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公開日:2021/01/12

リバースモーゲージはマンションも対象になる!適用される物件条件とは?

リバースモーゲージはマンションも対象になる!適用される物件条件とは?こんにちは、マイホームの案内人のザク男爵でございます。

土地・建物を担保として融資が受けられる、リバースモーゲージ。

「対象となるのは、一軒家だけ・・・」と思っていませんか?

ご指摘のとおり、マンションはリバースモーゲージの対象にならないことが多いです。

しかし、マンションでも条件を満たせばリバースモーゲージの対象になる可能性がございます。

そこでこの記事では、「マンションがリバースモーゲージに適用される条件」について解説していきます!

  • 今マンションに住んでいるけど、リバースモーゲージは借りられるの?
  • マンションが買いたいけど、リバースモーゲージで融資が受けられるの?
  • リバースモーゲージを受けるためには、どんなマンションを選べばいいの?

などの疑問を、この記事ですっきり解決できますよ。

CONTENTS


マンションがリバースモーゲージ対象外となる理由

マンションがリバースモーゲージ対象外となる理由リバースモーゲージでは、マンションが対象外になる場合が多いです。

それはリバースモーゲージが、死後に融資を一括返済するシステムだから。

マンションの場合は建物だけの評価額になってしまい、資産価値の下落リスクが高いのです。

マンションは建物と土地が分離されている

リバースモーゲージでは不動産(土地・建物)を担保として、融資を受けます。

返済は契約者が死亡したときに不動産を売却して一括返済し、生前は利息のみ支払うシステムです。

利用者にとって非常にメリットがある一方、銀行にとっては大きなリスク(資産価値が減少し、貸したお金が回収できない)を抱えています。

建物の資産価値は経年劣化による下落は避けがたいもの。

一軒家では、「築20年で建物の資産価値はゼロになる」とも言われています。

つまり、「建物・土地」を不動産の担保としながらも、事実上の担保となっているのは「土地」なのです。

マンションでは部屋の広さに応じた資産価値が案分されますが、これは純粋な土地の価値ではありません。

土地だけの価値が残らないので、マンションでのリバースモーゲージの融資は、銀行にとってはリスクが大きくなってしまうのです。

マンションは自由に改修・解体できない、リフォームにも制限がある

リバースモーゲージがマンションに適用されないのは、売却後の自由度が低いからです。

マンションでは自由に改修・解体ができません。

そのため売却の選択肢も、

  • そのまま売却
  • リフォームして売却(ただし管理規約によって制限あり)
  • もしくは賃貸

に限られてしまいます。

しかし一軒家の場合ですと、

  • そのまま売却
  • リフォームして売却
  • 更地にして売却
  • 更地にして、建売住宅を建てて売却
  • もしくは賃貸

など、さまざまな選択肢があります。

土地だけの価値が残らないことに加え、売却する選択肢が少ない。

これが銀行にとってネックになってしまい、リバースモーゲージで対象外となってしまうのです。

マンションのリバースモーゲージの適用条件は?

マンションのリバースモーゲージの適用条件は?ただし条件を満たすことで、マンションもリバースモーゲージを受けられることがあります。

マンションがリバースモーゲージを受けるためには、「資産が落ちにくいマンションであること」が条件になります。

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶには、次のポイントを抑えることが大切です。

新築マンションは資産価値が下がりやすい

「新築マンションはキレイだから資産価値も高い」

「築年数が浅い方が、資産価値も高い」

「だから新築マンションの方が資産価値は下がらないだろう・・・」

と思ったあなた。

残念ながら、ちがいます。

むしろ新築マンションは、資産価値が下がりやすいのです。

なぜなら新築マンションは非常に人気が高く、相場よりも高い値段で売られているからです。

これを「新築マジック」と呼びます。

新築マンションが高く売られる理由
  • 日本人は「新築」が大好きで、相場より高くても売れるから
  • モデルルーム、人件費など販売経費が上乗せされているから

新築マンションは、相場よりも2割ほど高く売られています。

そのため新築マンションを買って入居すると、2割の資産価値が下がることに。(中古マンションになると、新築マジックがなくなるため)

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶなら、「新築よりも、築浅の中古マンション」がおすすめです。

中古マンションの築15年目~20年目は、資産価値が下がりにくい

新築マンションよりは、築浅の中古マンションの方がおすすめです。

しかし築浅よりも資産価値が落ちにくいのは、「築15~20年の中古マンション」なのです。

築15~20年の中古マンションは、建物としての資産価値が底を打った状態になります。

マンションの資産価値は築15年までにおよそ半分になりますが、築15年目以降はほぼ横ばいです。

鉄筋コンクリートで造られたマンションの法定耐用年数は47年であり、築15年でも構造躯体はまだまだ現役。

ですので、資産価値は新築の半分ですが新築同様に安心して暮らせます。

マンション購入でリバースモーゲージを使いたいなら、築15~20年の中古マンションも狙い目です。

都心までのアクセスがよく、最寄り駅までの距離が近いマンション

資産価値の下がりにくいマンションを選ぶなら、マンションの立地・アクセスは外せません。

とくに重要なのが、

  • 都心までのアクセス(特急電車が停車する駅がある)
  • 最寄り駅までの距離(徒歩5分、ダッシュで2分など)

などの好立地であること。

あなたが住みやすい土地ではなく、「住みたいと思う人が多い、人気の土地」であることが条件です。

リバースモーゲージを利用するためには、死亡後の売却を考えなくてはいけません。

そのためには住みやすさよりも、売却のしやすさを考える必要があります。

マンションの管理体制がしっかりしている

資産価値の下がりにくいマンションを選ぶには、マンションの管理体制をチェックしなくてはいけません。

なぜならマンションの管理体制が悪いと、建物が劣化してしまうからです。

建物が劣化すると、本来起きるはずのないトラブル(水漏れ・結露・ひび割れ)が発生します。

その結果、不人気物件となり、思うような金額で売却できません。

マンションの管理体制、状況をチェックするポイントはこの6点です。

  1. 共用施設が丁寧に使われている(ゴミステーション、駐車場、駐輪場、ロビーなど)
  2. 共用施設の清掃、修理が行き届いている(植栽の手入れ、塗装の劣化、汚れなど)
  3. 管理費、修繕費の滞納がない
  4. 外壁のひび割れに補修した形跡がある
  5. 修繕履歴を見せてもらう
  6. 修繕計画を見せてもらう

手厚い管理体制のもとしっかり管理されてきたマンションは、築年数が古くなっても資産価値が下がらない傾向にあります。

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リバースモーゲージは、資産価値の落ちにくいマンションなら適用される!

リバースモーゲージは、資産価値の落ちにくいマンションなら適用される!自宅を担保として融資を受ける、リバースモーゲージ。

生前は利息のみの支払いで、死亡後に一括返済するシステムは大きな魅力です。

しかし建物の資産価値は下がりやすく、

  • 土地と建物が分離している
  • 自由に改修、解体ができない

との理由により、マンションではリバースモーゲージが受けられないケースが多いです。

しかし、マンションでも資産価値の下がりにくい物件ですと、リバースモーゲージが適用される可能性があります。

資産価値の下がりにくい条件
  • 新築マンションではない
  • 築15~20年の中古マンションである
  • 都心までのアクセスがよく、駅までの距離が近い
  • マンションの管理体制がしっかりしている。

リバースモーゲージはセカンドライフを迎える方に、大きなメリットのある融資制度。

マンションの購入でも適用される場合があるので、一度確認してみると良いでしょう。

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