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リバースモーゲージ完全解説!老後に備えて知っておきたい金融知識

老後の生活とリバースモーゲージ

ちょっぴり不安な老後のこと


突然ですが、年金支給の実情を知っていますか?
一般的に会社員にあたる厚生年金保険加入者は、国民年金保険加入者より年金の受給額が多い傾向にありますが、高齢者が増えたことにより、少しずつ受給額が変化してきています。

厚生労働省の『平成27年 厚生年金保険・国民年金事業の概況』によると、2015年厚生年金保険受給者の老齢年金の平均受給額は月147,872円でした。一方、自営業者などの国民年金保険加入者においては、月平均55,244円。
家庭によっては、年金だけで安定した老後の暮らしを送ることが難しい金額です。

そこで最近注目されているのが、リタイア世代でも不動産を担保にお金を借りられる『リバースモーゲージ』です。『リバースモーゲージ』を活用することで、一般的には難しいシニア世代でも借り入れができ、安定した老後を実現することができます。
注目のリバースモーゲージについて詳しく確認してみましょう。

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老後のために知っておきたい!リバースモーゲージとは

不動産担保のリバースモーゲージ

不動産を担保にしたシニア世代のための融資


リバースモーゲージは、持ち家を担保にした融資のことで、シニア世代を対象にした金融商品です。月々返済しない代わりに、加入者が亡くなった後、持ち家を売却した代金を一括で返済に充てます。
融資の使用用途が限定されない商品以外に、住宅の購入やリフォームなどに限定される商品もあります。

住宅ローンと大きく異なるのが返済方法です。
住宅ローンは借りた額の一部を月々返済するのに対して、リバースモーゲージは基本的に月々の支払いは発生しません。返済が発生するのは、契約者が亡くなって、住宅を売却するタイミングです。

負債が残っていれば、住宅の売却額から返済が行われます。シニア世代に差し掛かっていよいよ住宅ローンの返済が厳しいというときに、リバースモーゲージを利用して返済に充てるという使い方もあります。

実際にリバースモーゲージはどのような商品なのか、4つの銀行で比較してみましょう。

みずほ銀行『みずほプライムエイジ』

【契約条件】

  • 満55歳以上
  • 東京、神奈川、千葉、埼玉に自宅を保有
  • 夫婦2人暮らしまたは1人暮らしの方
  • 公的年金等の継続かつ安定した収入がある
  • 原則、利用用途は自由
  • 貸越極度額は1,000万円以上2億円以内かつ、自宅評価額以内(条件によって異なります)
    ※貸越極度額とは将来も含め、融資してもらえる最大の金額。実際に借入できる金額は限度額という。

特長は、リタイアよりも手前の満55歳以上から利用できることです。融資を受けられる年齢に上限が設けられていません。極度額も十分に設定されているのがポイントです。

三菱UFJ銀行『リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン』

【契約条件】

  • 満60歳以上から満80歳まで
  • 東京、神奈川、千葉、埼玉に自宅を保有
  • 公的年金等の安定した収入がある
  • 住宅の建設やリフォーム、高齢者向け住宅入居一時金として利用可

住宅の建設やリフォームなど、住宅関連に特化したローン。これから住宅の建設を計画しているものの、シニア世代でなかなか住宅ローンが借りられない人に嬉しい商品です。

三井住友銀行『SMBCリバースモーゲージ』

【契約条件】

  • 満60歳以上
  • 夫婦2人暮らしまたは1人暮らしの方
  • 公的年金等の安定した収入がある
  • 東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫にある一戸建て
  • 原則、利用用途は自由
  • 融資極度額は1,000万円以上2億円以内かつ、自宅評価額以内(条件によって異なります)

対象エリアが広いのが、『SMBCリバースモーゲージ』の特長です。一戸建てに限られますが、利用用途に制限がないのは魅力的です。

東京スター銀行『充実人生』

【契約条件】

  • 契約者55歳以上、配偶者がいる場合は50歳以上
  • 公的年金等含む年収が120万円以上
  • 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、神戸。マンションも対象(条件あり)
  • 原則、利用用途は自由
  • 融資極度額は500万円以上1億円以内

融資極度額はやや抑えめですが、大阪や京都などの関西エリアのマンションでも利用することができます。年齢条件などはありますが、契約者が亡くなったあと、引き続き配偶者も融資を引き継げるのが特長です。

リバースモーゲージの5つのメリット

なぜリバースモーゲージが注目されるのか、5つのメリットを見ていきましょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットとは?

