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マンション買い替えを考える5つのタイミング

2018/08/17

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買い替えのタイミングは都合と景気動向の2つに分かれる

マンションの買い替えを考えるタイミングは2つあります。それは家族の都合によるものと、世の中の景気動向です。

マンションを購入する場合には、新築・中古に関係なく大きな出費を伴います。そのため真剣に考えて選んだ物件なので、基本的には買い替えを想定して購入していません。

しかしマンションを購入した後に、なんらかの理由によって買い替えざるを得ない状況になったり、地価の上昇やマンションの需要の高まりなどによって資産価値が上昇したりした場合には、マンションを買い替えることも選択肢になります。

では、具体的にどのようなタイミングでマンションの買い替えを考えるのか見ていきましょう。

マンションの買主や家族の都合によるもの

マンションの買主や家族の都合による買い替えには3つの理由があります。

・転勤
・子供たちが独立
・新しいマンションができた

では、それぞれのタイミングの詳細について見ていきましょう。

1. 転勤による買い替え

遠方への転勤が決まった場合は、買い替えを検討する必要があります。

転勤の辞令は1ヵ月前に出されるのが一般的です。そのため買い替えにかける時間をしっかり確保できません。

買い替えを考える場合には、すべてが完了するまでの平均所要期間が3~6ヵ月と言われています。新居探しを優先するのか、マンションの売却を優先するのかをはっきりさせてから、効率良く買い替えを進めていく必要があるでしょう。

2. 子供たちが独立したタイミング

子供たちが就職などによって独立したとき、部屋を持て余してしまう場合は買い替えを考える必要があります。

ただ、遠方に転勤が決まった場合とは異なり、部屋を持て余してしまうというだけであるため、そのまま住み続けても問題はありません。しかし老後のことを考えると、コンパクトなマンションや利便性の高いマンションに買い替えた方が掃除や買い物の手間を省くことができるようになるでしょう。

3. 新しいマンションができたタイミング

新築・中古に関係なく、マンションは購入するのに大きな費用が発生するため、購入時はもっとも自分が気に入った物件を選ぶのが当然です。ところがある程度住んでいると、アクセスなどの立地面が恵まれた物件やフィットネスルーム併設などの設備面で恵まれた物件が後から登場することがあります。

現在住んでいるマンションに余程の不満がない限り、新しいマンションに買い替えるのは不必要な買い替えとも言えます。しかしうまく現在のマンションを売却できた場合は、気分新たに次のスタートを切るという意味を込めて新しいマンションに買い替えるのも1つの手段と言えるでしょう。

世の中の景気動向のタイミングによるもの

買主都合による買い替えについて紹介してきましたが、今度は景気動向のタイミングによる買い替えについて説明します。

世の中の景気動向のタイミングとは、具体的には築年数が10年に達しそうなタイミングや引っ越しシーズンが到来したタイミングなどが挙げられます。

どちらの場合も買い替えが必須というわけではなく、このタイミングに合わせて買い替えを行うとマンションを高く売却できたり、円滑に売却できたりするというものです。

それぞれのタイミングの詳細について見ていきましょう。

築年数が10年に達しそうなタイミング

新築マンションの購入時の価格には、「修繕積立基金」という将来発生するマンションの修繕のための費用が上乗せされています。そのため、購入してすぐ売却したとしても購入時の価格から10%程度下がってしまうのが一般的です。

マンションは築年数が5年未満で10~20%、10年未満で20~30%、10年以降で30~60%といったように、築年数の経過とともに価格下落率が大きくなっていきます。ある一定の築年数になれば、価格下落率が止まるということもなく、特に10年を経過した場合には大幅に下落することが多い傾向があります。

したがって、買い替えが必須でない状況であっても、将来的に買い替える可能性が少しでもあるのであれば、築年数が10年に達しそうなタイミングに合わせる方が売却価格を高くできます。これは買い替え時の自己資金を多くできることにもつながるので、買い替えを考えるひとつのタイミングと言えるでしょう。

引っ越しシーズンが到来したタイミング

マンションの買い替えを円滑に行うには、ある程度の需要が期待できるタイミングに合わせることが重要です。たとえば、引っ越しシーズンが到来したタイミングに合わせると、通常時よりも約2~3倍の需要が生じるため、マンションの円滑な買い替えが期待できます。

日本は新年度の始まりが4月ということもあるため、引っ越しのタイミングは圧倒的に3月と4月が多いです。もちろん、この中には一人暮らしをスタートさせる学生も含まれますが、3月に発表された転勤の辞令に従って引っ越しする社会人も含まれるため、マンションの需要もこの時期に高まります。

人気のあるエリアのマンションの場合、この時期は一時的に供給よりも需要が上回ることに加え、急いで買い替えを行う人が多くなります。そのため、マンションを円滑に売却できるだけでなく、通常時よりも高額で売却できる可能性が高くなることが期待できるでしょう。

タイミングが到来しても焦って買い替えを行わない

マンションの買い替えを考えるタイミングは、マンションの家族都合によるものと景気動向によるものの2つに分けることができました。なかには転勤で買い替えが必須になるケースもありましたが、基本的に気に入って買った物件であるため、余程のことがない限りは買い替えないのが一般的です。

しかし、なんらかの理由によってマンションの買い替えを考える必要が生じた場合には、焦らずに対処する必要があります。焦って買い替えてしまった場合は、市場価格よりも低い価格で売却してしまったり、市場価格よりも高い価格で購入してしまったりと損をする可能性があります。

マンションの買い替えを考えるタイミングが来たとしても、まずは計画をしっかりと立ててから買い替えを行うようにしましょう。

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