住宅ローンの「借り換え」や「新規借り入れ」を検討する際、多くの方が「金利が最も低い瞬間」を待とうとします。 しかし、日銀の政策変更に伴い、これまでの「超低金利が当たり前」という前提は今、大きな転換期を迎えています。 将来の金利上昇リスクが現実味を帯びる中で、家計を守るために本当に必要なのは、目先の数字に一喜一憂することではありません。
本記事では、最新の調査データやAI予測をもとに、なぜ「条件を選べる余地がある今」こそが最適なタイミングなのかを解説します。 数年後の支払額に後悔を残さないための、賢い住宅ローンの向き合い方を一緒に見ていきましょう。
CONTENTS
- なぜ“今”住宅ローンを考える必要があるのか
- 今の住宅ローン金利、何が起きてる？
- 「新規」も「借り換え」も、“今”動くべき理由は共通している
- 徹底シミュレーション：今動くか、10年待つか
- 「わかってはいるけれど……」借り換えのハードルをどう超える？
- まとめ
なぜ“今”住宅ローンを考える必要があるのか
住宅ローン利用者は“今”をどう捉えてる？
家を買うと多くの人が住宅ローンを検討します。購入時の「借り入れ」、購入後の「借り換え」と住宅ローンは長期に渡って私たちの生活を左右していきます。“今”住宅の購入を検討している人にとっては当然ですが、どうして借り換えも“今”考える必要があるのでしょうか？
■多くの人が将来の金利上昇を意識している
住宅金融支援機構が住宅ローンを利用して住宅を取得した人を対象に2025年4月に実施した「住宅ローンや金利リスクに対する意識等について」の調査によると、65.7％の住宅ローン利用者が「今後１年間の金利は上昇する」と予想しているという回答が最多となりました。
住宅金融支援機構が住宅ローンを利用して住宅を取得した人を対象に2025年4月に実施した「住宅ローンや金利リスクに対する意識等について」の調査によると、65.7％の住宅ローン利用者が「今後１年間の金利は上昇する」と予想しているという回答が最多となりました。
「金利が将来上がるかもしれない」という予測は「“今”が一番金利が低い」と言い換えることができます。
■金融情勢でおきた選択の変化
同調査では日本銀行の政策金利変更（マイナス金利から解除・引き上げ）を受けて、44.3％の人が住宅ローン選択などに変化があったと回答しています。
同調査では日本銀行の政策金利変更（マイナス金利から解除・引き上げ）を受けて、44.3％の人が住宅ローン選択などに変化があったと回答しています。
＜住宅ローン選択変化の一例＞
- 金利タイプを見直した（変動型→固定期間選択型へ）
- 借入額を減らした
- 返済期間を長くした
- 住宅取得時期を前倒した
- 住宅予算を減らした
参照：住宅金融支援機構
マイナス金利の解除から始まる日銀の金利引き上げで、住宅ローン利用者の具体的な借入計画の見直しが進んでいることが伺えます。
■住宅ローン金利のリスクを理解している人の割合は？
変動型・固定期間選択型の住宅ローンには基準金利の見直し・５年ルール・125％ルールや優遇金利の適用など様々な制度やルールがあります。同調査では、変動型・固定期間選択型を利用している人を対象に「住宅ローンの金利リスクに関する理解度」についてヒアリングを実施しています。
変動型・固定期間選択型の住宅ローンには基準金利の見直し・５年ルール・125％ルールや優遇金利の適用など様々な制度やルールがあります。同調査では、変動型・固定期間選択型を利用している人を対象に「住宅ローンの金利リスクに関する理解度」についてヒアリングを実施しています。
- 45.1％～55.1％：十分に理解している/ほぼ理解している
- 44.9％～54.8％：理解しているか少し不安/よく理解していない/全く理解していない
参照：住宅金融支援機構
多くの人が「金利が将来上がるかもしれない」と予想している中で、約半数の人が金利リスク（見直しルール・返済額増加時の影響）について「十分理解していない／不安」と回答しています。
