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なぜ住宅ローン審査が通らない?専門家が指摘する6の理由とは?

住宅ローンスペシャリスト

いえーる 住宅ローンの窓口ONLINEを運営するiYell株式会社に所属する住宅ローンスペシャリスト。iYell株式会社は「日本一住宅ローンに強い会社」として、金融機関や不動産会社向けのコンサルティングやセミナーなどを多数開催している。


マイホーム購入と切っても切れない関係にあるのが住宅ローンです。住宅ローンの借り入れをするために、住宅ローン審査があります。実はこの審査、結構落ちてしまう人がいるんです。なぜ住宅ローン審査に落ちるのか。本記事では住宅ローン審査に落ちる6の原因を突き止めるとともに、対策を紹介します。

CONTENTS

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住宅ローンは事前審査と本審査の2つある

インターン
松坂
田辺さん、住宅ローン審査について教えてください!

住宅ローンスペシャリスト
田辺
もちろんです。まず、住宅ローン審査の種類について解説しますね。住宅ローンの審査は大きく二つに分かれます。事前審査と本審査です。両者の違いを詳しく見ていきましょう。
審査の種類 内容
事前審査 事前審査は住宅を購入する前に、住宅ローンを借りることができるかどうかの確認を行うための審査です。年収やその他負債の合計、借入金額等、主に本人の信用度について審査されます。
本審査 本審査は一般的には住宅購入の契約をした後に受ける審査です。主に物件の担保性と申請者自身の健康状態について審査されます。

住宅ローンスペシャリスト
田辺
基本的にはこの二つの審査を通過することによって、金融機関から住宅ローンを借り入れることができます。
ただし、金融機関や住宅ローンのタイプによっては、事前審査をせずに本審査をする場合があります。

住宅ローン審査基準は金融機関によって違う

各金融機関は異なる住宅ローンの審査基準を持っています。そのため、2〜3の金融機関に住宅ローン審査を申し込むことをおすすめします。なぜなら、1つの金融機関だけでは審査結果の比較ができないためです。住宅ローン審査の結果は金融機関によって異なります。出揃った住宅ローン審査の結果を比較して、自分に一番合った住宅ローンを選びましょう。

インターン
松坂
10カ所に同時に申し込みしてはいけないんですか?
判断材料は多い方が安心できると思うのですが。

住宅ローンスペシャリスト
田辺
たくさんの金融機関に申し込むのはよくないことなんです。なぜなら、金融機関側に「他の金融機関の審査にまったく通らないために、こんなに多い数の審査を受けているのではないか」という疑惑を抱かせてしまうからです。そのため、申し込む金融機関は2〜3がベストです。

インターン
松坂
どうして金融機関は他の金融機関の審査を受けていることを疑うのですか?

住宅ローンスペシャリスト
田辺
金融機関は審査をする際、クレジットカードの延滞などを確認するため個人信用情報機関の照会を行うのですが、その履歴は信用情報機関に登録され、加入している金融機関に公開されることから、他の金融機関の審査も受けているのでは?他で審査に通らなかったのでは?と推測されます。

住宅ローン審査に落ちる6の理由と対策

ここからは住宅ローン審査に落ちる理由とそれに対する対策を紹介していきます。事前に対策を立て、安心して住宅ローン審査に取り組めるようにしましょう。

1.返済比率が高いため審査が落ちる

返済比率とは、「年収に対する、年間返済額の割合」のことです。返済比率は「年間返済額÷年収×100」で求めることができます。例えば、年収600万円、年間返済額が120万円だとしたら、返済比率は20%です。一般的に、返済比率は30~35%程度が妥当だと言われています。

では、返済比率が高すぎると、なぜ審査に落ちてしまうのでしょうか?その理由は、返済比率が高いと、返済が滞る確率が高いからです。極端な例で言うと、年収600万円に対して年間返済額が480万円の場合、返済比率は80%になります。

金融機関はここにリスクを感じるため、審査を通過させないのです。

インターン
松坂
無理のない返済計画を立てることが大事ですね。

2.個人の信用情報で審査が落ちる

個人の信用情報は審査において、重要な基準です。どんな場合に個人の信用は下がってしまうのでしょうか?

