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住宅購入前の対策

何歳で家を買うのが良いのか?と聞かれたら何と答えますか?「家が欲しいと思ったとき」と思ったとしたら、それは営業マンの口車に乗せられているのかもしれませんよ。

私ならば「欲しい家と買える家が一致したとき」と答えます。そして、家を買うときの支払いの手段は一般的には住宅ローンですよね。

今日は、家が欲しいと思った時点の各年齢と年収から、目安として幾らの借入額が妥当なのか?住宅ローンをスタートする年齢別にどんな対策が必要なのか?オススメの住宅ローンは?について分かりやすく解説します。

CONTENTS

無理の無い住宅ローンの金額は年齢と年収(世帯年収)で決まる

未来がどうなるかは、誰にも分かりませんが、少なくとも現時点の自分を軸に考えるしかないですよね。そしてその際の基準となるのが次の2つの要素です。

現時点の年齢
年収(世帯年収)

年齢によって決まる住宅ローンの年数

住宅ローンをスタートする時点で、ほぼ既定となる要素が年齢です。今から定年までの間に何年あるかというのは、今の時点で決まっています。

若ければ年数が多いです。しかし若けりゃいいというものでもありません。

若い場合は、年数は長いですけど、現時点の年収は低いことが多いです。そして、その後の不確実性も高いです。

ある程度の年齢になれば、年数は短くなりますが、現時点の年収は若いときより高くなっています。そして良くも悪くも、その後定年までの不確実性は低くなります。

年収と世帯年収によって決まる住宅ローンの金額

定年までの年数に年収を乗じたものが今から定年退職までに手にするマネーです。

そこから住居費に回せる金額が幾らか?という考え方で毎月の返済額が決まります。夫婦共働きである場合は、夫婦の収入を合算した世帯年収も参考となります。

年齢と年収から自動的に導き出される住宅ローンの金額

私の著書の(家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本)では、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる4つのルールを推奨しています。

4つのルール

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利(1.38%)
  4. 定年(60歳)時のローン残高は1,000万円以下

これを当てはめてシミュレーションすれば「自分に幾らの家が買えるのか?」が計算できます。

【20代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す


【30代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す


【40代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す


【50代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す

20代は将来の流動性と期間の長さがポイント

年収に対して購入する物件価格の倍率が高いのが20代の特徴です。また20代は社会に出てから期間が経っていないので、他の年収と違って年収のバラツキが少ないのも特徴ですね。

千日太郎に相談される20代の方の平均では、世帯年収のおよそ6.5倍の物件を購入し、5.8倍の住宅ローンを借りています。

社会に出てからまだ数年で収入はまだ少ない一方、不動産の価格はそれなりにするからですね。また、マイホームの購入にあたり親の援助なども受けやすい年齢だということもあります。

今後の収入については流動的でリスクが大きい。
完済までの期間も長く期間的なリスクも大きい。

なので、金利面についてはリスクを取らない住宅ローンを選ぶ人が多いです。ずばりオススメは固定金利、とくにフラット35がオススメです。

合わせてこちらの記事もご覧いただくことをオススメします。

20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

30代は世帯年収で1,000万超でも50:50共働き夫婦のリスクに注意!

30代から徐々に年収のバラツキが大きくなります。400万から1,000万超まで幅広いのが特徴で、30代はコレというようなオススメの金利タイプが無いとも言えます。敢えて今(2019年2月)ということでは長期金利が歴史的に低いので固定金利がおすすめしやすいですね。

30代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

さらに最近の30代夫婦は、妻もフルタイムの正社員として働く50:50の共働き夫婦で、かつ世帯年収が1,000万円を超えるケースが多くなってきています。

千日太郎に相談される平均的なグループでは概ね世帯年収の4.6倍くらいの住宅ローンを組む人が多いです。一人の年収で1,000万円を超える場合も、夫婦の合算で1,000万円を超える場合も、借りる住宅ローンの金額に差は無いのです。

しかし両者を同じには扱うことは出来ません。リスクの総質量としては同じでも、それに対する傾向と対策が異なります。

50:50の共働きでの世帯年収が1000万円を超えているケースでは、実は潜在的に危険な住宅ローンを組んでいる人が多いのです。

では50:50の共働き夫婦にとって、適正な住宅ローンの金額とは幾らなのか?解説しましょう。

私の著書の(家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本)でご紹介している

4つのルール

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利(1.38%)
  4. 定年(60歳)時のローン残高は1000万円以下)

を35歳の各年収で無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

年収 月収 35歳
400万円 20万円 2,663万円
600万円 25万円 3,250万円
700万円 30万円 3,755万円
900万円 35万円 4,255万円
1000万円 40万円 4,714万円
1,200万円 50万円 7,031万円

例えば年収600万の人は3,250万円の住宅ローンであれば無理なく返せるということです。年収1,000万の人は4,714万円です。

では、共働き夫婦で1,000万円(夫の年収が600万円で妻の年収が400万円)が、無理なく返済できる住宅ローンは4,714万円なのか?それとも3,250万円+2,663万円=5,913万円になるのか?

