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公開日:2019/05/31
更新日:2019/08/22

【5分でできる】住宅ローンの金利計算!最終的な返済額も把握しよう

公開日:2019/05/31 更新日:2019/08/22

20代男性
住宅ローンは無理なく返済したいけど、考えないといけないことがたくさんあって大変なんだよなあ。

住宅ローンを無理なく払うにはどうしたらいいんだろう。

金利や返済方法など、住宅ローンは考えないといけない項目が多くて大変ですよね。

そこで今回は、金利別での毎月の返済額や総返済額についてお伝えしていきます!

これを読めば、無理のない返済計画が立てられること間違いなしです。

無理なく払える住宅ローンの金額は、現時点の年収と定年までの年数でほぼほぼ確定的に見積もることができます。

その他に

  • 金利タイプ
  • 返済方法

についても解説します。

▼目次を見て気になる項目があったらタップすると飛べます▼
CONTENTS

<基本>住宅ローンの計算方法を知る


はじめにも述べましたが、無理なく払える住宅ローンの金額は、現時点の年収と定年までの年数でほぼ確定的に見積もることができます。

住宅ローン=現時点の税込み年収×0.19×退職までの年数+1000万円

あなたが32歳の場合、これは毎月の返済を無理のない金額にした場合の住宅ローンの金額になります。

これに現時点の自己資金を足したものが、あなたがサラリーマン人生で手に入れられる家の値段ということです。

「いや、こんなものじゃないはず…!」と思うかもしれません。

しかしこの計算で出てきた数字に対して希望的観測を加えてはいけません。

それを事実として受け入れられないのであれば、家を買うということそのものが高リスクのギャンブルになってしまうからです。

また40代で家を購入する場合には、この計算式ででてきた金額を定年までに通常返済で完済するのは難しため、退職時約1000万円の繰上げ返済が必要になってきます。

40代からの住宅ローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

40代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

金利タイプについて知る

20代男性
金利タイプのそれぞれの違いについても知りたいなあ

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて2つあります。

  • 固定金利
  • 変動金利

どちらの金利タイプを選ぶかによって総返済額が大きく変わる可能性があります。

それぞれのタイプについて説明します。

固定金利

借入れした時から完済までの金利が一定の住宅ローンです。

住宅ローンの金利は毎月初めに金融機関が発表する金利がその月に適用されます。

フラット35は、このタイプの金利になります。

金利は他の住宅ローンに比べ高いですが、毎回の返済額が一定で変わらないので返済計画も立てやすいというメリットがあります。

ただし、固定金利は毎月変動しているので、金利が上がるのか下がるのかその月にならないとわからないというデメリットもあります。

固定金利のメリットや選ぶポイントなどはこちらから

固定金利を選ぶメリットとは|住宅ローンの選び方

変動金利

金利が市場金利に応じて変動し、年2回(4月・10月)に金利の見直しが行われる住宅ローンです。

固定金利に比べて金利が低いのが特徴ですが、市場金利の変動により返済計画が立てづらいというデメリットもあります。

ただし、変動金利は今のところは国が政策金利を上げないので金利が大幅に変動することはほとんどありません。

そのため、低金利で住宅ローンを借りたい人にもってこいです。

住宅ローンの見直しや金利交渉についてはこちら!

男性 秘密

住宅ローン見直しの裏技、教えます|金利交渉と借り換えの秘訣!

固定金利フラット35とソニー銀行の変動金利の推移を比較してみるとわかりやすいです。

年月 フラット35(固定金利) ソニー銀行(変動金利)
2018年12月 1.41% 0.457%
2019年1月 1.26% 0.457%
2019年2月 1.25% 0.457%
2019年3月 1.22% 0.457%
2019年4月 1.21% 0.457%
2019年5月 1.23% 0.457%

固定金利や毎月変動がありますが、変動金利は変動していませんよね。

ここからもわかる通り、固定金利や契約する月がとても大事になってきます。

✔変動する固定金利
✔変動しない変動金利

これから住宅ローンを組んだり借換を検討してる場合には、この言葉を覚えておくとよいでしょう。

返済方法について知る

20代男性
元利均等と元金均等の違いって何なんだろう。

住宅ローンの返済方法は、以下の2つあります。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

それぞれの特徴をみておきましょう。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済金額が一定の返済方法です。

毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、金利によって返済金額が変わらないことが特徴です。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月の支払いが一定ではない返済方法です。

借り入れをした金額(元金)を毎月均等に返済し、それに利息分を上乗せした金額を支払います。

借入残高が減るにつれて利息の額が下がるため、当初は支払い額が高く、徐々に少なくなっていくのが特徴です。

元金均等返済は総返済額でみると元利均等よりおトクになる傾向にありますが、当初は支払額が高くなるため、最初の返済額をなるべく抑えたい人は元利均等返済を選ぶのが良いでしょう。

