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2018/08/30

中古物件固有の注意点!住宅ローン審査のカラクリ教えます

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

千日太郎
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。住宅ローンの審査に落ちた場合、“なぜ落とされたのか?”をハッキリとは教えてくれません。ローンの審査では非常に多岐にわたる審査項目をチェックします。

ある項目でイエローシグナルが出ても、別の項目でカバーできる場合もあります。かと思えば、特に致命的な項目でレッドシグナルが出たら、他にどんな項目が良いスコアでもダメということもあります。

審査に受かるにしても、落ちるにしても、一言では言えないというのもあります。

そこで、今回は住宅ローンの審査における中古物件固有の注意点についてお話したいと思います。審査についてはこれまでに色々書いている記事がありますので、この記事だけでなく合わせてご覧いただければ、より理解が深まると思います。

住宅ローン審査が通らない11の理由!5つの対策

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住宅ローン審査の二つの側面

住宅ローンはこれから購入しようとするマイホーム(不動産)を担保にした借金です。
借金の返済はそこを住居として使用する人の収入によって賄われます。

つまり、銀行は貸したお金をしっかり回収できるかを2つの側面から審査します。

  • 担保となる不動産の価値
  • 借りる人の信用度

なお、住宅ローンの実行までには仮審査と本審査の2段階で審査する金融機関が多いです。

中古物件の住宅ローンで仮審査は通ったのに本審査で落ちるパターン


仮審査は主として「借りる人の信用度」をおおまかに判断するのが目的です。いくら担保となる不動産の価値が高く、確実に売却して貸金を回収できそうだ……という結論になったとして、そのコストや手間の方を嫌うのです。

銀行はあくまで利息によって儲けたいので、「しっかり約定どおりに返済してくれる人間なのか?」「約定どおりに返済する能力(収入)が確保されているか?」の2点に絞って仮審査でふるいにかけるわけです。

仮審査の段階では中古物件か新築物件かで特別違った取り扱いはなく、書類や住宅ローン申込人の自己申告をそのまま利用して審査をします。

しかし、本審査では物件の現地調査を行います。提出された書類や自己申告と食い違いがないか、書類だけでは分からない問題はないか。それらの徹底した裏取りを行うわけです。

私たちが家を買うときに、チラシや資料だけを見て決めるなんてことはしないですよね。自分が35年の住宅ローンを背負って購入する自分の住む家を選ぶのですから、必ず現地を調査してじっくり検討します。

銀行もまた本審査では現地を調査します。貸した住宅ローンを確実に回収するためです。それぞれの動機は違いますが、ある意味で利害は一致していますね。

中古物件の場合は、本審査(現地調査)で問題が見つかって審査が通らなかった、融資額が希望よりも少なかった……といったことが結構多いのです。

中古住宅で未登記部分がある物件に注意!

中古住宅の場合、銀行が現地調査してみると新築当初から増改築されており、その増改築した部分が登記されていないことが判明する場合があります。

銀行にしてみれば、その土地の上に建つすべての建物を担保にしたいわけですから、当然、未登記の部分を登記してくださいということになります。

そして、この増改築の規模によっては建築確認申請が必要になるものもあります。そしてその増改築がその地域の建蔽率・容積率などに違反していると、融資の対象外となってしまいます。

つまり、一円も住宅ローンを借りられません。もちろん審査には落とされます。

中古物件で融資額が減らされがちな理由


また、本審査で融資額が減らされてしまったという話もよく聞きます。銀行は融資率(融資額÷物件で計算する担保価値の割合)を確認します。もし、この割合が小さければ、担保物件を売却して貸金を回収できる可能性が高いということでもあるので、貸しても大丈夫という判断をします。

中古物件の場合はその価格=担保価値とまでは言えないですが、現時点のその地域の相場とかけ離れていない限りは、ほぼニアリーという考え方ができます。しかし、特に中古の戸建てに関して、銀行は建物価格をかなり低く評価する傾向があるのです。

中古戸建てで融資額が減額されてしまう理由

業者が中古住宅を買い取ってリフォームして再販する場合は、リフォーム工事費用に加えて利益を上乗せすることになるので、販売価格は何もしない家よりも高くなります。もちろん、見た目もキレイです。

