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住宅ローン控除|住民税が戻ってくる仕組みと計算を簡単解説

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

住宅ローン博士

「私ほど住宅ローンに詳しい男はいない」と自負するほど、住宅ローンに詳しすぎる当社社長。
座右の銘は「出来ない言い訳を考えるのではなく、出来る方法を考えること」。それを行動に移した結果、2016年に住宅ローン専門の企業を立ち上げることになった。
家族と社員とお肉をこよなく愛する一児のパパであるが、ピーマンとパクチーだけは愛せない。

マイホーム購入は人生で1番大きな買い物ではないでしょうか。高額なお買い物であるからこそ、少しでもお得に住宅ローンを利用したいですよね。
そんなみなさんに朗報です!実は住宅ローン控除で住民税が戻ってくることがあるんです。

今回は住宅ローン控除で住民税が還付される条件や具体的な計算方法について、いえーる すみかる編集部の大学生インターンと一緒に、日本一住宅ローンに詳しいと自負する住宅ローン博士「窪田光洋」に教えてもらいましょう。

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住宅ローンを組むとお金が戻ってくる!?

インターン
松坂
この前すみかるの記事を読んでいたら、住宅ローン控除で所得税が戻ってくる、というものがありました。ローンを組むだけで税金が戻ってくるなんてお得ですね!

住宅ローン博士 窪田
そうなんです。所得税だけでなく住民税が戻ってくることもあるんですよ。

インターン
松坂
さらに安くなるんですか。家は大きな買い物なので、少しでも支払う額をおさえられると助かりますよね。それって戻ってくる条件などはあるのでしょうか。

住宅ローン博士 窪田
はい、いくつかあります。でもその前に住宅ローン控除の仕組みから学んでいきましょうか。

インターン
松坂
お願いします!

そもそも住宅ローン控除の仕組みとは

住宅ローンを組むときには金利が発生します。その金利を安くできるのが住宅ローン控除です。もう少し詳しく言うと、家に住み始めてからの10年間、住宅ローン年末残高の1%分の所得税が安くなる制度のことです。

インターン
松坂
1%と聞くとちょっと少ないような気がしますが…。

住宅ローン博士 窪田
そんなことはありませんよ。もし年末の残高が3000万円だった場合、その年の控除金額は30万円です。

インターン
松坂
確かに。元の値段が大きいからその分控除額も大きくなるのですね。1%といっても軽く見ることはできないことが分かりました。

控除される最大の金額は10年間で400万円です。また買った家が長期優良住宅(※1)や低炭素住宅(※2)なら最大で500万円もの控除がされます。

住宅ローン控除は、家を買った次の年に税務署に書類を出す確定申告をすることで受けられます。

※1長期優良住宅→あらゆる面から長期にわたって住みやすいと認められた住宅のことをいいます。
※2低炭素住宅→法律で定められた基準以上に環境面に特化していると認められた住宅のことをいいます。

住宅ローン控除で住民税が控除される条件

インターン
松坂
住宅ローン控除がどのようなもので、どうやって受けることができるのかは分かりました。それでは本題の控除で住民税が戻ってくるときの条件とはなんなのでしょうか。

所得税で控除がしきれないとき

住宅ローンの控除は、まず所得税から差し引かれるのが決まりです。でも、控除額が払った所得税よりも大きい場合がありますよね。その時に住民税から残りの控除額が差し引かれる、という仕組みです。

住宅ローン博士 窪田
これは平成21年から平成33年12月31日までの間に住み始め、所得税の住宅ローン減税制度、つまり確定申告をした方に当てはまります。

住民税の控除できる金額限度は最大で136,500円

  • 居住年が平成21年~平成33年12月31日の間
  • その住宅が特定取得(※4)である

上の2つに該当する場合に、所得税の課税総所得金額(※3)が7%を超えたとき、控除の額は136,500円となります。課税総所得金額が7%を超えないときの控除の額は、課税総所得金額の7%が適用されます。

住宅ローン博士 窪田
残念ながらこの額を超える控除額は、他に行くあてがなく繰り越すこともできません。

インターン
松坂
そうなんですか。できれば控除額を使い切るようにしたいところですね。

※3課税総所得金額→税金を課せられる所得の金額(総収入から控除を差し引いた金額)。
※4特定取得→消費税が増税されたことにより、建物の金額に含まれる消費税が8%から10%の場合のその建物の取得等のことを言います。

