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2018/11/07

住宅ローンを複数組んで2軒目の家をゲット!?でもその前に。

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

もう1つの家が欲しいけど……?

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

「住宅ローンが残っているけど、もう1軒、家が欲しいんだ……」

「今は住宅ローンが低金利だから、もう1軒ぐらい、買えると思うんだ……」

史上空前の低金利の波にのり、第二の拠点としてセカンドハウスを購入したり、不動産目的でマンションを購入する人が増えました。

家が2つあると、人生の選択肢は広がります。

  • 定年退職に暮らす家を、セカンドハウスとして購入する。
  • 通勤を楽にするために、平日寝泊まりする家を購入する。
  • 遠くの学校に通う子供のために、セカンドハウスを購入する。
  • 不動産投資目的として購入し、値上がりしたら売却したい。
  • マンションを購入し、賃貸として貸して収入を得たい。

「人生とは、敷かれたレールをただ走るのみ。そう、ただひたすらな……」

新入社員の頃に上司から叩き込まれた会社員人生から脱却し、本当に自分のやりたかった夢に一歩近づくことができます。

しかし、いくら低金利の恩恵を受けているとはいえ、住宅ローンが残っている状態で、もう1軒家を買うことはリスクがございます。

そこでこの記事では、

  • セカンドハウス、投資目的のマンション購入で使えるローン。
  • 住宅ローンが残っている状態で2軒目を購入するときの注意。

について、解説させて頂きます。

「もう1軒、家が欲しいんだ(ただし住宅ローンは残っている)」

あなたの夢を全力で応援させて頂きます。

関連記事

セカンドハウスとして、2軒目の家を買う場合。

セカンドハウスと別荘は違う!?


2軒目の家を購入する場合、購入の目的、理由によって使えるローンが変わります。

  • セカンドハウス:セカンドハウスローン、フラット35
  • 投資目的:不動産投資ローン

もしもあなたがセカンドハウスとして、2軒目を購入するのであれば、次のことに注意しなくてはいけません。

セカンドハウスとは?別荘との違いはなに?

セカンドハウスと似た言葉に「別荘」があります。

セカンドハウスは別荘のカタカナ表記かと思いがちですが、両社に明確な違いがあります。

セカンドハウス:日常的に使用する「必要性がある」住宅

  • 将来、移住を視野に入れており、週末に移住先で過ごす住宅。
  • 通勤が大変で、平日だけ都心近くに寝泊まりする住宅。
  • 遠方の学校に通学する子供が、平日過ごす住宅。
  • 東京勤務だが、頻繁に九州に出張するので、出張したときの寝泊まりする住宅。

別荘:保養目的の住宅

  • リゾート季節だけ滞在する家。
  • 月に1回程度、滞在して観光する家。

購入したい2軒目がリゾート地にあっても、日常的に使う必要性があれば「セカンドハウス」となります。

しかし郊外の住宅地にある民家でも、保養目的としか使わない(使う必要性がない)のならば、別荘として扱われます。

セカンドハウスには、受けられる税制優遇があります。ですが、別荘にはありません。

  • 固定資産税の減額(最大1/6に減額)
  • 都市計画税の軽減措置(最大1/3に減額)
  • 不動産取得税の軽減措置(4%→3%)

別荘が税制優遇を受けられないのは、「ぜいたく品」(使う必要がない家)として扱われるからですね。

ぜいたく品だから、「税金の優遇は必要ない、しっかり払いたまえ」ということでしょう。ちょいと悔しいですね。

セカンドハウスで使えるローンは?住宅ローンは使えるの?

