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はじめてのマイホーム|将来を見据えた資金計画はこう決めろ!

千日太郎

こんにちは、ブロガーの千日太郎です。これから住宅ローンで家を買う人は10年先、20年先、30年先の社会を生きるわけですが、どんな社会になっていても、今決めた借入の条件がそのまま適用され続けます。

それはどんな社会なのか? 少子高齢化社会です。これは予測というより、周知の事実に近いですよね。もちろん、すべての人が少子高齢化社会で収入を減らしてしまうわけではありません。個人差もあるでしょう。しかし、明らかにこれまでとは変わる要素がありますよね。

  • 旧定年の60歳からの5年間は年金が支給されず65歳からになる。
  • 支給される年金は、ほぼ確実に今よりも減少する。

そのため、「これから買おうとしている家は老後を生きられる家なのか?」について、他でもない自分自身で返済計画に織り込んで住宅ローンのシミュレーションを行う必要があるのです。

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定年退職という「折り返し地点」までの期間を見て計画を立てる

先を見据えた行動が大切

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過去に千日が年齢ごとに「自分の年収でいくらの家が買えるのか?」というエントリーを公開していますが、それは「定年退職までの年数」という要素がマイホームの資金計画の長さを決めるものだという考えからきています。

【20代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す

【30代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す

【40代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す

【50代】自分の年収でいくらの家が買える?|年齢と年収から導き出す

ご自身の年齢のケースだけでなく、他の年代も読んでみてください。理解が深まると思います。「定年」という人生の折り返し地点を目印として、その前と後でポイントは違ってきますよね。

  • 定年までの現役時代をどうするか?=毎月の返済額を安全圏にする。
  • 定年後の老後をどうするか?=定年時のローン残高と貯蓄にゆとりを持つ

この抽象的な目標を具体的に住宅ローンのシミュレーションのルールに落とし込んだものが次の4つのルールです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1,000万円以下

「買える家の値段」という切り口から考えれば、この4つのルールで今自分が購入できる家の値段を知ることができるという訳です。そして「4つのルールはなぜ必要か?」を理解すれば、何に気を付けてマイホームの資金計画を立てるべきか自ずと分かるのです。

毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし

無理のない返済が大切

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金融機関の審査基準の中に返済負担率という率があります。この返済負担率が45%以下であることを条件としている金融機関が多いです。

返済負担率=1年間の返済総額÷額面年収×100

ただこの45%というのは実際はかなりしんどいラインです。これよりも高いと融資できないというギリギリの水準です。これを超えるといままで返済できなかった人の割合が各段に上がったという金融機関の経験則があるということです。

また、額面年収だとそこから税金が引かれますし、年収にはボーナスも込みになっていますよね。このボーナス払い、千日はお勧めしていません。

本当に自分が買える価格の家ならば、ボーナス払いにしなくても返済できます。ボーナス払いは、払えなくなるリスクだけを増やしているんですよ。選ぶメリットがまったく見当たらないのが、住宅ローンのボーナス払いなのです。

ボーナス払い ダメ、絶対|緩急ある返済額はリスクでしかない

そこで千日は平均的な月収を前提として、毎月の返済額が毎月の手取り月収の4割以下にすることを推奨しています。現時点の賃貸住宅の家賃を目安にするのもいいと思います。家賃をボーナス払いにしている人っていないですよね?

「住宅ローンとは何か?」と聞かれたら「毎月決まったお金を35年なら420回銀行に払うことだよ」と答えます。これが正確な定義でないことは百も承知ですが、住宅ローンのリスクの本質です。

この420回に支払額の違う月を入れるリスクを甘く見てはいけません。

  • 毎月同額の返済である。
  • 年2回返済額が高くなる。

このリスクは同じではありません。35年420回ノーミスでやり遂げるタスクにアクセントを入れるのは、それだけで危険なのです。一定のペースで跳ぶ縄跳びより、ペースが早くなったり遅くなったりする縄跳びの方が引っ掛かりやすいのと同じです。

  • 収入に変動があっても返済は一定にする。
  • 最も収入の少ない月に合わせて住宅ローンの支払いを決める。

これが収支の構造的に一番安全なのです。何も無い時に楽ができるモデルよりも、イレギュラーな出来事やアクシデントに強い資金計画を立てましょう。

返済額が一定になる元利均等返済方式

オススメは元利均等返済方法

オススメは元利均等返済方法!


