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頭金なしOKのフラット35、なのに1割は用意しておきたいその理由とは

住宅ローンスペシャリスト

「日本一住宅ローンに強い会社」iYell株式会社に在籍する住宅ローンスペシャリスト。住宅ローンのことならなんでもお任せ。どんな質問にも親身になって答えてくれる。一見怖そうだが、とても気さくで、最近、自身もマイホームを購入して幸せオーラ全開。

頭金0円でもOK!

頭金0円でもOK!


住宅ローン商品シェアNo.1のフラット35で融資を受ける際、頭金1割を用意するだけでお得になることをご存知ですか?

今回はフラット35において、頭金なしで10割の融資を受ける場合と、頭金を1割用意する場合とではどのくらい違いがあるのかを住宅ローンスペシャリスト赤神氏に解説いただきました。

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フラット35は頭金なしでもOK

インターン
袰岩
フラット35は現在10割融資をしていますが、4年前まで購入物件の価格に対して9割までしか融資が受けられなかったですよね?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
そうですね。2014年2月24日以降に融資率9割から10割へと変わりました。
インターン
袰岩
変更前までのフラット35は、ずっと9割しか融資していなかったのですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
いいえ。過去にも融資率の変更はありました。例えばリーマンショック後、住宅市場を活性化して経済を立て直そうという動きがあり、2009年6月から2012年3月に融資率を10割にしたことがあります。

頭金なしでもフラット35を借りるための条件

インターン
袰岩
融資率9割の時に比べて、頭金を用意できない人でもフラット35を使ってマイホームの購入がしやすくなったんですね!
しかし、融資金額が大きくなると金融機関の負担が大きくなるわけで、それを理由に審査が厳しくなったりはしないんですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
厳しくなることはないと思います。
もともとフラット35は、銀行では融資困難な場合に、住宅ローンが組めるか不安な方でも審査基準が緩やかで、明確だからといわれているからです。
インターン
袰岩
ということは、10割融資も9割融資も条件は変わらないのですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
審査金利は変わりますが、融資の条件は変わりませんよ!

フラット35は頭金が1割以上で金利が低くなる

インターン
袰岩
そうなんですね。せっかく10割融資になったのに、わざわざ頭金を貯めて、払うメリットって何かあるんですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
実は、融資額10割と9割で比較すると、9割のほうが金利が安く済むんですね。
インターン
袰岩
そうなんですね!詳しく教えてください!
住宅ローンスペシャリスト
赤神
融資額9割の場合、金利は安くなるのですが、初めに支払う金額は大きくなるということを念頭に置いておく必要があります。
インターン
袰岩
諸費用は結構な金額になりそうですね……。大体、いくらかかりますか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
例えば物件が3,000万円の場合、諸費用として物件価格の5%~10%を支払うことになります。一番低い5%で換算しても150万円。さらに頭金で300万円。つまり、最初に450万円が必要になります。
インターン
袰岩
すべての貯金を使ってしまうと、なにか起きたときの備えがなくなってしまうので、もしものために100万円ぐらいを残すとしたら550万円は必要になってきますね。
大きな金額だと思うのですが、金利はどのくらい違うのですか?

《フラット35の金利》

融資率 金利の範囲 もっとも多い金利
9割以下 年1.350~年2.010 年1.350
9割以上 年1.790%~年2.450% 年1.790%

出典:住宅金融支援機構

住宅ローンスペシャリスト
赤神
金利の差は約0.44%の違いがあります。
インターン
袰岩
0.44%と聞いただけでは、そんなに大きな差は感じないのですが、返済総額はどのくらい違うのでしょうか?

《条件》

頭金 借入金額 返済年数 返済方法 備考
あり 2,700万円 35年 元利均等返済 繰り上げ返済なし
なし 3,000万円 35年 元利均等返済 繰り上げ返済なし

※ 団信に加入している場合

《返済シミュレーション》

頭金あり
金利:1.350%
頭金なし
金利:1.790%
差額
毎月の返済額 80,700 96,176 15,476
返済総額 33,894,122 40,394,048 6,499,926
住宅ローンスペシャリスト
赤神
上記の図のように比較すると毎月約1万5000円、総額で約650万円も違ってきます。
インターン
袰岩
えっ!頭金ありとなしでは約650万円も違うのは驚きです。頭金の300万円を差し引いても頭金ありで申し込んだ方が350万円もお得なのですね。
住宅ローンスペシャリスト
赤神
だから、頭金は用意した方がお得なんです!

