夢のマイホームを手にするために、いざ住宅ローンを借り入れるとなった場合、実はいろいろな費用がかかることをご存知でしょうか。
住宅ローンを借りるときに必ず支払わなくてはならないさまざまな「諸費用」があるのです。
そこで今回は、住宅ローンを借りるときにかかる諸費用について、その種類と金額の目安を詳しく紹介します。
諸費用を節約するポイントや、まとまったお金がなく諸費用が支払えない場合の対策などもあわせてみていきましょう。
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住宅ローンで借りる金額以外にも、多くの費用が発生することを覚えておかなくてはなりません。
事務手数料や保証料のほか、各種保険料、税金などさまざまな諸費用が発生し、これらの総額の目安は、新築物件で住宅購入価格の3～7％、中古物件だと6～10％となっています。
住宅の購入価格が3,000万円だとした場合、諸費用は90万円～300万円ほどかかる計算です。
住宅購入金額と比べたら少ないとはいえ、最低でも数十万円かかるのですからかなり大きな金額といえます。
これだけのお金を住宅ローンを借りる際には用意する必要があるため、うっかり資金計画に入れ忘れてしまうと、諸費用が払えなくなる事態になってしまうかもしれません！
こうした事態を防ぐためにも、諸費用の種類や金額の目安はよく理解しておきましょう。
それぞれ詳しく紹介します。
住宅ローンを組むときにかかる費用には、様々なものがあります。
主な種類と費用の目安もあわせて紹介します。
事務手数料とは、住宅ローンを組むにあたり金融機関に支払う手数料のことで、支払い方は以下の2パターンがあります。
借入金額によって手数料が変動する形式を定率型、借入金額にかかわらず手数料の額が変わらない形式を定額型といいます。
ネット銀行の場合は定率型を採用しているところが多く、借入金額×2.2％（税込）が一般的となっており、メガバンクの場合は、定額型で3.3万円（税込）程度となっています。
保証料とは、万が一返済ができなくなった際に金融機関が保証会社から保証を受けるために必要な費用で、事務手数料と同じく2種類の支払い方法があります。
外枠方式は一括で前払いをする方法で、金額のおよその相場は借入金額の2%程度となっています。
住宅ローン借入額3,000万円を35年ローンを組む場合、60万円程度の保証料がかかるということなので、総支払額を抑えられますが初期費用は多くかかってしまいます。
内枠方式の場合は、住宅ローンの金利に上乗せして毎月少しずつ返済する方法で、0.2%程度の金利が上乗せとなる金融機関が多く、外枠方式と比べて借入時の諸費用を抑えられますが総支払額は多くなります。
なお、ネット銀行の場合は保証料がかからないことが多いですが、その分、定率型なので事務手数料が高くなる傾向にあります。
事務手数料は定額型のほうが定率型よりも安くなりますが、その分金利が高くなったり、保証料がかかることが多いです。
また、ネット銀行は事務手数料が定率型で保証料もかからないところが多いのが特徴です。
単純に事務手数料の金額だけで判断せず、総合的に見て自分に合うものを選びましょう。
住宅ローンを組んでマイホームを手にするにあたり、必ず加入しなければならない保険がいくつかあります。
こうした保険料も諸費用としてかかってくるので、忘れずに資金計画に入れましょう。
火災保険は、その名の通り住宅の火災に備える保険で、火災だけでなく落雷や水害などにも備えることができます。
日本では失火責任法により、仮にもらい火による火災だとしても発火元に重大な過失がない限り補償はされません。
つまり、自分の火災保険で備える必要があるのです。
火災保険料は建物の構造や延べ床面積、所在地などによっても左右されますが、年間5万円前後が一つの目安といえるでしょう。
次に紹介する地震保険料と合わせて、年間10万円前後見ておく必要があります。
また、火災保険料はより保険料が安くなる10年一括など、支払方法を選べるところが多いです。
地震保険は、日本で多いとされる地震に備えられる保険で、原則として火災保険とセットで加入します。
住宅ローンを組むにあたり、地震保険の加入は任意ではありますが、地震保険単体で加入することはできず、また火災保険だけでは地震による被害をカバーできません。
火災保険と同様に、構造や所在地などで保険料が決められており、築年数などに応じて割引制度も用意されています。
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害になったときにその後の住宅ローンの支払いが免除される保険のことです。