しかし、銀行の方で新たにリフォームした分については、建物評価には加えません。土地の担保評価価格に新築後の耐用年数に対する経過年数の割合によって、減価した建物評価価格を合計して評価します。なので、販売価格と金融機関の担保評価に大きな開きが生まれることになります。

また、築古の戸建て住宅はすぐに取り壊して再建築する可能性もありますので、土地の価格から取り壊し費用を差し引いて評価することもあります。そうなると建物の価格はゼロ以下のマイナスということですよね。

しかし、物件の立地が良い場合は需要が高いので、銀行の評価よりもかなり高い価格で購入する人もいるのです。本当に立地が良いならば、銀行の方も担保価値を高めに修正すべきですよね。

なので、銀行でもその地域の中古住宅の相場動向について調べたりして修正するわけですが、銀行の評価とその家を買おうとしている自分の評価では、やっぱり買おうとしている自分の方が高めに評価しがちです。

つまり、中古の戸建てに関しては、本審査によって仮審査のときより融資額が減ってしまう……ということがありがちなのです。

中古マンションで融資額が減額されてしまう理由

マンションの場合は管理が決め手と言われます。管理規約が適正に定められ、管理組合が結成されていること。大規模修繕のための修繕積立金がちゃんと積み立てられているか……などチェックされます。

それは、購入する私たちもチェックすべきことですよね。修繕積立金が積み立て不足になっていると、建物の品質を維持できませんから、銀行にとっての担保価値の評価にも影響するのです。空き部屋が多いと積立不足になりがちなので、注意が必要です。

20戸程度の小さなマンションの場合、管理人を置くのに相当の費用がかかり、一人当たりの負担額が増えることになります。負担できないと自主管理や通いの管理人を雇うことになり、きめ細かい管理が難しくなります。

理想を言えば、100戸位の規模でほぼ全室埋まっている。さらには管理組合の決算書に修繕積立金の滞納などがなければ良いでしょう。

業者がブラックリストに入っているケース


ちょっとレアなケースであり、必ずしも中古物件に限ったケースではないのですが、不動産業者が金融機関のブラックリストに載っていたことが原因で審査に落とされる……といったこともあるのです。

私たちにとっての住宅ローンは家の代金を払う方法です。なので、不動産業者にとっての住宅ローンは売上代金の回収方法です。つまり、住宅ローンの審査に通せなければ、彼らは売上代金を回収できません。

それぞれの動機は違いますけど、ある意味で利害は一致していますね。そして、中には詐欺まがいの方法で審査を通そうとする不動産業者がいるのですよ。

「住宅ローンの審査はお任せください、他社でダメだったお客様でも当社で手続きすれば通ったのでお喜び頂けました!」

こんなことを言ってくる業者はちょっと眉唾です。冒頭に書いたように住宅ローンの審査のポイントは、「担保となる不動産の価値」と「借りる人の信用度」の2つです。どの不動産業者で手続きするかなんて関係ありません。

金融機関に対して虚偽の書類を提出し、通常であれば審査に落とされる人が通るようにしている疑いがある(でも証拠はつかめていない)業者というのは、金融機関側でも掴んでいて、当然ながらブラックリストに載っているものなのです。

だいたいにおいて、悪徳業者はちょっと分からないところに欠陥のある物件を高く販売しようとしていることが多いです。そんな悪徳業者に不良物件を掴まされないようにしたいですね。

まとめ~中古物件選びと審査の類似点

不動産は星の数ほどありますし、二つと同じ条件のものはありません。その中でも中古物件は築年数によっても違ってくるので、選ぶのが難しいです。

その難しさは住宅ローンを貸す銀行にとっても同じです。銀行にとってはその中古物件で幾らまで貸せるか?という問題ですね。そして銀行は(一般的には)石橋を叩いて渡る慎重さで審査を行いますので、融資の金額は低めになりがちなのです。

私の著書、家を買う時に「お金で損したくない人」が読む本でも中古物件(戸建て、マンション)の購入のポイントを解説しています。

家を買う時に「お金で損したくない人」が読む本
千日 太郎 (著) / 日本実業出版社

おかげさまで出版からわずか半年を待たずに重版となり、ご好評いただいています。ぜひ、お手にとって読んでくださいね。

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