住宅ローンは、一度契約すると長期間にわたって家計に影響を与え続けます。だからこそ「金利がどう動くか」だけでなく、金利が動いたときに自分の返済がどう変わるのかを把握しておくことが重要です。
住宅金融支援機構の調査からは、多くの人が将来の金利上昇を意識し、実際に借入条件や返済計画の見直しを始めている一方で、金利リスクや見直しルールについて十分に理解できていない人も少なくないことが明らかになっています。
住宅金融支援機構の調査からは、多くの人が将来の金利上昇を意識し、実際に借入条件や返済計画の見直しを始めている一方で、金利リスクや見直しルールについて十分に理解できていない人も少なくないことが明らかになっています。
● 住宅ローンの“今”をどう捉えるべきか ●
- 金利環境が変わり始め
- 利用者の行動も変化し
- それでもなお不安や理解不足が残っている
➡ 「判断の分かれ目にあるタイミング」と捉えることができるかと思います。
住宅ローンを考える最適なタイミングは？
“今”が「判断の分かれ目にあるタイミング」であるからこそ、「急いで決める」のではなく「将来の支払いを自分でコントロールする」ための準備が重要となってきます。
皆さんは、住宅ローンを考える最適なタイミングはいつだと思いますか？
多くの人が「金利が最も低い瞬間」と答えるのではないでしょうか。しかし、実際には違います。「住宅ローンを考える最適なタイミング」それは、
多くの人が「金利が最も低い瞬間」と答えるのではないでしょうか。しかし、実際には違います。「住宅ローンを考える最適なタイミング」それは、
- 金利タイプや返済期間などの選択肢がまだあり
- 条件を比較・調整でき
- 将来の金利変動を前提に返済計画を描ける
「条件を選べる余地がある時」です。
住宅購入を検討している人にとってはもちろん、すでに住宅ローンを利用している人にとっても、借り換えを含めて現状を見直すことで今後５年後・10年後の支払いの見通しを立て直すことができます。
“今”住宅ローンを考えるということは、すぐに結論を出すことではありません。比較し、理解し、選択肢を把握したうえで、「動かない」という判断をすることも含めて納得のいく決断ができるように準備をするということです。
“今”住宅ローンを考えるということは、すぐに結論を出すことではありません。比較し、理解し、選択肢を把握したうえで、「動かない」という判断をすることも含めて納得のいく決断ができるように準備をするということです。
今の住宅ローン金利、何が起きてる？
まずは変動金利・固定金利の動きを整理しよう
上記は2020年からの住宅ローン金利の水準をグラフにしたものです。すべての金利がこの５年間で上昇していることが分かります。それぞれ、どのような動きがあったのかを確認してみましょう。
■変動金利の動き「長く動かず、ある時点から一気に反映」
- 2020年1月〜2024年9月まで
- 変動金利は2.475％でほぼ横ばい
- 2024年10月以降
- 2.625％ → 2.875％へ段階的に上昇
変動金利は、銀行が企業向けに貸す短期プライムレート（短プラ）を基準に決められます。日銀の政策金利が直接反映されるわけではなく、銀行が判断したときにまとめて見直される仕組みになっています。そのため、長い間動かずに据え置かれた後、ある時点から一斉に影響が出ることがあります。
「低いまま安心」というよりも、静かに据え置かれ、条件がそろったところで反映される金利 と捉えるのが実態に近いと言えるでしょう。
■固定金利（期間選択型）の動き「将来の金利を“予測して”先に動く金利」
- 2020年〜2021年
- 緩やかに上昇
- 2022年以降
- 市場金利上昇を先取りする形で上昇
- 2025年
- ５年固定：４％台後半
- 10年固定：５％前後
固定金利（期間選択型）は５年・10年など一部の期間だけ金利が固定され、固定期間終了後には再度金利を選び直すことが前提となっています。