団信保険料は多くの場合金融機関が負担することとなっているため契約者の負担はありませんが、フラット35は加入者の任意加入となっているため、金利に上乗せというかたちで支払いが発生します。
なお、特約でがんや三大疾病などにも備えることができますが、その分については保険料の金利が上乗せとなります。
手数料や保証料、保険料以外にも必要となる費用は多々あります。
それぞれ細かく紹介します。
登録免許税は、不動産を所有することになり、法務局に登記申請をする際に納める必要のある税金です。
売買などの所有権移転登記の場合で評価額の2%程度がかかります。
不動産仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。
法律で以下のように上限が決められています。
例えば、売買価格が3,000万円の場合、「96万円＋消費税」が不動産仲介手数料となります。
登記費用としては登録免許税のほか、手続きを代行してもらうためにかかる司法書士報酬、登記完了後の証明書の発行手数料などがあります。
司法書士報酬は幅がありますが、一般的に数万円～十万円程度が相場です。
不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などは課税文書とされており、記載金額に応じて印紙税を納めなくてはなりません。
住宅ローンを組む際に交わされる金銭消費貸借契約書の場合、1,000万円超5,000万円以下なら2万円、5,000万円超1億円以下なら6万円です。
不動産売買契約書は軽減税率が適用されており、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円となっています（2022年3月31日まで）。
なお、ネット銀行など電子契約をする場合には印紙代が不要となります。
固定資産税等清算金とは、固定資産の売却時期による不公平をなくすための清算金のことです。
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日に不動産を所有している人にかかります。
年の途中で売却した場合でも固定資産税等の全額を支払うことになるため、売却したタイミングに応じて売主が買主に請求することが商慣行となっています。
固定資産税は評価額の1.4%が標準税率、都市計画税は評価額の0.3%が制限税率と決められており、要件を満たすと減免措置が適用されます。
なお、購入後は毎年負担する必要が出てきます。
不動産取得税は、不動産を所有することになった場合に納める必要のある税金です。
土地も建物も評価額の3%が税額です。
なお、それぞれ軽減税率が設けられています。
頭金を用意したり引っ越し準備をしたりしなければならない中で、住宅ローンの諸費用は意外と負担が大きいものです。
住宅購入価格を基準とする税額などは圧縮できないものの、それ以外の費用の中には節約できるものもあります。
ここでは諸費用を節約するポイントとして、火災保険と保証料の2つを抑える方法を紹介します。
住宅ローンを組んで住宅を購入する以上、火災保険の加入は必須です。
しかし、実は火災保険はカスタマイズ性の高い保険としても知られており、補償内容を見直すことで保険料を圧縮することができるのです。
例えば、火災や落雷、爆発・破裂など基本補償として外せないものもありますが、風災や水災、盗難などは火災保険の補償範囲に入れないという選択もできます。
とはいえ、日本は台風や豪雨など自然災害が多いため安直に範囲を絞るのはおすすめしませんが、住んでいる地域によって不要な補償内容もあるはずなので、一度見直してみるとよいでしょう。
もちろん、補償範囲は絞った方が保険料は安くなるのでそのぶん費用を節約することができます。
また、基本である建物に加えて、「家財を補償の対象とするかどうか」も重要な選択です。
多くの火災保険が、家財を対象とするか、そして対象とする場合には保険金額をいくらにするか、自分で選択することができます。
一般的に再調達価格で保険金額を決めることが多いですが、自宅の家財よりも高額な補償を付けていても保険料が無駄になります。
保険金額を少なく設定するほど、保険料は安くなるので、必要かどうかよく考え、適正な金額で設定するのが大切です。
他にも、割引率が高い長期契約にするなど節約できる点は多々あるので、保険会社の比較も含めて十分に検討するようにしましょう。
保証料は、住宅ローンの諸費用の中でも最も高額といわれています。
しかし、ネット銀行など金融機関の中には、保証料のかからないところもあります。
ただし、その代わりに事務手数料が高めに設定されていたり、審査が厳しかったりするケースもあるので注意が必要です。