支払い方法は元利均等返済をお勧めしています。これは元本と利息込みで毎月の返済額を均等にする住宅ローンの返済方式です。毎月の返済額が一定になりますので、資金計画が立てやすいメリットがあります。そのかわり前半は元本が減りにくいです。

これに対して、元金均等返済(元本の返済は一定としてその利息を払う)という方法もありますが、前半の返済額が多くなり、後半に減っていくものです。元本の減りは一定になりますが、まだ若くて収入の少ない人、毎月の返済が厳しめの人にはこれを選択することはお勧めしていません。

ネットの情報ではよく「元金均等返済の方が利息の支払いが少なくなる」という情報がありますが、そういう記事は住宅ローン減税を考慮に入れていません。

住宅ローン減税によって当初の10年はローン残高の1%がキャッシュバックされます。つまり「元利均等返済は前半でローン残高がなかなか減らないのがデメリット」と言われていますが、住宅ローン減税の面ではメリットなのです。

メリット・デメリットを整理すると以下のようになります。

メリット デメリット
元利均等 返済額が一定 前半でローン残高が減らず
利息の負担が大きい
住宅ローン減税では
メリットになる!
元金均等 前半からローン残高が減るので
利息の負担が少ない
住宅ローン減税では
デメリットになる!
前半の支払負担が大きい

住宅ローン減税の恩恵があるという条件下では、メリットとデメリットを総合して、元利均等返済がお勧めということになりますよね。

シミュレーションの金利は固定金利

必ずと言ってもいいほど、不動産会社の営業マンに「とりあえず」といった感じで、住宅ローンのシミュレーションをさせると『変動金利』でシミュレーションします。変動金利の方が低金利であるために高い家が買え、たくさん借りられるように錯覚するからです。その方が彼らの利益になります。

住宅ローンの金利タイプは営業マンとモデルルームで決めるものではありません。なぜなら、変動金利か固定金利か選択する段階で、今後35年間、自分がどう金利変動リスクに対処するかが決まるからです。

変動金利:自分で金利変動リスクに対処するという選択
固定金利:銀行に金利変動リスクに対処させるという選択

変動金利の方が安い理由は、銀行の都合で金利を上下させることができるからです。そのため自分で金利の上昇リスクに備えなければなりません。つまり、今後35年(420回の返済)の間に金利が上がって毎月の返済額が増えてしまっても、支払を続けられるようにしておく必要があるのです。

では、具体的にどんな準備をすればいいのか? 私は過去にこのような記事を書いています。

変動金利は怖くない!|住宅ローンの選び方

ただし、これを書いている現時点と将来金利が上がった時点では、前提になる経済情勢はガラッと変わっているでしょうね。刻一刻と変化する情勢下で、その時々によって金利への対応方法は変わっていきます。変動金利は借りた後からが勝負なのです。

これに対して、固定金利は契約した時点で金利は固定されますので、あとから毎月の返済額が増えることを心配する必要はありません。その代わり変動金利よりも金利が高いので毎月の返済額が高くなります。

つまり、変動金利と固定金利の毎月返済額の差というのは、金利が上がったときのための保険料なのですね。今は日銀の金融緩和政策で固定金利も安く抑えられているので、この保険料は割安になっているのです。

さしあたり金利タイプを決めていない段階で「とりあえず」シミュレーションをするなら、固定金利で行うことをお勧めします。

最終的に金利タイプは変動金利か固定金利かに決めなければなりません。これについても、定年までの年数によって決め方、考え方のセオリーがあります。ぜひ、こちらもご一読くださいね。