期間選択型固定は「この先5〜10年、金利はどうなりそうか？」という市場の予測をもとに金利が決まります。政策金利がまだ大きく動いていなくても、変動金利が据え置かれていても、銀行が「今はまだ低いけど、数年後に金利が上がりそうならその分を“今の金利”に織り込んでおこう」と判断すると期間選択型固定は変動金利より先に上がります。
期間選択型固定は「この先5〜10年、金利はどうなりそうか？」という市場の予測をもとに金利が決まります。政策金利がまだ大きく動いていなくても、変動金利が据え置かれていても、銀行が「今はまだ低いけど、数年後に金利が上がりそうならその分を“今の金利”に織り込んでおこう」と判断すると期間選択型固定は変動金利より先に上がります。
固定金利（期間選択型）は将来の金利上昇を“前倒しで表現する”金利 と言えます。
■固定金利（超長期固定型）「将来を予測せず、丸ごと固定する金利」
- 2020年
- １％台後半
- 2022年〜2023年
- ３％前後へ上昇
- 2025年後半
- ４％前後
固定金利（超長期固定型）は20年超〜35年の長期期間、返済終了まで金利が一切変わりません。「今後30年以上、何が起きるか分からない」という前提で」金利が決まるため、金利上昇リスク・インフレリスク・金融政策変更リスクといったすべてのリスクをまとめて金利に含めます。金利が上昇基調にある局面では、「将来が読めない」「家計の安全性を優先したい」という人が増えるため相対的に選ばれやすくなる金利です。
固定金利（超長期固定型）は「今の安さ」を買う金利ではなく「将来を固定する安心」を買う金利 と言えます。
| 変動金利・固定金利の動きのポイント | |
| 変動金利 | 短プラと連動し、上昇局面入り |
| 固定金利 | 先読みで既に上がってきている |
住宅ローンを組む際に、「変動か固定か」を迷うのは自然なことです。だからこそ、それぞれの金利がどのような仕組みで変動し、今、どのような局面にあるのかを知っておくことが重要となります。
変動だけじゃない。固定金利にも「追い風」が出始めている
■なぜフラット金利は急に上がっていないのか
― 固定金利に「追い風」が吹いている理由
― 固定金利に「追い風」が吹いている理由
10年国債利回りは上昇していますが、フラット35の金利は大きくは動いていません。これはフラット35金利の仕組みによる、自然な動きです。
■理由① すでに将来の金利上昇を織り込み済み
フラット35は長期間の金利を固定するため、物価上昇・金融政策の転換・将来の金利上昇リスクといった要素を前倒しで金利に反映する性格があります。2022〜2023年の国債利回りの上昇局面ではフラット金利も比較的早い段階で上昇しました。
フラット35は長期間の金利を固定するため、物価上昇・金融政策の転換・将来の金利上昇リスクといった要素を前倒しで金利に反映する性格があります。2022〜2023年の国債利回りの上昇局面ではフラット金利も比較的早い段階で上昇しました。
その結果、その後の国債利回りの上昇は、フラット金利にとって「想定の範囲内」となり、足元では急激な上昇につながっていないと考えられます。
■理由② フラット35は「家計向け」に設計された安定型の固定金利
フラット35は、家計の長期返済を支えるための制度型ローンです。市場金利の短期的な上下を
そのまま金利に反映しない設計になっており、一時的な国債上昇があっても、急激な金利上昇にはつながりにくい特徴があります。
フラット35は、家計の長期返済を支えるための制度型ローンです。市場金利の短期的な上下を
そのまま金利に反映しない設計になっており、一時的な国債上昇があっても、急激な金利上昇にはつながりにくい特徴があります。
●ここが「追い風」 ●
- 国債金利は上昇中
- フラット金利は比較的安定
- 将来リスクはすでに一定程度織り込み済み
➡ 今は、将来の不確実性をまだ穏やかな条件で固定できる局面！
■子育て世帯の「フラット35」借り換えが低金利に！2026年4月開始へ
国土交通省は、子育て世帯が住宅ローンを「フラット35」に借り換える際の金利を引き下げる方針を固めました。