そのため、事務手数料と保証料を合わせた総額がどれくらい違うか金融機関を比較するのが大切といえます。
なお、ネット銀行など事務手数料しかかからないところは、借入金額によっては手数料が変動します。
頭金を多めに入れるなどして借入金額を減らすことができれば、手数料も圧縮できます。
少しでも諸費用の支払いを抑えたい場合には、一つの選択肢として覚えておくと良いでしょう。
数十万から数百万かかる住宅ローンの諸費用ですが、手持ち資金がなく、まとまったお金が用意できないという場合にはどうすれば良いでしょうか。
これらの問題を解決する方法として、大きく分けて2つ、住宅ローンに諸費用を含めて支払う方法と諸費用ローンを組む方法があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
まず、諸費用を含めて住宅ローンを組むという手段についてです。
こちらはいわゆるオーバーローンと呼ばれる方法で、住宅購入価格以上の金額を借りることを指します。
金融機関にもよりますが、一般的に保証料・登記費用・仲介手数料・保険料を始め、引っ越し費用・物件の管理や修繕にかかる費用・水道加入負担金などが諸費用の範囲として認められています。
オーバーローンのメリットとしては、金利が安いことが挙げられます。
オーバーローンは、他のローンを別で組むよりも安く済みます。
ただし、金融機関によっては別枠で金利が高く設定されていることもあるのでよく確認しましょう。
また、住宅ローン控除が使える点も見逃せません。
年末残高に応じて税額が安くなる制度ですが、オーバーローンは住宅ローンの一部としてみなされます。
一方でデメリットとしては、返済総額が増える点や、範囲外の費用に充てると違法になる点などが挙げられます。
オーバーローン以外に、諸費用ローンを組むのも一つの手段です。
諸費用ローンは住宅ローンを借りる人の負担を少しでも減らすための制度で、諸費用にかかった分を借りることができます。
借入時の手数料はもちろん、保証料や税金などを対象に借りることが可能で、手持ちの資金がない人に便利な制度といえます。
諸費用ローンは、住宅ローンを組む金融機関で同時に申し込むことができます。
住宅金融支援機構のフラット35などでも諸費用ローンを組むことが可能です。
一般的に、返済期間や金利は住宅ローンとは別に設定することができますが、審査もあるため、返済比率が高くなり過ぎないように注意する必要があります。
また、住宅購入価格に比べれば諸費用は金額が少ないものの、長く借りていればそのぶん金利負担も多くなるので、将来の資金計画を正しくするようにしましょう。
住宅ローンを組むにあたっては、多くの諸費用が必要となります。
金融機関に支払う事務手数料を始め、各種保険料、各種税金、不動産仲介手数料などです。
頭金ばかり意識しすぎると、こうした諸費用を資金系計画に入れるのを忘れやすくなるので注意しましょう。
諸費用をなるべく節約するために保険料の見直しも視野に入れる必要があります。
また、どうしても諸費用を用意できない場合には、オーバーローンなども検討するのも一つの手といえるでしょう。
この大きな買い物を上手に出来るか、失敗してしまうかで、同じ住宅を手に入れても、総支払金額は異なってきます。
金額はほとんど同じ住宅であったとしても、金融機関や不動産会社が異なるだけで、総支払額が100万円以上異なるケースもめずらしくありません。
その為、しっかりとご自身で計画を立てるのはもちろん、専門家に相談してみることをお勧めします。
初期費用をたくさん用意できれば借入金額が少なくて済むため、利息は減らせます。
反対に用意出来なければ、利息が増えることになります。
しかしFPとしては「費用面だけをみて初期費用を払えるだけ払う」ということが、必ずしも正解とは言えないというのが私の見解です。
そして、2022年に改正予定の住宅ローン控除も視野に入れましょう！
改正後、諸費用は住宅ローンに含めた方が、住宅ローン控除を手厚く受けられるようになる可能性が高い為、こういった、法改正等も含め、色々と検討することをお勧めします。
株式会社フィナンシャルクリエイト
FP１級技能士・CFP認定者
鈴木 厚
不動産を活用した資産運用のコンサルティングを経験し、その後大手保険代理店で管理職を務める。
現在は独立系ファイナンシャルアドバイザーであるIFAとなり、ウェルスマネジメントとリスクマネジメントの両方の観点からコンサルティングを行う、お金の専門家として活動中。
⇒Youtube「お金の教育チャンネル」にて情報を発信
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