配信元ARUHIマガジン
住宅購入の判断に大いに関係する住宅ローン。不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんが、連載形式で住宅を買う側・住宅ローンを借りる利用者側の視点で情報発信。 連載五回目は低金利時代だからこそ付きまとう、「住宅ローンは変動型と固定型どっちが良いのか問題」について金利の切り口で解説いただきます。
こんにちはブロガーの千日太郎です。家選びは考えることが多くて大変ですが、まだ楽しみもあります。しかし、住宅ローン選びには楽しみ要素がまったくありませんよね。
に相談される方の大半は、購入する家を既に決めていて、住宅ローンをどうするか？という段階で途方に暮れる方が多いです。
そんな相談の中でもよく聞かれるのが「変動金利と固定金利どっちが得だと思いますか？」という質問です。
単純に金利だけを比較すれば変動金利の方が低金利です。
しかし変動金利には、今後上がるリスクがあります。
なので、単純な比較は難しい…と分かってはいても2019年の金利情勢をふまえれば、どちらがより賢い選択なのか？ということはだれもが気になるところです。今日は2019年の金融情勢を踏まえた各金利タイプの金利動向、変動金利がトクになる人、固定金利がトクになる人を解説します。
世界経済では先行きの見通しとして不確実性が高く、どちらかと言えば景気後退のリスクの方が大きい
住宅ローンの金利は金融市場の金利の影響を受けます。というのも、住宅ローンを提供する金融機関はそのおかねを金融市場から調達して私たちに貸しているからです。
住宅ローンは金融機関の商品であり、住宅ローンの金利＝商品の売値とするならば、市場の金利＝商品の仕入値ということですね。なので、マーケットの動向を知るということは、住宅ローンの金利動向を知るということなのです。
金融市場では実に様々な金融商品が取引されていて、一言で金利と言っても色々あるのですが、中でも投資家の指標となっているのが10年物の国債利回りであり、一般的に長期金利と呼ばれています。
長期金利は好景気では上がり、不景気だと下がります。これは需要と供給の原理です。景気が良くなって人々の消費意欲が上がり、そのための資金の需要が上がると、長期金利は上がります。反対に景気が後退して人々の消費意欲が下がり、資金の使い途がなくなってお金が余ると長期金利が下がるのです。
今は不景気で金利が低い状態が続いているのですが、そのために住宅ローンの金利も低くなり、住宅ローンの金利が低いことで、多くの人がマイホームを購入するので住宅業界とその周辺業界は景気が良いですね。
しかし、住宅業界の好調が社会全体に波及するというところまでは来ておらず、逆に銀行などは低金利によって利ザヤが減ってしまい、儲けが圧迫されている状態なのです。全銀協がまとめた地銀63行の2019年3月決算は45行が経常減益だったそうです。
世界経済では米中の報復的な関税引き上げ、政治的なリスクとしては英国のＥＵ離脱などの問題が山積していて、先行きの見通しとしては不確実性が高く、どちらかと言えば景気後退のリスクの方が大きいです。
また、国内では10月に消費増税が予定されています。これも景気後退要素ですね。さらに来年は東京五輪ですが、過去の開催国では閉会後に景気後退している例が多いという懸念もあります。
変動金利は半年～毎月ごとに金利の見直しが行われるので、こうした景気後退局面ではさらに金利が下がる…？と思われるかもしれませんが、あまり下がり代が残っていない状態です。
現在、ネット銀行などでは0.4%台の金利です。まずゼロ%にはならないですし、もう下げようが無くなってきている状態なのです。金融機関としても金利面でちょっと下げてアピールするよりは、団信の保障やその他のサービスでアピールする方向に舵を切っているようです。
なので、今の金利水準からさらに下がるということは、まず期待できないでしょうね。また同時に国内外の政治経済に懸念が広がってきていて、「当分の間は変動金利が上がる要素が無い」というのが大方の予想となっています。
この当分の間というのは、概ね5年くらいを意味することが多いです。
ただし、この見立てについては「現時点の判断で」という但し書きが付くので注意が必要です。明日になって状況が大きく変われば、この予想が180度違うものに変わったとしても全く不思議ではありません。
変動金利は銀行の都合で金利を上げることのできる金利タイプです。しかし私は、もし変動金利が上がるとするなら、銀行の営業戦略から、各行横並びで一斉に上げる可能性が高いと予想しています。
この話の前提として、銀行が最もイヤがることを教えましょう。
・既に借りている人が繰上げ返済すること。
・既に借りている人が他行に借り換えること。
です。住宅ローンの貸し出しをするタイミングには多額の広告宣伝に加え、商品説明、審査と多くの行員が働き、それに給料を払わなくてはなりません。そのコストを回収するのは利息収入です。
利息収入は何も無ければ自動的に入ってきますが、長く借りてもらえなければ当初にかかったコストを回収しきれずに赤字で終わってしまうのです。
今の低金利での価格競争を乗り切るには、過去から高い金利で借りている人を逃さないようにすることが大事です。
もし、経営が厳しいからといって自分だけ金利を上げたら、過去から借りている人が繰上げ返済したり、他行に借り換えたりして、自分の首を絞め、逆に寿命を縮めてしまいますよね。