国土交通省は、子育て世帯が住宅ローンを「フラット35」に借り換える際の金利を引き下げる方針を固めました。
- 狙い：民間の変動金利上昇を受け、固定金利への乗り換えを支援
- 優遇内容： 18歳未満の子ども1人につき年0.25%引き下げ（最大1.0%）
これまで住宅購入時のみだった優遇が「借り換え」にも広がることで、子育て世帯の家計負担を抑える狙いがあります。
これまでは「金利の低さ」だけで変動金利が選ばれやすい状況でした。しかし、足元の金利動向や国の新方針によって、比較の前提条件が大きく変わりつつあります。
| 「変動」の前提 | 「超低金利」の前提が崩れ、上昇リスクへの警戒が必要になった。 |
| 「固定」の前提 | すでに利上げ分を反映した金利のため、さらなる急騰のリスクは低い。 |
つまり、今は「どちらが良いか」という単純な比較ではなく、「今の自分たちの家計状況なら、どちらの不確実性を取るべきか」をフラットな視点で見直すべきタイミングです。
今回の「借り換え優遇」のニュースは、その選択肢をより現実的なものに変える大きな転換点となるでしょう。
「新規」も「借り換え」も、“今”動くべき理由は共通している
これから借りる人：将来の「支払いコスト」を確定できる
これから家を買う人にとって最大の懸念は「返済期間が長いことによる不透明さ」です。
現在は住宅価格の高騰により借入額が大きくなる傾向にあります。借入額が多いほど、わずかな金利上昇が総返済額を数百万円単位で押し上げるリスクがあります。
住宅ローンは、市場金利が本格的に上がり始めてからでは、有利な条件のプランを選びたくても選択肢が消えてしまいます。
まだ金利が低水準で、子育て優遇などの制度を活用できる「選択肢」が残されているうちに、完済までの支払額を確定させておく。将来の教育費や老後資金の計画を安定させるための「選べる猶予」がある今こそが、検討に最適なタイミングといえます。
すでに借りている人：金利が「上がる前」に守りを固める
すでに住宅ローンを利用している方、特に変動金利を選んでいる方にとって、近年の金利上昇傾向は家計の大きな不安要素となっています。
これまでの借り換えは、今より低い金利に乗り換えて「月々の返済額を安くすること」が主流でした。しかし現在は「将来の金利上昇による家計へのダメージを、今のうちに固定金利に切り替えることで『最小限に食い止める』」という考え方が重要視されつつあります。
変動金利の上昇が現実味を帯びている今、固定金利との「金利差」は家計の安定を確保するためのコストといえます。実際に金利が上がってから慌ててプランを変更するのではなく、まだ納得できる金利水準で将来の支払額を決められるうちに、より安定したプランへ移しておく。その選択肢が残されている今こそが、現状を見直すべきタイミングです。
徹底シミュレーション：今動くか、10年待つか
「今動く」と「後手に回る」では、家計にどれほどの差が出るのでしょうか。 最悪の事態を想定したシミュレーションを通じて、ご自身にとっての最適な切り替え時期を客観的に見極めてみましょう。
前提条件
■前提１：将来の金利予測（AIによる最悪のシナリオ）
将来、金利がどのように推移していくのかは誰にもわかりません。そのため、下記の記事にあるAIが予測する【最悪のシナリオ】を参考に将来をシミュレーションをしてみることにしました。
将来、金利がどのように推移していくのかは誰にもわかりません。そのため、下記の記事にあるAIが予測する【最悪のシナリオ】を参考に将来をシミュレーションをしてみることにしました。
いえーる 住宅研究所「変動にすべき？固定にすべき？未来の住宅ローン金利をAIに予想させてみた。」
| AIが予想する【最悪のシナリオ】 | |||
| 年 | 変動金利（%） | 固定金利（%） | 状況の目安 |
| 2025年 | 0.50 | 1.89 | 固定金利がじわじわ上昇中 |
| 2030年 | 1.90 | 3.05 | 変動金利も本格的な上昇期へ |
