宅ローン博士:窪田
住宅ローンの契約を結び、売主への「1ヶ月以内に支払い」は平日の日中なども手続きに時間を費やせるのでしたら、可能なスケジュールといえます。
「売主の知り合いの司法書士を利用できる住宅ローンを組む」という条件についても、指定の司法書士本人が問題のある人物でない限りは問題ないでしょう。

しかし客観的に今回の状況をお聞きする限り、売主のかなり強気な条件設定を感じます。
マイホーム購入の際には買いたい気持ちが先行しがちですが、一度冷静になってほかの物件を検討してみても良いと思いますよ。

CASE20:住宅ローンの借り換えで、収入合算の場合のデメリットはありますか?

質問者
住宅ローン借り換えを借りたいと思っています。
今は妻との収入合算です。

住信SBIネット銀行の金利は安いと聞いたので、ネット銀行で検討しています。
ホームページを見ると、収入合算者は連帯保証人になればよさそうで、保証会社を使わなくてよさそうです。
これって保証会社の利用料が浮いてお得に感じますが、何かデメリットはあるのでしょうか?

住宅ローン博士:窪田
住信SBIネット銀行は、保証会社を利用していないので、保証料はかかりません。
しかし保証料に代わる手数料がありますので、保証料という観点でのメリットデメリットはあまり気にないほうがいいと思いますよ。

ご質問のように、住信SBIネット銀行では金利は他の金融機関と比べて、低く提供されています。

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