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専門家直伝|住宅ローンの繰り上げ返済でメリットのある方法!

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

住宅ローン博士

当社の代表取締役兼CEOであり、日本一住宅ローンに詳しいと自負する「住宅ローン博士」。
2007年に新卒で、住宅ローンを専門に取り扱うSBIグループのモーゲージバンク(現 ARUHI)に入社し、最年少で役員に就任。
2016年に独立し、金融機関や不動産会社向けのコンサルティングやセミナーなどを多数開催。

住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローンの繰り上げ返済という言葉、みなさん聞いたことはありますよね。でも、実際に繰り上げをするとどんないいことがあるのか、どのように返済すればいいのか知らない方もいるのではないでしょうか?
今回は繰り上げをするメリット、気をつけたいポイントをいえーる すみかる編集部の大学生インターンが、日本一住宅ローンに詳しいと自負する住宅ローン博士「窪田光洋」に聞いてきました。

CONTENTS

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住宅ローンは繰り上げ返済するのが正解?

インターン
松坂
窪田さん。住宅ローンの繰り上げ返済ってやったほうがいいんですか?

住宅ローン博士
窪田
基本的には、繰り上げ返済できるならやった方がいいですね。理由は、早く返済することで総返済額が少なくなるからです。

インターン
松坂
やっぱりそうですよね。よし!頑張って繰り上げ返済できるように貯金をしましょう!

住宅ローン博士
窪田
ちょっと待って下さい。ただし、繰り上げ返済をした方がいい人には条件があります。それをみていきましょう。

早く住宅ローンを返済したいと考えて、繰り上げ返済を考える方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。総支払額が減るため、基本的にはオススメです。しかし注意してほしいポイントがありますので、ぜひチェックしていきましょう。

そもそも繰り上げ返済とは

繰り上げとは、契約時に決めた月々の支払額とは別に、まとめて返済することです。住宅ローンの一部を当初の予定から前倒しして返済することで、総返済額を少なくしたり、返済期間を短くしたりできるのです。

住宅ローンは、元金返済と利息の合計が毎月払う額となり、元金の返済金額によって借入残高が減っていきます。繰り上げはこの元金部分を一時的に多く支払うことで、利息の支払いを減らす効果があるのです。

繰り上げ返済をオススメする人とオススメしない人

繰り上げ返済をオススメできる3つの条件

結論から言いますと、

(1)毎月の家賃支払い額に余裕がある。
(2)直近のライフイベントに必要な貯蓄がある。
(3)住宅ローン控除期間が終了。または、ローン残高が支払い開始10年後にも4,000万円以上。

上記に全てあてはまる人は、繰り上げ返済をオススメします。定期的に繰り上げ返済をすることで、支払額が数十万円〜数百万円はかわってきます。

インターン
松坂
住宅ローン控除期間は繰り上げ返済しない方いいんですか?

住宅ローン博士
窪田
ここは少し詳しく説明しましょう。まずは、住宅ローン控除の簡単な復習です。

 

●住宅ローン控除の特徴
・10年間はローン残高の1%が控除される
・控除される金額は1年間で40万円が上限(つまりローン残高が4000万円が上限)

 

住宅ローン博士
窪田
つまり簡単にいうと、住宅ローン残高が4000万ならば40万円お金がもどってくる制度です。

インターン
松坂
なるほど。ローン残高が3000万円の人は30万円戻ってくるのに、もし200万円繰り上げ返済したとすると、2800万円になり28万円しか戻ってこなくなってしまういうことですね。

住宅ローン博士
窪田
その通りです。しかし繰り上げ返済をしてもローン残高が4000万円以上であれば、戻ってくるお金は40万円なので実施しても大丈夫です。

ここでひとつ注意したいのが、所得税・住民税が控除される対象となります。そのため、ご自身でいくら払っているのかを把握することを忘れないでください。

繰り上げ返済をオススメできない人

繰り上げ返済をオススメできない人は、逆に上記の条件にあてはまらない人です。とくに注意したいのが貯蓄額を全て繰り上げ返済にすること。

住宅ローン繰り上げ返済のシミュレーション

続いて、実際の繰り上げ返済をした場合としなかった場合のシミレーションをみてみましょう。

・借入金額:3000万円
・期間:35年
・金利:1.2%
・元利均等返済
・ボーナス払い:なし

回数 返済額 元金分 利息分 借入残高
1 87,510円 57,510円 30,000円 29,942,490円
2 87,510円 57,568円 29,942円 29,884,922円
3 87,510円 57,626円 29,884円 29,827,296円
4 87,510円 57,683円 29,827円 29,769,613円
5 87,510円 57,741円 29,769円 29,711,872円
120 87,510円 64,774円 22,736円 22,671,479円
240 87,510円 73,028円 14,482円 14,409,093円
360 87,510円 82,334円 5,176円 5,093,839円
420 87,510円 87,423円 87円 0円

住宅ローンは、元金返済と利息の合計が毎月払う額となり、元金の返済金額によって借入残高が減っていきます。繰り上げはこの元金部分を一時的に多く払うことで、利息の支払いを減らす効果があるのです。

繰り上げ返済のコツと注意点

インターン
松坂
窪田さん、他になにか繰り上げ返済をするにあたって注意するポイントとかありますか?

住宅ローン博士
窪田
気をつけたいのは、繰り上げ返済に手数料がかからないかどうかを確認してください。最近は手数料無料の住宅ローンが多いですが、手数料が発生する住宅ローンもあります。

インターン
松坂
繰り上げ返済の手数料ですね、よくわかりました!

住宅ローン博士
窪田
もう1点気を付けるべきことがあります。
一度繰り上げ返済をすると取り消して返金してもらうことはできませんので、大きな金額を繰り上げ返済する際にはよく考えて実行してくださいね。
がんばって住宅ローンの繰り上げ返済をしたあとに、車や時計を住宅ローンよりも金利が高いローンで買うというようなことはもったいないですよ。

住宅ローンの繰り上げ返済の前に借り換えも検討

住宅ローンの繰り上げ返済についてみていきました。繰り上げ返済をするメリット、注意点、そしてするべき人などについて理解いただければうれしいです。

また、最近は低金利の住宅ローンがたくさんあります。繰り上げ返済も有効な手段ですが、ローン自体を借り換えることを検討することもオススメです。

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