| 2035年 | 3.50 | 4.00 | 金利差が縮小し、固定のメリット増 |
| 2040年 | 4.90 | 5.00 | 変動金利が過去最高水準へ |
| 2045年 | 5.50 | 5.80 | 超高金利時代が定着 |
※参照：いえーる 住宅研究所
このAIが予測する【最悪のシナリオ】は、なぜこれほど金利が上がるのでしょうか。その理由は、大きく分けて以下の3つに集約されます。
１.物価高と賃金上昇の「連鎖」
人手不足による賃金上昇と物価高が止まらなくなり、日銀はそれを抑えるために大幅な利上げを余儀なくされます。
人手不足による賃金上昇と物価高が止まらなくなり、日銀はそれを抑えるために大幅な利上げを余儀なくされます。
２.日本の経済構造の変化
長年の超低金利時代が終わり、欧米のように「高い金利」が経済のスタンダード（標準）になる未来を想定しています。
長年の超低金利時代が終わり、欧米のように「高い金利」が経済のスタンダード（標準）になる未来を想定しています。
３.世界的なコスト高
地政学的リスクやエネルギー価格の高騰が続き、景気の善し悪しに関わらず、物価と金利が高いまま定着してしまいます。
地政学的リスクやエネルギー価格の高騰が続き、景気の善し悪しに関わらず、物価と金利が高いまま定着してしまいます。
※2025年12月の現在、すでに変動金利が上昇しているため今回のシミュレーションでは0.95％にて試算します。
●ポイント●
このシナリオでは、「変動金利の上昇が固定を上回るペースで進む」のが特徴 です。つまり、変動から固定へ切り替えようと思った時には、すでに手遅れになっている可能性が高いことを示唆しています。
■前提２：比較するモデルケース
今回は、下記のようなケースを設定しています。
今回は、下記のようなケースを設定しています。
- 融資額：4,200万円
- 返済期間：35年
- 借入日：2021/1/15
- 完済日：2055/12/15
この「最悪のシナリオ」の金利推移を上記の4,200万円のローンに当てはめるとどうなるのか。
「今すぐ1.89%で固定へ借り換えた人」と、「変動のまま10年様子を見てから固定に借り換えた人」の返済額の差を具体的に算出してみます。
今、借り換えた場合
| 変動金利を継続 | 今、固定に借り換え | ||||
| 年 | 金利(%) | 返済額 | 金利(%) | 返済額 | 差額 |
| 2025 | 0.95 | 117,584 | 1.89 | 137,815 | +20,231 |
| 2035 | 3.50 | 149,003 | ⇓ | ⇓ | -11,188 |
| 2045 | 5.50 | 163,530 | ⇓ | ⇓ | -25,715 |
| 総返済額：約220万円 軽減 | |||||
●ポイント●
借り換え直後は月々約2万円の負担増となりますが、これは「将来の安心を買うための月額保険料」といえます。
金利上昇が本格化する10年後には月々の支払額が逆転し、最終的には約220万円もの大きな軽減効果を生みます。教育費や老後資金の計画を「確定」させたいなら、この先行投資が最も合理的です。
10年後、金利が上がってから借り換えた場合
| 変動金利を継続 | 10年後、固定に借換 | ||||
| 年 | 金利(%) | 返済額 | 金利(%) | 返済額 | 差額 |
| 2025 | 0.95 | 117,584 | – | – | – |
| 2035 | 3.50 | 149,003 | 4.00 | 161,105 | +12,102 |
| 2045 | 5.50 | 163,530 | ⇓ | ⇓ | -2,425 |
| 総返済額：約101万円 増加 | |||||
●ポイント●
「上がってから固定金利にすればいい」という考えは非常に危険だということが分かります。