答えは、4,714万円でも5,913万円でもありません。4,714万円と3,250万円の間くらいです。

まず、5,913万円だと60歳のときの残高は夫婦あわせて2,000万円になる計算です。これはちょっと厳しいです、老後破綻するリスクの高い住宅ローンになります。

では、4,714万円ならば大丈夫なのか?というと、これも決して楽ではありません。夫婦が二人とも住宅ローンの完済までフルに勤め上げることが前提になります。片方の収入が減る(時短勤務になったり転職したりする)ことは想定されていないのです。

30代の時点ではまだキャリアは流動的で、夫婦の両方が定年まで勤め上げるか?確実には断言できないのが普通です。

それにこれからは少子高齢化で右肩下がりの低成長時代が続くと言われています。収入が不安定になるリスクは想定しておいた方が良いです。

40代の住宅ローンは定年時残高のテールヘビーに注意!

40代の人が借りる住宅ローンの金額は30代とそんなに変わりません。千日のご相談者の平均では概ね年収の4.5倍くらいの金額の住宅ローンを組む人が多いです。

年収が同じで年は10歳取っているのに、住宅ローンの金額が同じということは、つまり40代の人は相対的に30代よりもチャレンジングで危険な住宅ローンを組んでいる人の割合が多いということです。

そのリスクの特徴はテールヘビー(後半が重い)です。

毎月の返済はそれほど問題ないが、定年時の残高が許容範囲を超えているという状況になってしまう人が多いのが特徴です。

40代ということは定年の60歳まであと20年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

30代までなら、最長の35年の返済期間をとって、自然体で返済していけば定年時にはそれなりに残高も小さくなっているので完済できるという見込みを立てやすいです。

しかし40代からは自然体で返済するのでは危ない、計画的に繰上げ返済資金を貯めていかなければ危ないのです。

そこで一般的な40代にオススメする住宅ローンとしては、20年固定です。今(2019年2月)は長期金利が低くなっていて20年固定も歴史的な安さです。さらに定年で完済する計画であれば、金利を固定する期間は20年で必要十分なのですよ。

40代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

50代の住宅ローンは自己資金の多寡によって決まる

千日のご相談者の平均では、50代から年収に対する住宅ローンの倍率が下がる傾向にあります。年収の大小にかかわらず、平均で世帯年収の約2.6倍の住宅ローンを借りているという結果となりました。これは40代の約半分です。

定年までの残り年数が短く、目視可能な期間のレンジになっているためです。住宅ローンよりも貯蓄が主な財源となります。

なので、50歳代の年齢層に適した住宅ローンは自己資金によって、2つのタイプに分かれます。

  1. 自己資金に余裕のあるタイプ:定年までの約10年での利息の負担を減らし、住宅ローン控除は満額受けて、最も有利かつ確実に完済する住宅ローン。
  2. 自己資金に余裕のないタイプ:虎の子の老後資金にはできるだけ手を付けず、定年後のローン残高を年金で返済可能な金額に調整する。細く長く持続可能な住宅ローン。

自己資金に余裕があるタイプにオススメ

現金で買おうと思えば、現金でも購入できるけど、住宅ローン減税を受けるためにあえて住宅ローンを借りる人ですね。

支払う利息が少ない方がおトクですので、変動金利がオススメです。また、長期金利が下がっていて今(2019年2月)は10年固定もかなり安くなっていますので10年固定も良いですね。

自己資金に余裕がないタイプにオススメ

これから、年金の支給開始時期はドンドン後ろ倒しになり、支給額も減っていくでしょう。
収入が少なくなる環境で、虎の子を全て完済にあててしまうと、定年後も長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。

なので、自己資金に余裕が無い場合は、できるだけ今ある自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をオススメしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

10年固定と20年固定をミックスする住宅ローンや、リバースモーゲージで利息だけを払う住宅ローンがオススメです。

50代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

まとめ~少子高齢化社会を見据えた住宅ローンを!

これからわたしたちが生きる社会は、働き手となる若者が減り、年寄りが大半を占めるようになる、これまでのやり方が通用しない世の中がやってきます。この難しい局面で家を買うには、それ相応の準備と覚悟が必要だと思っています。

私の書くブログや本(家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本)がこれからの社会で家を買う人の一助になればと思います。千日太郎と出会った皆様が、家の購入と住宅ローンの選択に正しい道筋を見つけ、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

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