つまり、銀行が変動金利を上げるとすれば、それはほぼ全ての銀行が横並びで金利を上げるようなタイミングということです。なので、金利の上昇リスクという点では「危ない銀行」というものはなく、どの銀行で借りたとしても同じだけ金利が上がるリスクがあると私は考えています。
変動金利で借りた場合、金利に関しては銀行の方が一枚上手ですし、その後金利を何パーセントにするか、完全に握られています。金利の土俵で勝負しても勝ち目はありません。
なので、金利を上げてくる銀行に対して、シンプルかつ最も有効な対処方法は繰上げ返済なのです。銀行が金利を上げてきたときに繰上げ返済して残高を減らすことが出来るなら、今の低い金利のメリットを享受できます。
そんなに貯金は無い？ならば、私は物件を売却して住宅ローンを完済することも想定内と思える人です。駅近のマンションなどを売却も想定して物件を選ぶ人は潜在的にこのタイプだと言えるでしょう。なお、売って住宅ローンが残らないように、ある程度頭金を入れる又は貯金を用意しておくなどの対策は必要です。
変動金利でトク出来る人は住宅ローンの残高をコントロールできる人だと言えるでしょう。資金に余裕のある人や経済、数字に明るい人とも言えるでしょう。
最も固定期間の長い【フラット３５】金利の下がり代もまだまだある
固定金利といえば10年固定が低金利となっていますが、元が低すぎてこれ以上は下がり代が残っていない状態です。変動金利によく似た状態です。
さらに、2019年10月に予定されている消費増税後の住宅ローン減税は10年から13年に延長されます。かつての10年固定はこの住宅ローン減税の期間と同じ期間だけ金利が固定され、さらに低金利ということもあって人気だったのです。
しかし、住宅ローン減税の期間が13年になると、3年間は固定期間からはみ出してしまいますし、この固定期間が終わると金利の引き下げ幅が減ってしまい多額の繰上げ返済が必要になりますので、使いにくくなってしまいます。
住宅ローン減税が13年に延長されることに伴って、13年固定金利という商品が出てくるかもしれませんね。
固定期間の長い20年超の固定金利については1％超の金利になっていますので、まだまだ下げる余地はありそうです。
住宅ローンの期間は最長35年としている金融機関が多いですが、家を購入する人の中心的な年齢層は30代半ばから40代前半であり、定年退職までの期間は20年～25年くらいの人が多いのです。
今後、家を購入する30代半ばから40代前半の人をターゲットとして、20年固定に力を入れてくる可能性は十分にあると思います。
最も固定期間の長い【フラット３５】金利の下がり代もまだまだあると考えています。
【フラット３５】を実質的に融資しているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に「機構債」を販売して融資金を調達しています。投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、【フラット３５】の金利は、国債の利回り＝長期金利とほぼ連動するのです。
そして、日銀は長期金利の誘導目標について±0.2％までの変動は容認するとしており、2019年4月の金融政策決定会合では今の低い長短金利水準を2020年春ごろまで維持するとしています。
もしも長期金利がマイナス0.2％まで下がったとしたら？詳しくは「2019年長期金利が再びマイナスになったらフラット35の金利はどうなる⁉が予想します」で予想していますが1.1%台にまで下がる可能性は十分にあるのです。
固定金利は契約時の金利がその期間にわたって固定される金利タイプです。変動金利よりも金利が高いのですが、それはその期間の金利変動リスクに対する保険料のようなものです。
この保険を買うことでトクできるのは、金利が上がったときに残高を減らすという対応が難しい人です。金利が上がったときにローン残高をいつでも半分以下にできるという人以外はこの保険を買うことにメリットがあります。
また、もう一つはこの物件を売るつもりの無い人です。こだわり抜いた注文住宅を建てるという人は、潜在的にこのタイプに入るでしょう。
大きく繰上げ返済するほどの蓄えはない、そして物件を売るという考えは無いのならばこの保険を買うメリットがありますよ。さらに2019年の低金利の今はこの保険料が歴史的に割安になっているタイミングでもあるのです。
住宅ローンの選択において自分自身とじっくり向き合い、正しい選択を
変動金利か？固定金利か？という選択は、金利変動リスクを負うか？負わないか？という選択です。そして、長期金利の動向がどうなるか？これは自分のコントロール外のことです。私の予想も含め、思い通りになる保証などありません。
何とかコントロールできる可能性があるのは住宅ローン残高の方です。ローン残高を減らす資金があるのか？また、物件を売却することも想定できるのか？これらはほかでもない自分自身のことです。
本連載をご覧になった皆様が、住宅ローンの選択において自分自身とじっくり向き合い、正しい選択をされることを心から祈っています。
※本記事は、執筆者の最新情勢を踏まえた知識や経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、内容について、弊社が保証するものではございません。
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