10年後に慌てて固定へ切り替えても、その時の固定金利はすでに上昇しきっており（4.00%想定）、今動くよりも月々の支払額はさらに高くなってしまいます。 結局、総返済額も約101万円の増加となり「もっと早く動いておけばよかった」と後悔する可能性が高いシナリオです。
この数値はあくまでシミュレーションですが、こうした未来が現実になる可能性も否定できません。 大切なのは予測を当てることではなく、どのような局面になっても「家計が守れる選択」を今、主体的に選んでおくことです。
シミュレーションから見える「今動く人・待つ人」の違い
今回のシミュレーション結果は、単なる損得勘定ではなく、これからの数十年を「どのような姿勢で過ごすか」という選択の違いを明確に示しています。
| 比較項目 | 今動く人 | 待つ人 |
| 家計の主導権 | 自分が握る （将来の支払額を今、確定させる） |
市場が握る （金利という自分では制御不能なものに委ねる） |
| 金利ニュースへの反応 | 落ち着いていられる （上がっても家計に影響がないため） |
一喜一憂してしまう （支払増の不安がストレスに直結する） |
| 教育費・老後計画 | 立てやすい （住居費が不変なので、貯蓄計画が狂わない） |
立てにくい （返済額が変わるため、常に予備費が必要） |
なぜ“今”住宅ローンを考える必要があるのか
シミュレーションの結果を見て、「今のうちに手を打つべきだ」と感じた方も多いはずです。しかし、同時に「手続きが面倒そう」「どこに相談すればいいかわからない」という不安が、行動にブレーキをかけていないでしょうか。
実際、住宅ローンの借り換えには相応のエネルギーが必要です。
「相談から実行」までには時間がかかる
住宅ローンの借り換えは、思い立ってすぐにできるものではありません。
- 検討・書類準備： １〜３週間
- 審査期間： ２週間前後
- 契約・実行手続き：２週間前後
今の住宅ローンを継続した場合と借り換えた場合、どちらがよりメリットが出るのか。複数の金融機関の金利を比較するだけでも一苦労です。そこからさらに、審査に必要な書類を揃えて、複雑で細かい申込手続きをして…となると、1.5ヶ月〜２ヶ月ほどの期間をみておく必要があります。
金利は毎月見直されるため、「しばらく様子をみてみよう」と後回しにしていると、準備をしている間にさらに条件が悪くなってしまうリスクがあります。
今、プロへの「相談」が急増している理由
こうした「手続きの煩雑さ」や「タイミングの難しさ」を解消するため、最近では自分一人で悩まず、住宅ローンの相談サービスを利用して借り換えを実行する人が増えています。
- 最適な銀行をプロが比較：
- 数ある金融機関の中から、あなたの条件に合う「今、最も有利な銀行」を提示してくれます。
- 面倒な手続きをサポート：
- 書類の手配や銀行とのやり取りなど、心理的な負担となる作業をスムーズに進められます。
- 実行までのタイムロスを防ぐ：
- 金利上昇のスピードが速まっている今、効率的に手続きを進めることで、狙った金利条件を逃さず確保できます。
「自分で全て調べて、動く」のは大変な労力ですが、プロの力を借りることでその労力は最小限に抑えられます。借り換えは「いつか」ではなく、「納得できる選択肢がある今」から準備を始めることが、結果として最も効率的な家計防衛に繋がります。
まとめ
住宅ローンの金利環境が大きな転換期を迎えている今、最も重要なのは「金利の低さ」を追うことではなく、将来の不確実性を排除し家計の主導権を握ることです。
変動金利の上昇が現実味を帯び、一方で固定金利には優遇制度などの「追い風」も吹き始めている今こそ、現状をフラットに見直すべき最適なタイミングといえます。 「上がってから動く」のでは選択肢が狭まるリスクがあるため、将来の返済計画を自分でコントロールできる「猶予がある今」、具体的な比較やシミュレーションに着手しましょう。
納得のいく決断をするための準備として、まずはプロの力を借りて自分に最適なプランを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。