次に、金利や年収別での返済額を計算してみましょう。

毎月の返済額を計算してみる

ここでは、金利と借入額をもとに毎月の返済額と総返済額の目安をお伝えします。

少し金利が変わるだけで支払う金額が大きく変わってくるので、ぜひ参考にしてください。

ちなみに今回はすべて固定金利、借入期間を35年として計算しています。
金利1.0%で借りた場合の毎月の返済額と総返済額

借入額 毎月の返済額 総返済額
3000 万円 84,684円 35,567,998円
3500万円 98,799円 41,495,997円
4500万円 127,028円 53,351,997円

フラット35の金利(1.23%)で借りた場合の毎月の返済額と総返済額

借入額 毎月の返済額 総返済額
3000 万円 87,939円 36,934,538円
3500万円 102,595円 43,090,294円
4500万円 131,909円 55,401,807円

金利2.0%で借りた場合の毎月の返済額と総返済額

借入額 毎月の返済額 総返済額
3000 万円 99,378円 41,739,108円
3500万円 115,941円 48,695,627円
4500万円 149,068円 62,608,663円

以上が金利別にみた毎月の返済額と総返済額の違いでした。

一般的にフラット35以上の金利は住宅ローンの金利としては高いといえるでしょう。

もし、今検討している住宅ローンがフラット35よりも高い場合は、一度フラット35を検討してみませんか?

フラット35に関する詳しい内容はこちらから!

【超絶まとめ】フラット35の仕組みと金利を徹底解析! 銀行系ローンとの違いとは!?

また、今回は借入期間が35年でしたが、借入期間によっても返済額も変わってきます。

自分の年収や退職までの年数なども考慮して、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

年収別に見た住宅ローンの借入可能額についてはこちら!

低金利の住宅ローンのオススメ

20代男性
0.1%違うだけで総返済はいくらくらい変わってくるの?

先ほどの表からもわかる通り、住宅ローンはなるべく低金利で借りることをオススメします。

なぜかというと、金利は0.1%違うだけでも総返済額で見ると何十万と変わってくるからです。

下記の図は、0.1%金利が引き下げられた場合の差額になります。

元本 残りの期間
10年 15年 20年 25年 30年
1,000万 5万 8万 10万 13万 15万
2,000万 10万 15万 20万 25万 30万
3,000万 15万 23万 30万 38万 45万
4,000万 20万 30万 40万 50万 60万

たった0.1%でも、かなり大きな金額ですよね。

金利の引き下げが0.2%ならこの表の数字が単純に2倍になります。0.3%なら3倍!

元本が多ければ多いほど、残りの期間が長ければ長いほど、ほんの小さな金利の違いであっても総支払額の差が大きくなってきます。

なので、住宅ローンの負担を減らしたい場合にはできるだけ低い金利でローンを借りるのがとても大事になってくるんです!

利息を減らすためには?

住宅ローンは低金利で借りるのがオススメと言いましたが、高い金利で借りてしまった場合にも利息を減らす方法があります。

それは、住宅ローンの見直しによる利息の軽減です。

住宅ローンを借りてから3年〜5年くらいが最もお得な見直し時になります。

「ちょっと前に住宅ローンを組んだばかりだし、見直しなんてまだ早い?」と考えるのが普通ですが、ちょっと前くらいの人ほど少しの差で大きな金額の違いが出ます。

さすがに1年位では早すぎますし、フラット35では最低12回の支払いの実績が無いと借り換えはできないです。

おおむねですが、3年くらいからが見直しを考えて良い時期です。

というのも、今の2018年から遡ること2年前の2016年1月に日銀のマイナス金利政策で、大きく金利が下がったという経緯があるからです。

つまり、2015年以前と2018年では、一段と大きく金利が低下しています。

残期間が何十年もあるし、残高も沢山残っているので少しの金利引き下げでも大きな支払の削減効果があります。

このように細かな条件を検討しなくても、ほぼ間違いなく借り換えのメリットがあると言えます。

最もお得なタイミングです。

特に、当初3年固定とか当初5年固定とかで住宅ローンを借りていて、最近固定期間が終わった人、終わりそうな人は必見です!

惰性で返済を続けるのではなく、借り換えや金利交渉しないと損することになります。

住宅ローンの見直しや金利交渉についてはこちら!

男性 秘密

住宅ローン見直しの裏技、教えます|金利交渉と借り換えの秘訣!

「このままこの金利で返済していっていいのかな?」、「もう少し低金利なところで借換を検討したいな。」という方はぜひ住宅ローンの窓口にご相談ください。

住宅ローンのプロが、あなたにぴったりの住宅ローンをご提案します。

まとめ

金利は、住宅ローンにおいて絶対に外せない重要項目です!!

下記は、3000万円をそれぞれ異なる金利で借りた場合の返済額です。

1.0% 1.23%(フラット35) 2.0%
毎月の返済額 84,684円 87,939円 99,378円
総返済額 35,567,998円 36,934,538円 41,739,108円

金利が変わるだけでここまで違いがうまれるくらい、住宅ローン選びにおいて金利はとても大事な要素になってきます。

自分はどの金利タイプにするのか、いくら借りるのか、借入期間はどうするのかなど、後で後悔しないためにも事前にきちんと把握し、無理のないよう返済計画を立てましょう。

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