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フラット35|押さえておきたい3つの利用条件と注意ポイント

住宅ローンスペシャリスト

「日本一住宅ローンに強い会社」iYell株式会社に在籍する住宅ローンスペシャリスト。住宅ローンのことならなんでもお任せ。どんな質問にも親身になって答えてくれる。一見怖そうだが、とても気さくで、最近、自身もマイホームを購入して幸せオーラ全開。

利用条件を知ろう!

利用条件を知ろう!

数ある住宅ローンの中でシェアNO.1を誇るフラット35。長期固定金利が特徴の住宅ローンですが、フラット35の利用条件はご存じでしょうか?
今回は意外と知られていないフラット35の利用条件について、「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」の大学生インターンが住宅ローンスペシャリストの赤神に聞いてきました。

CONTENTS

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フラット35とは

インターン
袰岩
多くの金融機関でバリエーション豊かな住宅ローン商品を取り揃えていますが、ほとんどの金融機関でフラット35を見かけるような気がします。
住宅ローンスペシャリスト
赤神
それは気のせいではありませんね。フラット35は住宅金融支援機構が各金融機関と提携している住宅ローンなので、様々な金融機関で提供されているんですね。
インターン
袰岩
そうだったんですね。では、フラット35の特徴は何ですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
住宅ローンは変動金利型、固定金利選択型、長期固定金利の3つに分けられます。
フラット35は長期固定金利の住宅ローンで返済総額がずっと変わらない点が特徴です。

フラット35を利用するメリット

インターン
袰岩
長期固定金利以外にフラット35を利用するメリットは、何かありますか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
主に3つのメリットがあります。
・安定的な返済プランを組める
・保証料や繰上手数料が無料
・フリーランスや自営業でも借りやすい
インターン
袰岩
返済総額が変わらないから、安定的な返済プランが組めるんですね!
住宅ローンスペシャリスト
赤神
そうですね。
さらに、通常の住宅ローンは住宅購入金額の3〜10%の諸費用がかかります。しかしフラット35は、保証料や繰上返済手数料がかからないなど、初期費用を抑えられる可能性があります。
インターン
袰岩
住宅購入額は大きいから、3%でも高いですよね。
住宅ローンスペシャリスト
赤神
5,000万円の物件だとしたら、諸費用だけで150〜500万円になりますね。
また、自営業者は収入が不安定で金融機関の審査に通りづらい場合が多いのですが、フラット35は審査に通過しやすい住宅ローンと言えます。
インターン
袰岩
それはなぜですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
フラット35の審査基準が特殊だからです。
他の住宅ローンの場合、主に収入の「安定性」や「継続性」が審査されます。そのため、金融機関が提供する住宅ローンは自営業者にとっては審査に通りづらい現状があります。
しかし、フラット35は前年の所得と借入額のバランスを重視しているため、フリーランスや自営業でも借りやすいのです。

フラット35の利用条件とは?

インターン
袰岩
フラット35の利用条件を教えてください。
住宅ローンスペシャリスト
赤神
主に下記の3つの条件があります。

1,利用者の条件

  • 70歳未満(申し込み時)
  • 日本国籍または日本に永住許可(永住権)がある人

2,住宅の条件

  • 購入した土地が公道に2m以上接している
  • 戸建ての場合は床面積が70平方メートル以上、マンションの場合は30平方メートル以上
  • 2部屋以上、居住室があり、水回りの設備が整っている
  • 耐震・耐火構造が基準値以上

3,借入額と借入期間の条件

  • 借入上限は8,000万円
  • 返済比率の上限は、年収によって決まる。
    • 年収400万円未満の場合は30%以下
    • 年収400万円以上の場合は35%以下
  • 借入期間は15年以上から35年まで
    • 借入者または連帯債務者が60歳以上は、10年以上19年まで
    • 上限借入年数は「79歳-申込時の年齢」

    フラット35の年収審査の基準

    インターン
    袰岩
    条件だけ見ればかなりハードルが低いように思えるのですが、年収制限などないのでしょうか?
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    年収の制限はありません。
    だから、まだ20代前半の学生である袰岩君だって借りられる可能性はありますよ!

    フラット35の申請で注意すべきポイントは?

    気を付けよう

    気を付けよう

    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    他の住宅ローンに比べ、比較的審査に通りやすいフラット35ですが、気を付けなければいけないポイントがいくつかあります。
    インターン
    袰岩
    詳しく教えてください!
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    フラット35の金利が変化しているのは知っていますか?
    金利が適応されるタイミングは融資実行時のため、申し込みの際の金利と違うことがあります。
    インターン
    袰岩
    そうだったんですね。金利が高くなることも、低くなることも考えられるんですね。できれば低い金利で借りることができるといいのですが……
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    どうしても気になるようであれば、金利の動向を押さえるためのポイントをご紹介した過去記事がありますので、ご一読ください。

    フラット35の金利を予測しよう

    フラット35の金利は今後どうなる?|金利予想のポイント


    借入銀行によって金利が違う

    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    金利について、他にも注意すべきことがあります。それは、借り入れる銀行によって金利が変わる点です。
    インターン
    袰岩
    扱っているフラット35は一緒なのに、なぜ金利が変わるのでしょうか?
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    フラット35の金利の中身は大きく3つに分けられます。

    1,投資家に払う利益
    2,住宅金融支援機構の運営費用
    3,借り入れ金融機関の手数料

    フラット35はもともと証券化によって資金調達をしているため、1と2は共通しています。ただし、3の手数料に限っては金融機関が独自に設定しているため、金利の違いが生まれるのです。

    団信への加入が必要?

    インターン
    袰岩
    金利以外で気をつける点はありますか?
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    団体信用生命保険(=団信)という、住宅ローン契約者が死亡や大けが、病気などで所定の要件を満たした場合、住宅ローン残高が支払われる保険があります。住宅ローンを借り入れた時に、その保険に加入するかしないかを選択する必要があります。
    インターン
    袰岩
    絶対に入った方がいいですよね?
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    一般団信に加入すると約0.2%金利が上乗せになります。年数が過ぎるごとに住宅ローン残高が減っていくため、保証される金額は少なくなります。
    インターン
    袰岩
    どちらがお得かは、しっかり確認することが大切ですね。
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    あくまで私個人としてですが、団信には加入することをオススメしますよ!

    フラット35Sなら、金利も下がる!

    インターン
    袰岩
    団体信用生命保険に加入しなければ金利が下がるとのことですが、それ以外で金利を下げる方法はあるのでしょうか?
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    フラット35には他にも種類があり、フラット35Sを選べば金利を安く済ませることが可能です!
    インターン
    袰岩
    そんなに便利な商品もあるんですか? では、フラット35Sについて詳しく教えてください!
    住宅ローンスペシャリスト
    赤神
    フラット35Sは耐震性、省エネ性、耐震性、耐久性・可変性の5つの技術基準を満たしていると加入できる、フラット35の商品プランです。元の金利より0.25%安くなります。(2018年3月時点)
    金利Aプランでは10年間この割引が適応され、金利Bプランの場合は5年間割引されます。
    インターン
    袰岩
    すごくお得になるんですね!

    まとめ

    フラット35の利用を考えている方は参考になりましたか?
    住宅ローンは商品によって利用条件も金利も異なります。しっかりと比較し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切ですよ!

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