アルヒでフラット35を申し込む場合

インターン
袰岩
一番安い金利で借り入れできるのは、どこの金融機関ですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
一概にここが安いとは言えませんが、アルヒは業界最低水準の金利でフラット35を提供しています。ローンシミュレーションを使ってどのくらい安くなるのか検証してみましょう。

頭金1割の金利

《条件》

頭金 年収 借入金 返済年数 返済方法
1割 500万円 2,700万円 35年 元利均等返済
なし 500万円 3,000万円 35年 元利均等返済

※団信に加入している場合

《結果》

借入金 金利 毎月の返済額 総返済額
2,700万円 1.350% 96,176円 40,393,920円
3,000万円 1.790% 98,874円 41,527,080円
住宅ローンスペシャリスト
赤神
上記がシミュレーション結果です。アルヒのフラット35は頭金なしだと金利は1.790%です。しかし、頭金1割支払うと1.350%になり、頭金なしと比べて金利が0.44%も低くなります
インターン
袰岩
頭金ありとなしでは支払総額が約650万円違いますね。頭金で必要な300万円をひいても、頭金ありの方が約350万円もお得に借り入れができるのですね。

頭金2割の金利

《条件》

団信 年収 借入金 返済年数 返済方法
加入 500万円 2,400万円 35年 元利均等返済

《結果》

借入金 金利 毎月の返済額 総返済額
2,400万円 1.250% 70,580 29,643,897
住宅ローンスペシャリスト
赤神
頭金1割より金利が0.1%安いですね。頭金なしと比べれば金利が0.54%も低くなっていることが確認できます。
インターン
袰岩
頭金2割となしで比べると、約1,100万円の差がありますね。頭金の600万円を引いても頭金2割支払った方が約480万円お得ですね。

頭金なしでも低い金利で借りる方法はあるのか

インターン
袰岩
頭金を支払うとお得になることは分かったのですが、頭金がないと低い金利で借りることはできないのでしょうか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
頭金を用意できなかったとしてもお得に住宅ローンを借りることは可能です。いくつか方法があるので紹介します!
インターン
袰岩
ぜひよろしくお願いします!

頭金1割の融資を利用する

住宅ローンスペシャリスト
赤神
例えば、90%はフラット35で融資し、残りの10%を金融機関が用意しているローンで借ります。
インターン
袰岩
住宅ローンの金利は安いイメージあるのですが、普通のローンを別に組んだら高くつきませんか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
もちろん。頭金ローンは住宅ローンよりも金利は高くなりますが、返済総額でみるとお得になる場合があります。アルヒでフラット35と頭金ローンを使った場合と頭金なしでフラット35を利用した場合を比較してみました。

《アルヒフラットα金利》

金利
変動金利 年3.195%

出典:アルヒ

《条件》

頭金 年収 借入金 返済年数 返済方法
なし 500万円 3,000万円 35年 元利均等返済
あり
フラットα
500万円 2,700万円 35年 元利均等返済

※ 団信に加入している場合

《結果》

フラット35 フラット35+フラットα 差額
返済額(月) 96,176円 92,574円 -3,602円
返済総額 40,394,048円 38,894,122円 -1,499,926円
インターン
袰岩
一目瞭然で組み合わせてローンを組んだ方がいいと分かりますね!
住宅ローンスペシャリスト
赤神
そうですね!しかし、気を付けなければいけない点があります。アルヒの場合、一割融資分のローンは変動金利です。つまり、契約当初よりも金利が上がってしまう可能性があります。そこをしっかり吟味して頭金ローンを借りるか決定しましょう。借り入れて数年後に一部繰り上げ返済をお考えの場合は一割分の融資を早めに繰り上げ返済して、残りの返済をフラット35(9割)だけにすることで 金利が低いフラット35(9割)のメリットが活かせます。
インターン
袰岩
お得にするためには、契約後も金利の変動を注意する必要がありますね。

ミックスローンを利用する

インターン
袰岩
ミックスローンとは何でしょうか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
名前の通り2つのローンを組むことです。例えば、3,000万円の物件に対して、1,500万円ずつ別のローンを組みます。こうすることで、低金利で借りることが可能になります。主に変動金利+固定金利で借りることが多いです。
インターン
袰岩
1割借りるのではなく、ミックスローンを借りたほうがお得じゃないですか?
住宅ローンスペシャリスト
赤神
金利以外だけで見るとそうなるのですが、抵当権を2度設定しなければいけなかったり、逆に諸費用が高くなる場合があります。さらに変動金利で金利が高くなるリスクがあります。
インターン
袰岩
ミックスローンを使うときは、さまざまなことに気を付けないと逆に高くつくかもしれませんね。

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今回は、頭金を用意するとフラット35がお得になることと、頭金がなくてもお得に借りる方法について解説してもらいました。しかし、金利の変動など確認を怠ってしまうと、求めていない結果になる場合があります。

頭金を支払うことは長い目で見ればお得に映りますが、無理をして頭金を払うぐらいであれば、もしもの時を考慮して貯金に回しましょう。
大きな金額を支払うタイミングだからこそ、専門家に相談して無理のない選択をすることをオススメします。

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