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住宅ローン見直しの裏技、教えます|金利交渉と借り換えの秘訣!

千日太郎
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。ここ最近、日銀の政策修正によって大手銀行が住宅ローンの金利を上げてきたため、「いよいよ金利が上がるのでは?」というムードが濃厚になってきました。低金利なので借り換えしたいな……と思っていた人にとっても気になる動きですよね。

何かそわそわする感じ、人としてその感覚は正しいと思います。

そこで今回は、既に何年か前に住宅ローンを借りていて、その見直しをしたいという人のために意外と知られていない裏技的方法を伝授したいと思います。では始めましょう。

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借り換えメリットがあるなら手軽に金利交渉で金利を下げられる!

金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる(借り換えメリットがある)から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけただけです。そのときのやり取りなどを書いた記事はこちらです。

ホントに得した!住宅ローンの見直し、住宅ローンブロガー千日太郎が実体験をこっそり教えます

たかが0.1%でも数十万の違いが出る!

0.1%でこんなに差が出るの!?

0.1%でこんなに差が出るの!?


実際、ゼロコンマ数パーセント金利が安くするために、そこまでする意味ないでしょ……と思っていた人でも「え?そんなに?」と思ったのではないでしょうか。

住宅ローンの元本は数千万円にもなりますし、その期間は長いですから、ちょっとの金利の違いであっても積もり積もって大きな金額の違いに繋がるのです。

例えば自分の場合でどれだけの影響があるのか、ザックリでも知りたくないですか?
簡単な早見表を作ってみました。

0.1%金利が下がると減少する支払額

 

(単位:万円)
現在元本 残りの期間
10年 15年 20年 25年 30年
1,000万 5 8 10 13 15
2,000万 10 15 20 25 30
3,000万 15 23 30 38 45
4,000万 20 30 40 50 60

たったの0.1%で何十万も違ってきますよ、というのはウソじゃないということがおわかりいただけたと思います。

金利の引き下げが0.2%ならこの表の数字が単純に2倍になります。0.3%なら3倍!

元本が多ければ多いほど、
残りの期間が長ければ長いほど、
ほんの小さな金利の違いであっても総支払額の差が大きくなってくるのですね。

住宅ローンを借りてから3年~5年くらいが最もお得な見直し時

なので、ちょっと前に住宅ローンを組んだばかりだし、見直しなんてまだ早い?というのは間違いなのですよ。「ちょっと前」くらいの人ほど少しの差で大きな金額の違いが出てくるのです。

さすがに1年位では早すぎますし、フラット35では最低12回の支払いの実績が無いと借り換えはできないです。おおむねですが、3年くらいからが見直しを考えて良い時期です。

というのも、今の2018年から遡ること2年前の2016年1月に日銀のマイナス金利政策で大きく金利が下がったという経緯があるからです。つまり……

  • 2015年以前と2018年では、一段と大きく金利が低下している。
  • 残期間が何十年もあるし、残高も沢山残っているので少しの金利引き下げでも大きな支払の削減効果がある。

このように細かな条件を検討しなくても、ほぼ間違いなく借り換えのメリットがあると断言できるのです。最もお得なタイミングです。

特に、当初3年固定とか当初5年固定とかで住宅ローンを借りていて、最近固定期間が終わった人、終わりそうな人は必見ですね。惰性で返済を続けるのではなく、借り換えや金利交渉しないと損なのです!

金利上昇が怖い?なら変動から固定への借り換えも合理的

「今変動金利で住宅ローンを借りているんだけど、固定金利も低いし、今のうちに固定にかりかえようか?
でも、固定金利にすると毎月の返済が増えてしまう……」

こんなジレンマに陥ってしまう人が多くて、無料相談にもよく相談があります。確かに固定金利が安くなったといっても、フラット35の金利は1.39%(団信込み借入期間21年~35年)です。これに対して変動金利ならネット銀行では0.5%を切っていますものね。

「今から固定金利に借り換えたら損なのではないか……?」

こんな風に思ってしまうのです。しかし、プロの視点から見るとまったく損ではないのですよ。解説しましょう。

例えば2015年初頭のころのフラット35(21年~35年)の金利は1.37%でこれに団信0.358%が別でしたから、おおむね1.7%から1.8%というのが固定金利の相場だったわけですね。

つまり3年前に固定金利で借りたいと思ったら1.7%の金利で今まで借りなければならなかったのですが、それを安い変動金利で借りられた(金利が今まで上がらなかった)ということです。さらに今は当時よりも安い1.39%の固定金利で借りられるのです。

つまり以下の二つを比較して損得を考えるのです。

当初3年間は0.7%(変動金利)、残り32年を1.39%で借りる場合
最初から最後まで35年間、固定金利1.7%で借りる場合

借入残高を4,000万円、35年元利均等返済ボーナス払い無しとして比較してみましょうか。

(単位:万円)
4,000万円35年 最初変動
後から固定
最初から最後まで
固定
差額
当初3年の毎月返済 11 13 -2
その後の毎月返済 12 13 -1
35年返済総額 4,965 5,310 -345

このように、毎月の返済は万単位で変わってきますし、35年間の返済総額では借り換えた方が345万円も得になります。借り換え費用は数十万ですからトータルでも数百万はメリットがあるでしょう。変動から固定への借り換え、全然アリですよね!

あくまで自分が過去に採りえた選択肢との比較を行うべきなのです。先のことは誰にも分かりませんが、後になってからの答え合わせはできますからね。過去に変動金利を選んだということの答え合わせとして、正解だったということです。

変動金利は上がるリスクが常に付きまといます。だからこそ金利が安いのです。つまり、変動金利から固定金利に借り換えたときに支払額が増えるのは、金利が上がったときの保険料相当なのだということです。

今はその保険料が割安となっているタイミングなのですね。ですから変動から固定に借り換えるというのは十分に合理的な考え方なんです。

変動金利が今後いつ上がるのか?については個人的に2023年から2028年ごろという予想を立てています。
※金利予想:変動金利が上がるXデーは銀行の営業戦略から2023年~2028年が濃厚

これは、政府が政策金利を上げるような好景気にならなくても、銀行が営利企業としての判断で一斉に横並びで変動金利を上げるというシナリオです。

あくまで千日個人の予想ですので現実の金利の動きと異なってくることは大いにあり得ることです。用法用量を守ってご利用くださいね。

まとめ~住宅ローンは借りて終わりじゃない

借りたら終わりじゃない!

借りたら終わりじゃない!


裏技というタイトルで書きましたが、これらは住宅ローンを借りる人が、本当は知っておくべきなのにも拘わらず、意外と知られていないことです。

住宅ローンの金利というのは銀行との契約(約束ごと)です。もちろんそれを守らなければならないですけど、金利が安くなっているならば対等な立場でその引き下げを要求したり、他行に乗り換えるということをしていかないと、本当なら払わなくていい費用を払い続けることになってしまいます。

私たちは金融市場に貼り付いているデイトレーダーではないですけど、実は何千万という住宅ローンの元本でもって金融市場に参加しているとも言えるのです。

なかなかそういう自覚を持てないかもしれませんが、住宅ローンは借りて終わりではありません。少し意識を変えて、借りた後も金利を調べてみたり、銀行に交渉したりすることで支払金額に意外と大きな違いが出てくるということを知ってほしいですね。

千日太郎と出会った皆様が住宅ローンの選択と見直しで賢い選択をし、ご家族と素敵な人生を歩まれることを願っています。

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