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フラット35はどこで申し込んでも同じ?|住宅ローン博士のQ&A[CASE1-5]

2017/12/20

iYell株式会社 代表取締役社長兼CEO

住宅ローン博士

「私ほど住宅ローンに詳しい男はいない」と自負するほど、住宅ローンに詳しすぎる当社社長。
座右の銘は「出来ない言い訳を考えるのではなく、出来る方法を考えること」。それを行動に移した結果、2016年に住宅ローン専門の企業を立ち上げることになった。
家族と社員とお肉をこよなく愛する一児のパパであるが、ピーマンとパクチーだけは愛せない。

住宅ローン博士の質問コーナー
日本一住宅ローンに詳しいと自負する住宅ローン博士「窪田光洋」が、住宅ローンに関する質問にお答えしているコーナーです。
今回はCASE1~5です。それぞれの質問と回答を参考にしてみてください。

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CASE1:フラット35ってどの銀行や金融機関で申し込んでも同じですか?

質問者
住宅ローンでフラット35を検討中です。色々な銀行や金融機関で申し込めるみたいですけど、どこから申し込んでも同じなのでしょうか?

住宅ローン博士
窪田
同じフラット35であれば住宅金融支援機構の商品であるため、申し込み要件などは同じです。
しかし融資事務手数料などの諸費用は銀行や金融機関で異なります。
また金利においても一部の金融機関では異なる場合があります。

CASE2:通常の住宅ローンとフラット35の違いって何ですか?

質問者
住宅金融支援機構がやってるのがフラット35なのはわかりますけど、銀行の住宅ローンと具体的にどう違うのでしょうか?
フラットだと金利が高いけど、返済が遅れた時に貸し剥がしや競売にされないというようなことはあるのでしょうか?

住宅ローン博士
窪田
テレビのCMで名前だけは聞いたことがあっても、よくわからないですよね。

まず金利に関してですが、
住宅金融支援機構はフラット35などの長期固定金利のみを取り扱っています。
銀行は変動金利、当初固定金利、長期固定金利といった様々なプランを取り扱っています。

また住宅ローンの本審査や返済が滞った際に登場する保証会社の有無も異なる点です。
住宅金融支援機構は保証会社を利用しておらず、住宅ローンを組む際に保証料が発生しません。
一方で銀行は保証会社を利用していることが多く、住宅ローンを組む際に保証料が発生します。

さらに銀行によっても、ネット銀行では保証料不要であることが多いですが、メガバンクや地銀よりも事務手数料が割高な場合があります。反対に保証料は高いが、事務手数料は安く設定してある銀行もあります。
一概にどちらがお得かは言えませんが、事務手数料や保証料を加味した実質金利や諸費用を含めたトータルコストで比較することが必要です。
 
返済が遅れた場合ですが、
複数回延滞してしまうと最終的には住宅金融支援機構のフラットでも銀行の住宅ローンでも競売に掛けられます。
延滞が複数回続くと、物件の抵当権者は家庭裁判所へ担保権実行申し立てを行い、そして競売にかけます。

私の経験と知識では、住宅金融支援機構のフラットは6ヶ月までは差し押さえられず、銀行は1ヶ月以降でも差し押さえられる可能性がありますので、注意が必要です。
延滞しないように無理のない返済計画を立てましょう。

CASE3:マイホーム購入契約後に病気が発覚して、住宅ローンが組めなくなったら違約金は発生してしまいますか?

質問者
マイホーム購入の契約をしたばかりです。住宅ローンを申し込もうとしたタイミングでちょうど健康診断があり、病気が発覚してしまいました。
もし住宅ローンが組めずに、物件購入に関しては違約金を取られてしまったら、辛すぎます。
住宅ローンは組めますか?組めなかった場合に物件の違約金は発生しますか?

住宅ローン博士
窪田
病気の内容にもよりますが、住宅ローンを組める可能性はありますよ。住宅ローンを組む際に加入する団信(団体信用生命保険)の結果だけで否決になることはありません。

通常の団信が謝絶になった場合、その次に「ワイド団信」といって、金利を上乗せするかたちの団信に申し込むことができます。このワイド団信も謝絶になった場合、連帯保証人を追加し金利を上乗せすることで住宅ローンを組むことができる場合もあります。

住宅ローンが組めなかった場合は、違約金は基本的には発生しませんので、ご安心ください。
マイホーム物件の売買契約書を締結する際には、特約の中にローン条項(ローン特約)という解除条件が入ります。この特約により住宅ローンの審査に通らなかった場合は無条件で契約を解除することができます。
但し、ローン条項が不動産会社と提携の金融機関以外ですと特約が付かないということや、そもそも特約がないことがあるかもしれませんので、契約書はよく確認して注意しましょう。

CASE4:クレジットカードを作ったら住宅ローンの手数料が安くなることはありますか?

質問者
友人に聞いたのですが、クレジットカードを作ったら住宅ローンの手数料が安くなることがあるそうです。本当でしょうか?

住宅ローン博士
窪田
はい、ありえます。一部の金融機関では自社のクレジットカードで入金すること等により、融資事務手数料などの諸費用が優遇される場合があります。

CASE5:住宅ローンの頭金に仲介手数用や諸費用は含みますか?

質問者
よくマイホーム購入の頭金は1割がオススメとありますけど、仲介手数料や諸経費込みなのでしょうか?
もし含まないなら仲介手数料、手付金諸々で物件の2割くらいの金額が初期費用として必要ですよね。頭金と諸費用合わせて、資金1割でマイホーム購入をするのは無謀でしょうか?

住宅ローン博士
窪田
諸費用ローン等を扱っている金融機関もあり、自己資金を全て用意しなくてもローンを組むことは可能です。
またフラット35においては9割融資であるものの残りの1割分も別のローンとして融資している商品もあります。

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