過去に未払いや支払いが遅れたことがある

過去に消費者金融等からお金を借りていたこと自体は、基本的には問題ではありません。しかし、返済が遅れたという経験がある場合、審査に通過することが厳しくなります。
また過去に61日以上の支払いの延滞の記録があると、個人の経歴に「異動」が加わることがあります。
異動とは、延滞・債務整理・代位弁済・強制解約などの履歴を表すものです。
この異動の経歴を持っているだけで、住宅ローンを借りることが難しくなってしまいます。

消費者金融からお金を借りている

現在、消費者金融からお金を借りている場合は、その事実だけで審査が受けられない可能性が出てきます。金融機関から見ると、他に借金があるということは、申請者は経済的に不安定であり、返済能力が低いと見えてしまうためです。

自己破産の経歴がある

自己破産の経験がある人に貸付をするのは、金融機関としてはリスクがあります。

住宅ローンスペシャリスト
田辺
マイホーム購入を考えている人はできるだけ消費者金融は利用しない、返済期限を守ることが大事ですね。

3.収入や勤続年数で審査が落ちる理由

現在の仕事の状況によって、審査に落ちる場合もあります。主に以下の要因が考えられます。

勤続年数が短い

勤続年数が極端に短い場合だと、審査に通らない可能性が出てきます。勤続年数の長さは仕事の安定性を表します。裏を返せば、勤続年数が短いと収入基盤が安定していないと見なされてしまうのです。収入基盤が不安定、すなわち返済が不安定と見なされ、住宅ローンの審査に落ちてしまう確率が高くなります。

正社員の雇用形態ではない

雇用形態が、契約社員・派遣社員・アルバイト・パートは、就業の継続性が不安定であるため、正社員と比べ住宅ローンの審査に審査に落ちる可能性が高いです。雇用が不安定だと、収入も不安定、すなわち返済が滞るリスクが高いと判断されるので、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性が高いのです。

年収が低くて審査基準を満たしていない

年収が審査基準を満たしていない場合も、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。収入が低いと返済が滞る可能性が高いと判断されるためです。

インターン
松坂
安定した返済ができることを示せないとだめですね。

住宅ローンスペシャリスト
田辺
そうですね。自身の勤務状況や収入を考慮しながら、ベストなタイミングで住宅ローン審査を行いましょう。

4.物件で審査が落ちる理由

金融機関が住宅ローンを融資する際に行う審査は、「人」と「物件」に対して行われます。
人に対する審査では、その人が将来、住宅ローンを返済できる信頼を持っているかについて審査をします。
物件に対する審査では、その物件がお金を貸す価値を持ち合わせているかについて、すなわち担保価値の存否について審査をします。

後者に関して、物件がその価値を持っていなければ、金融機関は融資を実行しないわけです。担保価値が認められないケースは、借地権付きの物件・再建築付加物件・建築基準法に不適合な場合などがあります。

インターン
松坂
購入する物件についても下調べが欠かせませんね。

5.自営業の方が審査に落ちる理由

自営業の人は、正社員の人と比べて、「安定した収入があって、問題なく返済を継続することができる」と見なされにくく、住宅ローンの審査に通りづらいことが多いです。なぜこのように見られてしまうのでしょうか。

例えば収入面に関して、自営業者の審査は、売上収入ではなく、そこから必要経費を差し引いた所得に対して行われます。とくに節税対策をしている自営業者は、一般的な会社員の人と比べて低い金額で審査を受けることになります。

また、一般的な会社員の人は病気や怪我で休んだとしても、有給休暇などの制度を使って収入を確保することができますが、自営業者だと、収入がゼロになる可能性もあります。以上のような理由から、自営業者は住宅ローン審査に落ちやすいのです。

インターン
松坂
自己資金を貯めておくなど、審査に通るためには工夫が必要になりますね。

6.フラット35で審査に落ちる理由

フラット35は民間の住宅ローンよりも、審査に通りやすいと言われています。例えば、年収に制限がないこと、勤続年数の規定がないことなどが審査の基準を低く設定しています。

しかし、このような条件でも、審査に落ちることはあります。フラット35で審査が落ちる理由は主に、返済比率が条件を満たしていないこと、個人の信用情報に欠陥があることが挙げられます。

インターン
松坂
フラット35でも民間の住宅ローンでも、落ちる理由は共通しているんですね。

住宅ローン審査が通らない時は相談しよう

いかがでしたか?住宅ローンの審査に落ちる原因をしっかりと分析した上で、自身に最適の住宅ローンを選んでいきたいですね。
住宅ローンに関しては一人で悩むよりも、専門家に相談した方が早く解決します。お困りの際は住宅ローンの専門家に相談をしてみましょう。

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