1.老後の生活費の不安を払拭できる

リタイアまでに十分な貯蓄がある家庭は多くありません。リタイア後に仕事があったとしても、現役時代と比較すると収入は減り、年金収入に頼る傾向にあります。
しかし、リバースモーゲージなら、月々の返済に悩まされることなく融資を受けられるので老後の生活にゆとりを持つことができます。

2.老人ホームへの入所などでお金が必要な時に便利

老人ホームへの入所や住宅のリフォームなど、まとまったお金が必要なケースは、シニア世代になってからもあります。
そんなときに十分な貯蓄がなければすぐに対応できません。リバースモーゲージは、そんな一時的なお金の準備としても活用可能です。

3.月々の返済をしなくてよい

リバースモーゲージは、担保にした不動産の評価額に見合った融資を受け、契約者が亡くなった後に不動産が売却され、一括返済されます。利息のみ月々支払いが発生するケースもありますが、通常のローンと違い、利息と元本を毎月返済しなくてはならないという切迫感がありません。

4.保証人を必要としないサービスもある

リバースモーゲージでは、連帯保証人や保証会社を必要としない商品もあります。住宅ローンでは保証会社を立てるケースが多いため、シニア世代で住宅の購入を考えている場合はメリットがあります。

5.自宅に住みながらまとまった額を借りられる

通常、融資を受けて返済で生活が苦しくなったら、すでに持っている財産を売却して返済していくのが一般的でしょう。リバースモーゲージは、契約者が亡くなった後の売却を約束する融資のため、自宅を売却せず融資極度額の範囲でお金を借りることができます。

リバースモーゲージの5つのデメリット

シニア世代にとっては嬉しいリバースモーゲージですが、一方でデメリットもあります。5つのデメリットを確認してみましょう。

1.認知度が低い

住宅ローンやフリーローンと比較すると、リバースモーゲージは認知度が低く、老後の資金計画の選択肢として考える人がまだ少ない傾向があります。

2.子どもに家を残せない

不動産という財産が残せないデメリット

家族に不動産を譲れない


存命中に返済を行わなくても、将来担保にした不動産を売って一括返済ができるリバースモーゲージですが、問題も発生します。それは、自宅を売却するため、子どもや孫に家を残せないことです。そのため、子どもがすでにマンションや一軒家を所有しているなど、不動産を残す必要がない場合の選択肢になります。

3.土地下落で担保割れする可能性がある

担保にしている不動産は、定期的に評価が見直されます。順調にいけば良いですが、将来土地の下落などによって担保割れしてしまうと、貸越極度額が減額されてしまいます。

4.サービスによっては妻に適用されない

契約者である夫が先に亡くなった場合、サービスによっては妻に引き継がれず、不動産を売却しなければならないケースがあります。夫婦で生活している場合は、連帯債務者に妻を設定できるなど配偶者も適用される商品選びが重要です。

5.土地価格が高い場所に限られるケースが多い

対象は土地価格の高い都市部

基本的に都市部が対象


リバースモーゲージは、すべての不動産で利用できる訳ではありません。土地価格が高い場所に限られるため、東京都や神奈川県など都市部にある住宅に限られます。利用したいと思っても範囲が狭いのが難点です。

リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージは基本的に1人世帯、または夫婦で暮らしている人を対象にしたものです。二世帯住宅で息子夫婦と暮らしているなど、他に家族がいる場合は対象にならないので注意しましょう。

また、リバースモーゲージの契約においては、亡くなったあとに不動産を相続するであろう家族の同意が必要であるため、家族としっかり話し合って決めることも大切です。

さらに、リバースモーゲージは一軒家での適用が多く、マンションは対象外の場合もあるので、契約を考えている際は、金融機関での相談が必要です。

リバースモーゲージの基本的な手続きの流れを確認してみよう

(一例)

  1. 金融機関の店舗で借入相談
  2. 事前審査申し込み
  3. 事前審査通過後、現地調査と申込者との面接
  4. 正式申込
  5. 不動産調査・評価
  6. 貸付審査
  7. 契約締結
  8. 根抵当権設定登記
  9. 貸付金交付

事前審査にあたって、不動産関係の書類から住民票、推定相続人の同意書など複数の書類が必要になります。金融機関ごとに準備する書類が異なるため、しっかり確認することが大切です。

また、無事貸付が行われても、金融機関の定めている期間ごとに評価額が見直されることも確認しておきましょう。

ライフスタイルに合わせて活用を

子どもに頼らずに老後を夫婦で、または1人で過ごす世帯は増えてきています。
子どもに不動産を残せないのはデメリットですが、子どもに借金をせず老後の生活ができる点でリバースモーゲージは魅力的です。

老後、ゆとりを持った生活をしたいと考えている場合は、リバースモーゲージを活用するのもひとつの選択肢ではないでしょうか。

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