住宅ローン控除で住民税が還付される対象の人って

住宅ローン博士 窪田
それでは住宅ローン控除で住民税が戻ってくる人はどんな人なのか見ていきましょう。

まず、住民税が戻ってくる人は、下の2つに当てはまることが前提です。

  • 所得税の住宅ローンをすでに受けている
  • 所得税から控除しきれなかった額がある

これらに該当した中で、いつ入居を始めたのかによって還付されるかが変わってきます。

平成18年末までに入居した方

翌年度の住民税から控除できます。

平成19年、20年に入居した方

住民税の控除はありません。

平成21年〜平成33年12月31日までに入居した方

翌年度の住民税から控除できます。

インターン
松坂
なるほど。そうすると税制改正時の平成19年と20年に入居した方は少し不利になってしまうのですか?
住宅ローン博士 窪田
いいえ。この年に該当する方は、控除期間を選ぶことができます。期間を15年にして1年あたりの控除額を下げるか、現行制度のまま期間を10年にするかのどちらかを選択します。

住宅ローン控除で住民税の還付について

いつ戻ってくる

前年分の所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税で控除されます。

どのように戻ってくるのか

住民税から控除額を引いてもらうための特別な手続きはありません。今まで通り確定申告や年末調整の手続きを行っていれば、翌年度の住民税から差し引かれます。

住宅ローン博士 窪田
改正によって市区町村単位で所得税の申告をした情報が分かるようになったためです。
インターン
松坂
確定申告や年末調整などの今まで通りの手続きで住民税が戻ってくるんですね。

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン博士 窪田
住宅ローン控除がどのような仕組みが分かったところで、具体的な計算方法について説明していきますね。

まず、年収から給与所得控除額を引きます。表の通り、年収によって掛ける金額が異なります。

[年収-給与所得控除額=(1)]

給与所得控除額(平成29年分)

給与などの収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%

65万円に満たない場合には65万円
180万円~360万円以下 収入金額×30%+18万円
360万円~660万円以下 収入金額×20%+54万円
660万円~1,000万円以下 収入金額×10%+120万円
1,000万円~ 220万円(上限)

次に社会保険料を控除します。社会保険料とは、雇用保険や健康保険などのことを言い、会社員の場合は給料から天引きされます。したがってこの金額も控除できるのです。(日本年金機構より)保険料率はおよそ15%です。

[(1)-(1)×15%)=課税総所得金額]

    
この課税総所得金額に税率をかけ、対応する控除額を引くことによって所得税を出すことができます。

[課税総所得金額×税率-控除額=所得税]

下の表を使って税率を調べましょう。
所得税の速算表(平成27年分以降)

課税総所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 9.75万円
330万円~695万円以下 20% 42.75万円
695万円~900万円以下 23% 63.6万円
900万円~1,800万円以下 33% 153.6万円
1,800万円~4,000万円以下 40% 279.6万円
4,000万円~ 45% 479.6万円

この計算で出てきた所得税が、年末の住宅ローン控除の金額よりも小さい場合、その差額を住民税から差し引くことができるというわけです。

住宅ローン博士 窪田
複雑なように見えますが、表と照らし合わせるだけなので簡単に算出できますよ。それでは実際に計算してみましょう!

住民税の住宅ローン控除の計算例

年収500万円、ローン残高3000万円の場合

  1. 500万-(500万×20%+54万)=346万
  2. 346万-(346万×15%)=294.1万
  3. 294.1万×10%-9.75万円=19.66万円

よって住宅ローン>所得税

ローン残高3000万円のローン控除額は3000万円*1%=30万円ですが、所得税額が19.66万円なので、ここでの上限は19.66万円です。
そして住宅ローン控除30万円から所得税19.66万円を差し引いた10.34万円が住民税から控除されます。

インターン
松坂
住民税控除の上限である136,500円よりも小さい額なので、全て控除されるんですね!
住宅ローン博士 窪田
そういうことです!ではこの例はどうでしょうか。

年収900万円、ローン残高5000万円の場合

  1. 900万-(900万×10%+120万)=690万
  2. 690万-(690万×15%)=586.5万
  3. 586.5万×20%-42.75万=74.55万

住宅ローン控除額は5000万×1%=50万なので、所得税からそのまま50万円が差し引かれます。

住宅ローン控除で住民税が還付されるか一度チェックしてみよう

インターン
松坂
住民税が安くなるのかを知るには、まず自分の所得税と住宅ローンの年末残高を比較する必要があるんですね。
住宅ローン博士 窪田
そうです。しっかりと住宅ローン控除の仕組みを理解して、賢くローンを組んで返済していきましょう。

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