セカンドハウスを購入する場合、

  • セカンドハウスローン
  • フラット35

を利用することができます。

セカンドハウスローンは、住宅ローンよりも金利が高い傾向がありましたが、ここ最近需要の増加を受けて、かなり条件が改善されました。

イオン銀行のセカンドハウスローンでは、金利0.52%(変動金利)で借りることができます。

※三菱UFJのセカンドハウスローンは、変動金利3.275%(基準金利)であり、住宅ローンより割高です。

「いや、セカンドハウスでも住宅でしょ?だったら最初から住宅ローンで借りたらいいんじゃない?」

あなたのご指摘はごもっともでございます。

しかし残念ながら、セカンドハウスの購入では、住宅ローンは使えません。

ですので、「セカンドハウスで住宅ローンを……」と考えるならば、フラット35の利用がおすすめです。

フラット35であれば、通常の住宅ローンと変わらない条件で借りられることができます。

投資目的として、2軒目の家を買う場合。

不動産投資のためのローンがあるんです


家は不動産でもあるので、2軒目を投資目的として購入される方も多いです。

投資目的で2軒目の家を購入するときは、不動産投資ローン※になります。

※不動産投資ローンとは?
マンション経営(不動産投資)のために、金融機関から受けることができるローンのこと。

以下、詳しく解説させて頂きましょう。

投資目的で使えるのは、不動産投資ローン。

不動産目的で住宅(一軒家・マンション)を購入する場合、使えるのは不動産投資ローンとなります。住宅ローンは使えません。

不動産投資ローンは、

住宅ローンよりも金利が高い。(2~5%)

  • 金融機関によって、金利の幅が大きく変わる。
  • 住宅ローンほどの優遇はない。

住宅ローンとは審査基準が違う。

  • 住宅ローン:収入、勤続年数など
  • 不動産投資ローン:事業の採算性や可能性など

ローンの審査が厳しい。

  • 住宅ローンは会社からの給料で返済していくので、安定して返済しやすい。
  • 不動産ローンは不安定な事業収入から返済するので、審査は厳しくなる。

など、条件面で劣ります。

住宅ローンは使えない。

繰り返しになりますが、投資目的で住宅を購入する場合、住宅ローンは使えません。

住宅ローンが使えるのは、自分自身が住む家のみになります。

2軒目の家を購入するときの、共通する注意点

おさえるポイントをチェック!


住宅ローンが残っているときに、2軒目を購入するパターンは2つあります。

  • セカンドハウスとして買う。
  • 投資目的で買う。

どちらのパターンにも共通する注意がありますので、以下でお伝えさせて頂きます。

住宅ローンを使うとバレる可能性がある。

「賃貸に出したいけど、住宅ローンを借りられたら収益アップするのにな……」

住宅ローンはセカンドハウスローン、不動産投資ローンよりも金利が低いです。

ですので、誰しも一度は思います。一度は悪魔に心を奪われます。
住宅ローンを借りても、バレないんじゃなかろうかと。

しかし残念ながら、本来の目的以外で住宅ローンを借りるとバレるようです。

事実、投資目的だったことを隠して住宅ローンを借りたことがバレて、一括返済を求められたケースもあります。

ですので、悪いことはやめましょう。清く、正しく儲けましょう。

2重ローンに注意。

また住宅ローンが残っている状態で2軒目の家を購入する場合、2重ローンのプレッシャーには重々ご注意くださいませ。

よほど収入に余裕がない限り、家1軒分の住宅ローンだけで余裕は多くないはずです。

もし余裕があったとしても、その余裕が今後いつまで続くか、未来の保障は誰にもできません。

しかし2重ローンの未来は明確です。

なぜなら2重ローンをした時点で、あなたのゆく未来には「返済」しかないのですから。今後もずっと、2重ローンを返済し続けていくことだけは確定でございます。

またセカンドハウスを購入する方の中には、「自分が住まない時期を賃貸に出して、あわよくば儲けよう」と思う方も多いのではないでしょうか?

事実、リゾート地(沖縄など)にセカンドハウスを購入し、自分が住まない時期を賃貸に出して「儲けた!」という猛者もいらっしゃいます。

ですがビジネスで成功するのは、一握りであることを忘れてはいけません。

  • なかなか借主が見つからない。
  • 買ってから、資産価値が下がってしまった。
  • 経費が想定していたより多く、利益が出ない。

などの理由で、思ったより収益が出ない場合があります。

2重ローンを賃貸収益でカバーしようと思っているならば、この時点でキャッシュフローはガタガタです。

「事業はいつだって不安定」

この言葉を胸に刻んでおく必要がございます。

2重ローンが原因で、本来の自分の家まで手放すことにならないよう、ご注意くださいませ。

まとめ:2軒目の家、そこに「誰が、どんな目的で」住む?

住宅ローンが残っている状態で、2軒目の家を購入する場合、購入の目的と理由によってローンが変わります。

  • セカンドハウスの購入:セカンドハウスローン、フラット35
  • 投資目的の購入:不動産投資ローン

2軒目として購入する家は、「誰が、どんな目的で住むのか?」によって、使えるローンが変わります。

また目的に関わらず、住宅ローンが残っている状態で、追加融資を受けることはリスキーです。

ポジティブすぎる事業計画を信頼せずに、リスクを洗い出してから一歩踏み出すようにしましょう!

それでは、また!

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