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固定金利にするか変動金利にするか。
住宅ローンを決める際に一番悩む問題ではないでしょうか。どうせなら自分の生活に合ったプランを選びたいところですよね。
一体、固定金利と変動金利のどちらがオススメなのか？
日本一住宅ローンに詳しいと自負する「住宅ローン博士」窪田光洋が大学生インターンへ解説します。
住宅ローンの金利は固定？それとも変動？
単純に考えれば、変動金利の方がが安くて魅力的に見えてしまうのですが……。
ただ、それぞれにメリットとデメリットがあるので、住宅ローンを借りる人の状況で決めるのがいいんですね。
難しいことはよく分からないので「正解を教えてほしい！」という気持ちになっちゃいますよね。
でも、それなりに金額も大きいですから、後悔しないようにメリット・デメリットは勉強しましょう。
住宅ローンを検討する際、変動金利にするべきか固定金利にするか、どちらのタイプにするかで悩まれる方は多いのではないでしょうか。
なぜなら、変動金利は安いからです。
いくら変動金利が安くても「将来、何があるか分からない。だから固定金利の方が安心だ！」と心も揺れてしまいますよね。
固定金利と変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリット・デメリット
変動金利とは？
スタート時から最終返済期限までの間、金融情勢に応じて金利が変動するタイプです。
適用する金利は年2回の見直し、そして毎月の返済金額は5年ごとに見直しするタイプが一般的です。
つまり、年2回の見直しで金利が変動しても、スタート時から5年間は毎月の返済金額は変わらないというものです。
変動金利のメリット
現状では固定金利と比較した場合、金利が低いのが最大のメリットです。
変動金利のデメリット
一方、将来的に金利が上昇してしまうことで、返済額も高くなってしまうリスクがあることがデメリットになります。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利とは？
固定金利は契約時の金利が完済するまで一定しているタイプとなっており、「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類あります。
「全期間固定型」とは契約時の金利が最後まで同じもので、一般的に借入期間が短いほど低金利です。
また、「固定期間選択型」は当初選択した期間のみ、金利が固定されます。
選択できる期間は1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年とあり、一般的に固定期間が短いほど低金利になります。
例えば30年の借り入れで10年の期間固定を選択した場合、最初の10年間は固定金利、そして残りの期間は再び固定期間選択型を選ぶ、または何も変更手続きをしなければ自動的に変動金利になるというタイプの商品が多いのです。
固定金利のメリット
固定金利のメリットは、景気が変動しても金利が上がらないということ。そして、毎月の返済金額がスタート時点で決められるのが最大のメリットになります。
固定金利のデメリット
固定金利は変動金利に比べ、金利が高くなってしまうのがデメリットです。
しかし、マイナス金利政策の影響により、以前ほど変動と固定の金利差はなくなっています。後ほど詳しく解説いたしますが、固定の金利が低い2018年は、まさに狙い目と言えるでしょう。
一方の変動金利は安く済むかもしれないけどリスクがあるということですね。
では、双方のメリット・デメリットお分かりいただけたところで、具体的に見ていきましょう。
2018年は固定金利がオススメです
では、具体的に2018年に住宅を購入する人はどちらを選ぶのがいいのかというと、固定金利をオススメいたします。
また、変動金利をオススメする人は、購入資金に余裕がある方です。こちらは後ほど解説いたしますね。
でも、どうして大多数の方に固定金利をオススメできるのか教えてください！
1.変動金利との金利差が小さくなっている
2018年に固定金利をオススメする理由は、ズバリ、変動金利との金利差が小さくなってきているからです
実際に、ARUHIのフラット35の商品を一例に見ていきましょう。
引用:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/
上記商品は事前に頭金1〜2割を用意するタイプの住宅ローンですが、実行金利が1%を切っているんですね。
変動金利の場合、0.5%前後程度の住宅ローンがあるかもしれませんが、そもそも金利差が小さくなってきていることがお分かりいただけるのではないでしょうか。
どうしても変動金利の方が安くなってしまいますが、かつてないほど金利が低い今だからこそ、リスクヘッジするためにも固定金利をオススメしているんですね。
2.金利上昇による支払いができなくなるリスクを避ける
2つ目の理由は、金利が上昇した時に支払いができなくなり、住宅ローン破産をするリスクを避けるため
固定金利の最大のメリットは、金利が安定しているということ。
やはり、これからの時代は何が起こるか分かりません。さらに金利が低くなる可能性もあれば、逆に高くなってしまう可能性だってあります。
しかし、もし返済ができずに、住宅ローン破産になってしまうとどうでしょうか。快適な生活をするために住宅を買ったのに、その住宅によってツライ思いをするのはとても悲しいことだと思います。
購入資金に余裕がある方は変動金利がオススメ
先ほど前記したとおり、固定金利を万人にオススメできるというわけではありません。
変動金利をオススメするのは資産に余裕がある方です。具体的には下記のような人達が当てはまります。
・購入資金に対し、多額の現金を持っている
・DINKS(*)などの高収入世帯
*DINKS…夫婦が共働きで、意識して子供を産まない生活観のこと。
1.返済できなくなるリスクが小さい
変動金利のデメリットは金利上昇のリスクですが、資金面で余裕のある方は、仮に上昇したとしても対応できる可能性が高くなります。そのため、より低金利である変動金利を選ぶメリットが大きくなるのです。
2.繰り上げ返済で、金利上昇リスクの影響力を小さくできる
金利が低い期間に繰り上げ返済を実施することで、借入額が小さくなります。
そのため、金利上昇が起ったとしても、繰り上げ返済によって借入額を小さくすれば、最小限の影響に抑えることできるのです。
どっちがいいか迷った時の判断基準は？
固定か変動か、どちらが得かの判断基準は、総返済金額を算出するとわかりやすくなります。
※総返済金額：元本（借入金額）＋利息（借入期間中の合計利息）の合計金額
借入金額3,000万円 借入期間30年に設定した時の全期間固定型、変動型の総返済金額を算出して確認してみましょう。
2の変動型は現行の金利(0.5%)まま30年間推移すれば、総返済金額は約3,231万円になり、1の全期間固定型より総返済金額が約242万円安くなります。
しかし、３のように年数の経過とともに金利が上昇すると、１の全期間固定型より、約339万円高くなります。
総返済金額の算出方法は？
総返済金額はネット銀行（SBI、ソニー、イオン等）、メガバンク（東京三菱、三井住友、みずほ等）のホームページなどにある、返済金額シミュレーションの項目に必要事項を入力すれば算出することができます。
また金融機関の窓口でも、依頼すれば算出してもらうことができます。
窪田
実際のところ、金利はどう推移するかは分からない
今回は「2018年は固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきか？」というテーマで、それぞれのメリット・デメリットをご紹介してきました。
繰り返しにはなりますが、金利が低い2018年は固定金利がオススメです。もちろん、資金に余裕のある方や、比較的短期間の設定であれば変動金利を検討した方がいいでしょう。
冒頭でもお伝えした通り、人それぞれの状況によって適切な選択は変わるのです。
最後になりますが、現状は低金利時代に突入していますが、これからさらに金利が下がるのか、はたまた上がってしまうのかは、ある程度の予想をすることはできます。しかし、誰にも正確には言い当てることはできません。
皆さんも悩まれることでしょうが、だからこそしっかりと検討された上で、決断することが大切なのではないでしょうか。
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窪田 光洋
iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO
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