20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

20代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

30代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

40代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

50代から組む住宅ローンの金利タイプ、年数、繰上げ返済の極意

定年時のローン残高は1,000万円以下

現在30代以上の人が35年ローンを組んだとしたら、その年数より先に60~65歳の定年退職を迎える人が多いですよね。そのため「定年時の残高が幾らになるか?」というのは重要です。その金額を定年退職までに繰上げ返済しないと、収入のある現役のうちに住宅ローンが終わらないからです。

自分の老後は自分にしか守れません。老後破産の当事者は他でもない『自分』だからです。

「借りられる金額と返せる金額は違う」

これは昔から良く聞く言葉ですね。しかし少子高齢化によって低成長時代に突入した今の時代に、家を買おうとしている私たちが肝に銘じなければならないことは、もう変わってきています。

「返せる金額と老後を生きられる金額は違う」

サラリーマンの平均的な年収を前提として、定年時の残高で1千万円を超えるというのは、危ないのです。年収を超えるローンを繰上げ返済しなければならず、さらに老後の貯金も貯めておかなければならないということですからね。

1千万円を家計から捻出するにはそれなりの年数が必要です。途中でなんらかのアクシデントで貯金が底を突いたらリカバリーは困難です。

「退職金で払えばいいよ。親もそうして住宅ローンを完済したし……」

もしもこのように考えているのであれば、今すぐ考えを改める必要があります。親世代はそれで良いんですよ。団塊ジュニア世代が現役で働いて、税金や保険料を払っています。退職金を使い果たしても、年金で生活を維持できているのです。

しかし、団塊ジュニア世代がリタイアして年金を受け取る立場になったら……。現在、よほどの高給取りで多額の年金を払っていない限りは、今の親世代が受け取っているレベルの年金はもらえません。

自分の親と同じ位の収入レベルだという場合は「親がそうしたから」という理由で、親が今の老後を維持するためにやったことと同じことをやっていると、我々の時は老後破産してしまうのです。

まとめ~身の丈を超えた家を買ってはいけないのか?

無理のないマイホーム購入をしよう。

無理のないマイホーム購入をしよう。


この4つのルールにあてはめると、本当に欲しいと思う家に手が届かない……ということもあります。私たちが買える家の値段には限界があります。身の丈を超えた家を買い、結局手放すことになってしまう人達がいることも確かです。そうなってしまったら本末転倒ですよね。

これから買おうとしている「家」とは何でしょう?
私は家にはハード面とソフト面の2つの面があって我々は同時にそれを所有しているのだと考えています。

  • ハード面:不動産として土地に定着した家屋
  • ソフト面:元は他人だった者同士が共同して次の世代を育む生活共同体としての家族

家を買う人ってほとんどの場合、そもそも既にソフト面の家を持っています。何でハードの家を買うのか?
『家族のため』とか色々言いますけど、ホントのところは自分のため、自分が欲しいからです。それで良いじゃないですか、それが本当の動機です。

ただ、大事なことはハード面の家を手に入れる代償として、ソフト面の家族を危険に晒さないようにすることです。ハード面の家は自分を含む家族の存在無くしては意味の無いものだからです。

現時点の収入と定年までの残りの年数で買える家の値段を計算することは、けして自分の可能性に限界を設定することじゃありませんよ。これからの自分の可能性を最大化するために、どう自分を育てて行けば良いかを冷静に見定め、無理の無いプランを立てるのです。

まわり道のように見えるかもしれませんが、それが自分の可能性を最大化する戦略です。

低い山なら一気に駆け上がれますが、高い山でそれをやると命を落とすのと同じです。今、目の前にいる家族は当たり前にあるものじゃ無い、これからも愛し育んで行かなければ自分の手の隙間からこぼれていってしまうものです。

それはこれからの自分の可能性も、同じだと思いますよ。

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